北京楼市：如何判断一个板块或楼盘投资价值的高低

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　提问：房姐老师好，看了这么多，没看到您关于山西太原城市的文章，难道已经被您剔除在外了么？老公思想保守 ，只想一步步发展，先省城，再别的城市，还有也是毕竟是本省，干什么都方便。谢谢老师回答。

　　回答：太原，太远。 人口不是很充裕，辐射的人群购买力有限，城市的发展资源不够出彩，加上本身房价已经有一定高度。 有老人需求自住可以买，经济实力充足可以买。 而对于大多数人来说，首要的事情是先利用好手上百把万起步资金，赚到一两千万打底。 雪球还没滚起来，就被撒成雪花了，人生就成雪花了。

　　提问：房姐，不好意思哈，上次我在评论里回复的您的回答，可能您后来的答复我没看到。我再把我的情况仔细说一下。北京霍营紫金新干线一套自住，2居，市场价450，剩余贷款70。天津河西新城小区一套小户型，当时为了占天津户口买的，目前出租，总价105，贷款4成。承德一套给父母住的，挂在母亲名下，少部分贷款。 家庭年收入100左右，但因为每年公司配股，所以实际可用不确定。月流水加起来保底5万，发奖金的月份流水大幅度提高。 现在想把住的两居卖了，在同一个小区换大户型，目标750，手里现金50，不知道现在考虑是否合适，以及该如何操作呢？谢谢啦！

　　回答：你的负债还是比较低的，出掉后手上能到400+的资金，看750的标的完全满足，不过以二贷标准还需凑一下，缺口应该在50-100万 也可以考虑全款抵押方式买900+的标的，月供在3万内

　　提问：集智慧与美貌并存的房姐好！深夜急提问，万望回复！还是之前说过的卖了大望路珠江帝景的三居室换养老房自住加保值投资不考虑学区 ，看了熙悦安郡、台湖金茂悦、和锦薇棠、中铁华侨城.和园，熙悦城郡，最后剔除限竞房、期房交房时间长、面积小总价高等因素后选择了熙悦诚郡的唯一尾房顶层西边户156平方米大户型加赠送达170平米的房，单价达6.2\/平米。由于疫情无法上楼顶去看，但是还是一直担心顶层的烟管会受到影响及其他西晒的影响。销售说是首开保利的开发商没有这些问题，也说小区的公租房及商品房都有隔断，不知道真实性。请姐帮分析评估一下这个小区如何？价格是否高山站岗价吗？算是笋盘吗？值得在这个位置买吗？

　　回答：熙悦诚郡优点主要是离四环近，自住还可以。 缺点就是小区楼比较少，其中一栋是隔离管理的回迁房，不过楼间距离比较近，采光一般不过顶楼不受影响，还有就是高压线距离较近 注意避开。 笋盘算不上，自住可以考虑

　　提问：手上目前有当年上车的石佛营一居室，预计能卖400万，今年有孩子了，需要换房，考虑学区和自住，西城已经买不起，看了东城和平里学区，老破小两居600万左右，按目前多校划片，学区摊薄的趋势，感觉十一年后孩子上到初中再想换房，出手肯定很难了，不知道有没有什么别的思路或推荐。

　　回答：买学区房就是为学票付费，不要考虑升值的问题。 和平里学区相对比较均衡，选择上没有问题。 需要注意两点 1. 在不影响入学的情况下尽量晚买 2. 买入总价最低的标的

　　提问：首付350-400，stsd婚房，工作在华贸，投资兼自住。朝阳集中看了四惠\/朝青板块，年底业主心态回升，没淘到笋盘。目前可选的有：1）天鹅湾72平loft ，西向国贸景观，使用面积双倍，底价730；2）天鹅湾95平东向2居，底价695，只能小刀；3）东恒时代二期，南向86平两居，底价620不唯一，抵押贷过桥资金成本太高；4）通州北京东湾，5号楼20层景观位置看通惠河看CBD，三居，126平，得房率76%，客厅朝北，卧室朝南，总价850，单价6.7。我自己偏好东湾，高贷款，算预算内能买的总价最高，品质不错，通勤时间也能接受。看房姐说通州溢价太高，是否等明年淘笋盘，但又怕明年房价上升，求建议。

　　回答：天鹅湾能淘笋的面积段基本是4*300或者6*200的类型，这两个成长性也相对不错 东恒时代二期，位置已经和地铁出口隔离，纯封闭板楼小区，05年还显得比较新，在周围来说是为数不多的板楼次新小区，所以相对价格不低。 北京东湾以前分析过，郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。 与其叫北京东湾，叫通惠\/运河东湾更合适。 这几个盘对比，天鹅湾更优质，小户型入手价控制在7-8万是比较理想的价格。

