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深圳楼市现状:风水轮流转,东部机会正当时

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千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔,你相见恨晚的买房军师,一如既往带你赚钱!

提问:你好,刚需,住沙井2年,自己开小公司,从事产品和设计类,公司后续可随居住地随迁,但在西部来说可能更方便些,这些产业类型西部分布相对更多。关注了清平华府,估计75平两房也要400w,预算不足。目前预算300w,是否只有转战东部的选择?中海康城花园小两房,东方明珠城两房,万象天成两房,请问推荐哪个?有其他推荐吗?如果买了东部,东西差异拉大,以后若想换西部是否更无望?另外,深圳可自行改变土地性质新闻出来后,沙井这边小产权可以考虑吗?位置挺好的,万科星城附近,还有海岸城附近。买房小白,望指点。感谢!

回答:你好。300w在西部买不到什么2房了。东部是个不错的选择。这三个盘可以考虑,就按你这个顺序选,还可以看下龙城华府。西部东部差距很大,西部高房价,715打压,刚需买不起房会逐渐向东部转移,东部补涨,缩小差距。买东部就是为了买西部,先买可以买的,使资产增值保值,随着未来收入增加,再置换到西部。小产权自住可以买,投资不建议。

提问:三叔你好!我在领航城有套2房(价值630万)贷款已结清,女朋友在万科麓城有套三房(价值600万还有少量贷款未结清)还在金迪名苑有套一房(价值300万左右),我年收入80万~女朋友年收入40万~现在想把所有资产重新配置一下,打算在南山或者宝中入手交通方便,有增长空间的,最好好点学位房用来投资+自住,现在优选打新,今年下半年到明年初南山和宝中有什么新房推荐的,总价在1200万左右~其次选择南山和宝中的二手房~请三叔给个好的建议…

回答:你好。领航城盘挺大的,配套一般,离固戍站也不近,未来天桥对面12号线开通倒是近了一些,对面桃源居常年放盘,有一定的竞争,上涨可能会较慢,总体看中规中矩,适合刚需上车;万科麓城,开山建的小区,四周被山环绕,万科精装交付,北面有个小体育公园,小区自带幼儿园和小学,中学是布吉中学,1.5公里路程,中途交通拥堵。社区底商,周围没有商业配套,可出手置换;金迪名苑,04年单栋塔楼,翠园中学东晓分校小户型学区房,近地铁,楼表面较新,周围环境一般,配套还行,不住的话可以出手置换。有价值的选择详见内部分享。

提问:小孩后年要上小学,有中介推荐我们买福田碧海云天的210平房子,不知道他们的学位明德实验碧海校区怎么样,学位加自住值不值入手,未来增长空间怎么样?

回答:碧海云天环境还不错。明德碧海,2015年接管碧海小学;2016年才设立初中部,2019年第一届中考,成绩看还不错,但论绝对值,还并不是特别起眼,不过和明德香蜜校区是统一管理,师资也互通,未来看是有潜力的。

提问:华润4如果打新中,手头资金2户湊买200平大户型好,还是买100平以后好卖,观点1买越大赚越多,银行杠杆用更多,不过月供压力也大,观点2买小流动性好,老师指教。近段看香蜜湖翠海花园,中旅国际带学位均价19万,远超福田8万均价,是否泡沫大。碧海富通城,华丰,中信湾上六座均价10万,飞机噪音好大,以后航线有可能变更?感觉泡沫也大。现阶段投资1000一2000总价,是否只适合打新,有什么好介绍?亲戚拉我去投资可优惠的回迁房,西乡宏发前城2期,有投资前景?

回答:如果是改善自住当然是面积大一点好,投资当然是100平左右的好。翠海花园、中旅国际学区好,有一定的学位溢价,对于有读书需求来说泡沫不大。纯投资来说,有风险。碧海片区还有利好空间。飞机噪音对房价的影响不大。这个总价,建议先尝试打新,其他选择见内部分享。回迁房没有名额还是可以考虑一下的。宏发前城2期一般。

