师出同门，星汇城vs.星樾山畔，地铁上盖还是香！

一直觉得取楼盘案名是个非常有学问的事情，它需要有明显的开发商痕迹，也不能太拗口，最好一眼就能让购房者记住你。

从前，越秀的TOD项目就做到了，品秀星樾、品秀星瀚、品秀星图三个招牌打出来，人们基本上就有了比较清晰的品牌认知，知道“星”系列=地铁上盖大盘。

它最近两个项目的案名也采用了“星”的命名方式。

水西TOD项目，命名为越秀·星樾山畔。似乎是品秀星樾+岭南山畔的结合体，没关系，都是自家的项目，都在萝岗，也不算没有记忆点。

镇龙TOD项目，命名为星汇城。白云有个星汇云城，海珠有个星汇海珠湾，原以为镇龙这个项目会叫星汇龙城，看来还是不够直接。

同在黄埔的两个项目相继入市，不少网友也在讨论应该如何选择标的，今天，我们就做一篇全面的PK稿，供大家参考。

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板块发展潜力

星樾山畔

星樾山畔位于黄埔萝岗，属于科学城片区。

最近黄埔区域的新盘供货主要集中在老黄埔鱼珠板块，萝岗已经很久没有动静。

但不知道大家有没有注意到，科学城核心区标杆项目大壮名城最近开售的楼栋，均价已经到了约4.7万/㎡左右，足以和老黄埔区域分庭抗礼了。

星樾山畔则位于科学城水西板块，相较于产业资源聚集的核心区域，这里更侧重于生活资源。具体有什么配套我们后文会讲，但侧重于生活和侧重于产业的区域涨幅肯定不一样。

这一点我们可以参照金沙洲和万博，两个板块同在珠江新城15公里通勤圈内，目前发展现状却大相径庭。

所以，星樾山畔未来的涨幅预期基本上依赖于科学城核心板块带动，靠自身基本上是挖掘不出来什么涨价动力了。

星汇城

星汇城位于黄埔新龙镇，在黄埔和增城的交界处，属于知识城片区扩容后的范围。

知识城核心区的发展大家有目共睹，各位可以回想一下，从2010年至今，广州有哪些片区实现了房产均价翻倍？

CBD珠江新城没有做到，第二CBD金融城、琶洲、灵山岛尖（没错，广州就是有这么多第二CBD）也没有做到，但是知识城做到了。万科幸福誉2014年刚卖的时候，折后均价才8600元/㎡，如今，二手价都已经飙到3万/㎡了。

哪怕到了3万/㎡，知识城仍然属于黄埔的洼地，并且伴随着引进华附在内的一众名校，知识城从前的短板教育配套也有了明显的进步。

核心区发展告一段落，接下来就是扩容了。知识城接下来往南还是往北？这或许是人们最关心的问题。

在我看来，大概率是往南的，更靠近主城区，交通线路更密集，规划显示的产业园区也更为集中。

伴随着核心区住宅的清盘，很快，知识城就会看星汇城了。

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配套

星樾山畔

水西的生活氛围在整个科学城来看，属于第一梯队。详情就不赘述了，可以看之前的踩盘稿：实踩越秀TOD水西项目：集齐四张交通牌的它，卖多少钱？

提炼几个重点信息分享一下。

距离项目约300米的的萝岗敏捷广场11月就会正式运营，目前商场的底商入住率已经很高，日常生活需求毋须担心。

相比从前越秀TOD的项目，星樾山畔的体量比较小，只配建了一所幼儿园和一所小学，并且小学只有12个班，平均每个年级2个班。而项目总户数超2000户，小学体量或许无法满足所有业主的需求，购房者需要将周边小学的质量也纳入考量范围。