　　提问：房姐你好，首问，着急买房。我北京集体户口，sfsd，自住+投资，明年结婚，后年小孩。目前资金情况如下： 120w现金，外加方庄桥53平酒店式公寓，无贷款不占指标，目前不好出售，评估可抵押贷款60w左右。我现在还可以从老家再借80w左右，也就是120w到260w区间的子弹。 现在考虑的有如下几个方案： 一、通州区： 1、【苏荷时代】80平小两居 2、【M5朗峰】58平复式 二、常营管庄板块 1、【东一时区】80平两居 2、【北京新天地】五期毛坯新房69平米 3、【北京新天地】二手房60多平米 4、【远洋一方林语、花语、溪语苑】70平米的小两居。 我的问题如下： 1、这2类区域，6个楼盘和户型，您帮我排一个顺序可否？除了这6个地方，我的资金还有没有更值得入手的楼盘和户型，比如天通苑，双井。 2、就目前疫情今年的形势情况，我是否要动员老家的资金（80w），凑齐260w甚至很多，来买房子。 3、如果要买，是在这几个楼盘选择更好的户型还是去其他区域选择更值得入手的楼盘。（跟问题一重合） 4、如果要凑齐260w+以上购买，我是买一个大户型，还是两个小户型（第二套做抵押贷）？ 5、这边有那种购买政策房的中介公司，六里桥【泰禾西府玉苑】70平小两居两限房，首付200+，压房本五年后，配合过户再把150左右付齐，这种值得买吗？

　　回答：1. 苏荷时代>北京新天地>远洋一方，其它的不推荐看，苏荷时代交通位置和物业管理都不错，北京新天地 密度低、户型设计不错，内部园林设计 居住舒适度还行，不过物业一般。 2. 买房还是要在能承受的范围内，不要盲目上过高的杠杆 3. 一套更好 4. 六里桥的大环境略差，周边有些乱，泰禾西府玉苑 不推荐。新盘推荐看 中海寰宇天下

　　提问：亲爱的房姐，您好！ 我工作的地方比较偏，在云岗。附近没有地铁，最近的地铁站在长阳或者张郭庄。现在孩子在海淀上小学，有个小两居，自主。想买套三居的房子，一家能住的舒服点。大概能有500（200现金+另一套房子在卖，大概能有300）。 海淀肯定买不起，云岗有个领袖翡翠山，次新，现在单价有不到四万的房子，大概600万。房姐，我想请教您， （1）先在东三环附近买个两居，跟跑大盘，五年后，卖掉再买单位附近房。如翡翠山？长阳半岛万科？青龙湖的万科？如果这个方案，您觉得哪个地段好点？ （2）在云岗买翡翠山，能保值吗？什么时候，什么价格购入合适？ （3）或者在张郭庄地铁站旁边园博府，园博嘉园等小区购买？目前单价四万多。 盼您回复。

　　回答：如果考虑保值建议方案一 先考虑投资后期置换郊区自住更轻松 看下 青年汇佳园、 CBD传奇、风度柏林等。云岗位置还是较偏。园博府，园博嘉园 4+的单价没什么吸引力，后期上涨预期不大。

　　提问：房姐好，新人首问，北京自住房1200万，还有100万贷款（公积金贷款），想dtjyd买二套纯投资，可以长持。手头有50万现金，每月付贷款现金流4万以上，请问如何规划投资收益最大化，比如买多少钱的标的，自住房能否二抵不还贷款？根据总金额推荐的区域和楼盘，谢谢

　　回答：可以二抵，大概抵押出600+，700左右资金可以看下 天通苑的顶复，望京的朝廷公寓、北纬40度，首开知语城，青年路的青年汇佳园，双井的首城国际，四惠的东恒时代二期

　　提问：房姐，您好！打算入手西城德胜的学区房，2023年入学，现在是出手的好时机吗？如果不是，什么时候出手合适？如果是一下哪个方案可行；1、入手90年以后总价最低的房子。2、德胜置业的房子怎么样，以后能涨起来吗？只要装修成住宅，能落户也能上学，能入手吗？3、房姐有值得购买的社区推荐吗

　　回答：1. 东西城学区房房价受政策影响大，我一直推荐用总价最低原则入 2. 德胜置业小区共有6栋楼，我了解到目前仅有2，3，4，6可以落户上学，1，5号楼产权建委那里有瑕疵不能落户不能上学。最好提前了解下，这种房子能上学就有价值，没有学区属性没人看的。学区房就别看重升值的事了。 3. 西城比较均衡的还有月坛和广外，可以淘下

　　提问：您好，新人首问，本人家庭在2015年公积金贷款买了通州的房子，现在房子已卖，8月中收房款。因生了龙凤胎，孩子以后要在东城北京站附近上学，需要买城里的三居室，我在双井上班，我爱人长安街附近上班，我俩工作单位限制，都不方便做抵押贷，资金目前可以凑300万左右。之前看过潘家园小区9几年的电梯房，还有南新园小区顶层东西向的复式（贷款压力稍微有点大）。房子打算20年左右再买，现在不知道这两个地方的房子能不能买？之后再出手有没有接盘侠？是现在买还是过两个月再买？东四环外的观音惠园或者观音景园怎么样，之后通28号线会不会大涨？或者您有没有合适的推荐（总房款450万左右）。谢谢！

　　回答：潘家园小区没问题，可以长持。有合适的现在就可以入，不要等. 观音惠园和观音景园价格也不低了，地铁虽然利好，但大涨可能性不大 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特区

　　很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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