「345融资规则」摧城拔寨，楼市会不会“山雨欲来”？

央行昨下午透露，“345融资规则”酝酿了将近两年时间，目前已在部分重点房企推行，未来会根据执行情况，完善和扩大适用范围。

最近一段时间，关于央行、银保监会、住建部给房企划出“三道红线”的消息，引起了广泛的关注。 所谓“三道红线”，也称为“345融资规则”，具体是指：

1、房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于1.0倍。

表：三道红线标准与计算方式

表：踩线档位划分与对应约束

监管部门会根据房企突破上述三道红线的情况，将企业分为红、橙、黄、绿等四档管理。如果三道红线都突破了，属于“红色”档，开发商就不能再增加“有息负债”。“橙色”档房企，负债年增速不得超过5%，“黄色”类房企年负债增速不得超过10%，“绿色”类房企不得超过15%。

中新资产负债率定为70%是否合理？

目前新规实施信息主要有以下方面：第一，新规的实施会给予科学合理的过渡期安排；第二，指标计算审核部分，监管部门已经下发给试点企业三张监测表格，分别覆盖房企的主要经营和财务指标、融资情况、表外相关负债情况，并要求每月15日前提交；第三，关于非上市与非重点房企的数据监测以及后续执行，监管部门并未透露更多细节。

“三道红线”中新资产负债率红线定为70%，位于行业平均水平，表明这条红线基本是合理的。55%的上市房企净资产负债率超过70%，这些企业有降负债的压力。新资产负债率在75%的企业最为集中，占比最高。

表：上市房企资产负债率及差额比较

从各行业横向比较来看，房地产行业资产负债率较高位居各行业前列，有其合理性。根据申万28个行业分类，资产负债率最高是金融类的银行91.9%，其次是非银金融84.1%，然后是房地产79%，位居各行业第三。

图：上市房企新资产负债率分布

从房地产行业内来看，企业财报资产负债率均值为73.7%，新资产负债率均值为68.1%，剔除预收款后平均下降5.6个百分点。

可以看出，行业金融属性越强、资金越密集，资产负债率越高。房地产行业资产负债率较高，主要是行业特性的原因：第一，房地产行业是资金密集型行业，需要资金量较大，为加快发展扩规模，企业在经营过程中会加杠杆，进而提升了负债率水平；第二，房地产实行预收制度，预收款会计上记为负债，高估了企业的负债水平。

表：各行业资产负债率比较

从房地产的金融属性来看，纳入监管体系（央行直接对重点房企进行点对点监管）及行业门槛提升（综合投资能力、持有运营能力）可能是未来两个重要趋势。

房地产企业的风险控制不仅仅是企业本身的问题，也涉及到金融体系的稳定，未来不排除能生存下去的房企可能会类似于券商被监管机构常态化监管。

如果2021年1月1日全面执行345规则，今年年底可能会看到兼并收购的浪潮，部分房企存在外延式增长的可能（特别是保利、华侨城、万科、碧桂园等）。

近两成企业踩“三道线”为红档

根据2020年中数据，172家上市房企中，121家踩线，占比为70.4%；其中33家踩中三道，也就是红档企业占比为19.2%；32家踩中两道，橙档企业占比为18.6%；56家踩中一道，黄档占比为32.6%；有51家企业未踩线，为绿档企业。从各条红线踩线比例来看，新资产负债率踩线比例最高接近一半。从踩线企业类型来看，踩中三道红线的33家企业中，14家为国央企且多数为地方性国企。

表：上市房企整体踩线情况

3000亿以上红档企业比例最高。从各阵营企业看，3000亿以上及100-300亿阵营企业踩中三道红线占比较高，均在30%以上，其中3000亿以上阵营踩三线比例超过40%，其余阵营企业多集中在踩中一条线的状态。上市房企，踩中三道线的33家房企中，千亿以上企业占比接近四分之一。

图：分阵营看房企踩线情况

而近期住建部和央行在北京召开了重点房企座谈会（碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、华侨城、绿地、华润、中海和阳光城），或将重点房企直接纳入监管体系按负债率为核心指标进行监管。

表：代表房企对三道红线的表态

依据杠杆水平高低设置三道红线，扣预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍，将房企分为四档设置信贷增长规模，融创、绿地和中梁处于“红档”，意味着后期需更多依赖销售回款改善负债，对于处于“绿档”的保利、中海、华润和华侨城，可能也意味着更多的投资和并购机会。

央行抛出“345”新规，房企融资进入“至暗时刻”

融资新规一方面有助于行业的健康发展，防止房企的债务风险，同时减少资金流入房地产行业，稳定房价，延续房住不炒政策；另一方面也堵住了中小房企弯道的口子，稳定当前的行业格局。

从投资者的角度，要看新规会不会影响自己投资企业的经营策略，比如企业这几年正准备加杠杆冲一把，新规的出台，整个节奏被打乱；如果企业没有踩线，一直保持稳健的经营策略，那么新规就是对公司的奖励，有利于长期发展。