提问:三叔,根据您的建议我们初步打算出手现在的房子进行置换,置换目标是兼顾自住与投资的学位较好的三房。预计卖出后手上有500万左右的现金,目前打新难度比较大,主要还是准备淘二手。还是有几个问题:1、买新房是否无法做全款DY大法?2、买二手的话,按照目前的政策,我们需要六成首付,只能入手830万左右的房子;如果采用全款DY大法,是否可以做到入手1000-1200万的房子?三到五年后需要一次性还本,是否有操作方法?3.按照您之前的回答,如果选择宝安区,800万左右可选择碧头,房子新但是学位暂不满足需求; 1000-1200万宝中的丽晶国际带海旺学位,但是楼龄很快超过15年,担心后劲不足。4.夫妻双方都是在福田的上班族,如果选择龙华,上班距离比较近,价位也能接受,在800-900的价格范围内是否选择龙华比选择碧头更符合我们的需求?龙华的房子会不会未来涨幅不如宝安?水榭春天前三期、万科金域华府、星河盛世怎么选?不知您建议我们入手哪个价位的房子?有没有推荐的楼盘?

回答:1、交房需要时间,交证需要时间,当然没法DY。

2、到期找垫资公司还款或者免过桥续签。

3、地段价值在,还能顶个几年

4、选择红山上塘,首选水榭春天>万科金域华府>星河盛世,其他更有价值的选择详见内部分享。

提问:三叔你好,纯投资,最近一直在打新,光明金地峰境和佳兆业云峰汇据说近期入市,这二个盘值得打吗?哪个更好些?谢谢

回答:你好。两个盘区位很近,都近地铁,带东周小学+光明中学,配套还可以;金地峰境精装交付,花园社区;佳兆业云峰汇自带商业,没有花园,可能会有点噪音,综合看值得去打的,首选前者。适合中长期投资。

提问:新人首问,三叔你好,手上有两套房产,一套二线住宅,一套深圳公寓,半年内卖掉估计300+现金,两个深圳购房名额,一个5成(已满足资格),一个3成(还要一年半),暂无小孩,但打算这两年生,想买有好学校的房子,方案一,买两套深圳住宅,5成买400万,3成买300万,方案二,5成买一套深圳600万,方案三,5成买深圳400,3成买广州300(广州半年社保买,放弃深圳资格),自己看了宝安和光明的一些盘,广州黄埔的几个盘(实地常春藤,中央城等),主要是想提前把学区房买好了,至少小学,解决学校和住的问题,纯刚需,以后也可以考虑去广州。现在很迷茫,想请三叔帮忙看看,如何分配更好。具体哪些盘可以推荐。谢谢

回答:你好。1、方案1,都在豪宅线下,不如先直接买一套五六百的。另一个3成名额先留着。2、可以考虑3、400买不到太好的产品。建议先买一套好一点的。投资讲究数量是没问题,但主要的是需要注重质量。

提问:三叔好!听您的建议看了信义假日名城的房,中介推荐了一期的楼梯房。另外,中介也介绍了罗湖深业东岭一期,45平米,338万,说是回迁房,满五红本在手,租金5600,这样的面积自住不舒服,投资可行吗?还有龙岗中心城的东方明珠。一开始就想着自住,现在想着就在工作地租房也挺好,买了房就用于投资吧,至少不会贬值,以后有条件再换大一点的。初次买房没有经验,中介的话也不敢全信,特信三叔,请三叔指点!谢谢!

回答:你好。深业东岭楼龄比较新,近黄贝岭站,翠园中学学区,可以考虑的,跑赢罗湖大部分盘是没有问题的。东方明珠近龙城广场站,一楼底商,生活配套成熟,在附近工作自住也是可以买的。

提问:唯一房彩田翡翠名园157平,市场价1400万,欠贷款200万,满3年,银行亲戚说,学位一般,而且贷款没用到杠杆,建议出售,打新房或买法拍房,或淘二手房,带好学位,楼龄15年内,总价2000万,这样贷款可贷4成划算。换房。搜索学位只看中香蜜湖片区,或者带好学位打新。方案二,不卖手上房,用手上500万现金+二套贷款,去投资小房。夫妻事业单位,年入60万。手上有卖掉二套房后的现金500万想投资。老师建议怎么操作,买新房或投资二手房投资片区有什么推荐,谢谢!

回答:翡翠名园在莲花,带彩田中小学,如你亲戚所说,而且还有一定的楼龄,大面积流动性也不好,未来真的可能会成为老破大。建议出手,打新为主,二手淘笋为辅,先尝试打新,如润4,海德园都可以关注下。法拍房新手不建议操作。福田二手房看下内部分享。方案二,如果二套的话,可以7成,买个700左右的,其他选择详见内部分享。

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