星樾山畔周边学校分布情况

星汇城

新龙镇的居住氛围相比水西还是差了一点，之前我们也出过踩盘稿：黄埔又上新！3地铁+1城轨，镇龙TOD踩盘报告来了！

同样提炼几个重点和大家分享一下：

项目旁紧邻着穗深城际（新白广段在建），对湾区投资客的吸引力会更大。

项目配建了1所18班幼儿园+1所24班小学，但没有配建中学，社区临近的广东外语外贸大学附属增城实验学校隶属增城，且为民办。

就商业氛围来说，项目还是比较依赖自身的商业体量，根据临街商业的布置情况来看，项目招商做的不错，麦当劳已经入驻，不过好像尚未开业。

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产品与不利因素

星樾山畔

星樾山畔这个周末就会开盘，首推A1栋，据销售口径，如果A1去化情况良好，或者诚意登记数量足够，当天就会开A2栋。

产品面积段涵盖90㎡三房两卫、95㎡三房两卫、80㎡三房一卫、110㎡四房两卫。

整体来看户型中规中矩，考虑到北向有高速路，项目所有北向窗户都做了三层中空玻璃，看完样板房之后，两个槽点让人不吐不快。

其一，厨房抽油烟机设计太低了，而且这种低不会在实际交付的时候有所改变（置业顾问口径），如果家里做饭的是超过1.7米的男人，恐怕都不是磕到头那么简单，怕不是会磕到下巴。

其二，110㎡户型给主卧预留的衣柜空间实在太小了，一个主卧套间，衣柜竟然还没小卧室的大，而且侧边有卫生间的门和开关按钮阻挡，后期改造也比较麻烦。

110㎡主卧只设计了这一个衣柜

项目最令人介意的是北边的广佛肇高速。道路噪音这种负面影响，不到你真正住进去的那天，可能都无法有明确的感知。

不过北边装了隔音玻璃，且北边设置为80㎡户型，总价会比较低，摆明了就是给刚需客上车的。

我一直坚信，一个人对噪音的忍耐度和钱包的厚度呈反比。存在，即合理。

80㎡户型诚意登记人数不低

星汇城

星汇城预计下周开盘，首推A6、A7、A8栋。

户型设置为82㎡三房一卫、98㎡三房两卫、104㎡四房两卫。

项目82㎡户型开间呈狭长型，只有两开间朝南，整体通风和采光都会受一定影响。

89㎡三房做到了三开间朝南，老人房也存在一定西晒的影响。不过考虑到踩着契税优惠的点，再加上89㎡能做到两个卫生间，关注度还是所有户型中最高的。

北向104㎡户型进门就是卫生间，样板房把厨房设置为开放式，看样板房还需要一定的想象力。

主卧的衣帽间设置同样存在和星樾山畔类似的问题。此外，开窗比较小，导致整个卧室自然光不够充足。如果是低楼层，再加上外面有高墙的阻拦下，采光会更加受限。

有没有发现，阅读到这里，整个手机屏幕都暗了？

主卧开窗比不高

项目的负面因素主要为西边的穗深城际，因此所有窗户也都做了双层中空玻璃设置（注意，星樾山畔的北向为三层中空玻璃）。

另外，项目门口就是一个露天停停车场，对面就是广州第二养老院，同时是个简配版的老年医院，可能有部分业主会介意。

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价格

星樾山畔拿地楼面价17815元/㎡，目前释放的价格为4万/㎡的均价，临近的科城山庄目前只有大户型在售，均价4.05万/㎡，距离稍远的新福港顶峰二手均价已经到了4.36万/㎡，最高成交价甚至突破了5万/㎡。

4万/㎡的价格，主要买的就是科学城的地段+地铁上盖的交通。

星汇城楼面价11325元/㎡，目前释放的价格为2.5万/㎡，临近的御溪世家是主要竞品，目前售价在2.3万/㎡左右，不过御溪世家隶属增城，户型也以61-99㎡一至三房小面积为主。

总体来看，两个项目的吹风价都遵循了市场规律，给未来的涨幅预留了空间。

最后，回归主题，这两个项目应该怎么选？

一般而言，购房者在星樾山畔和星汇城中是不会产生纠结的，4万/㎡和2.5万/㎡的价格预算让两个项目的客群并不重叠。

因此，我们的第一个建议是：有多大胃，吃多少饭。根据预算选房。

但也可能存在这么一部分人，就在黄埔区工作，已经有了一套自有住房，或者是湾区投资客，更看重升值潜力。预算对于他们而言并非最重要的事情。

那么我会推荐星汇城。

首先，最明显的是购房成本的不同。一套星樾山畔=两套星汇城，而置业门槛在刚需类的投资项目中对升值空间的影响还是比较大的。

此外，知识城南承接知识城核心区的外溢需求，会更加侧重产业的发展，比科学城水西的价值兑现会来得更快一些哦。