房产投资的核心要义是什么？

以下为正文：

买房，怎么避免掉坑？

这是笔者经常提起，却也不断被问起的话题。掉坑的一般表现是什么呢？

首要表现为“不涨”。

有人说，我就是买了自住的，涨不涨的没关系。

怎么可能没关系，买房时间、月薪差不多的同事，他买的房子增值100万，开心的告诉你，而你的基本没涨，你真的无动于衷吗？

另外，现在很少有人会一套房子住几十年，可能三五年，可能七八年，总会因为这样那样的原因，或者置换或者搬家而出售，此时，也是没关系的吗？

从这个角度讲，不论我们是何种原因购房，升值潜力都应该作为一个比较重要的考虑因素。

【举例：没有学区的老破小，新区远郊房，公寓】

其次，是流动性差。

也就是说，卖不掉，即使你把价格挂到成本价甚至大幅降价，却只有寥寥看房者。

房子怎么能尽快卖出？大量的带看。

看的人多了，总有人看得上，坐下来谈就有成交的机会。

【举例：典型的是偏远的海景房、景观房、养老房，这类房产，绝对是收割中产的利器，价格便宜景色好，一陶醉就掏钱，一掏钱就套牢。】

第三，不能创造现金流，持有成本高。

好的房产是自带“造血功能”的。这个造血功能一方面是指房产本身的增值能力，另一方面就是租金收益了。

这里顺带提一下租售比，这个概念前几年提的非常多，是空军利器，这几年已经不怎么听到了。一个很重要的方面，是因为空军实实在在的减少了。

设想，原来你是坚定的看空派，但各种机缘巧合，买了一套房或者实际看到身边的朋友同事，一个行情到来，账面浮盈几十上百甚至更多，你还会坚持吗？

不会的。

此时，你想的是怎么再买一套。这种真金白银的冲击胜过任何千言万语，一下子就让你忘掉了以前所有的雄辩、立场、观点，彻彻底底加入多军阵营。

因为房价上涨较多，而房租上涨滞后，所以，国内的租售比要比外国许多国家低得多，发展阶段不同，这并不稀奇。

另外，租金收益本就不是房产投资中的主体。

但，这并不是说，租金收益不重要。一方面它能够产生正向现金流对冲月供压力，另外，这还是一个重要的指标。

我们可以观察一下周围：不好出租或租金非常低的区域，一般不适合做投资，至少不应该把大仓位压在类似区域。

【举例：偏远郊区，买在老家的房产等，需要特别说明的是，一手期房，也有类似弊端。一方面在头两年的建设期，是完全没有任何补贴的，拿房后，不管是毛坯还是精装，都会纠结要不要出租？

只出租毛坯房，租金非常低，若装修一下，在满两年可以出售时，根本收不回装修成本，不划算。若是精装房，纠结的是房子太新，不舍得出租，搞的乱七八糟出售会折价。那么，大概率就一直空着。这也是为什么投资性房产鼓励大家买二手次新的一个重要原因。】

第四、产权不明晰，银行不认可的房产。

买房一定需要杠杆，而杠杆需要银行认可房产价值。

银行是最聪明的机构，不会做赔本的买卖，只要你的抵押物稍有问题，那么房贷首付成数立刻增加，比如商铺，公寓等，若是农民房、自建房？拒贷。随你资质多好，这是硬性规定。

那么，对于这类房产，我们要做的，就是远离，坚决和银行站同一条战线，银行制度是由无数聪明人和无数血泪教训一点点形成的，我们顺着做就没问题。

【举例：公寓、商铺、农民房、自建房、小产权等】

在了解了以上具体的表现形式后，那我们该如何选择呢？有没有一个相对简单的标准呢？

有的。

主次需求；合适产品；正确区域。

只要把握这三条，基本就不会掉坑，至于赚钱效应如何，得看具体的微观选筹了。

我们来简单解释一下。

第一、划分主次需求。

首先，确定侧重投资还是自住，其选筹逻辑是不同的，自住考虑自己，投资考虑别人。其次，就是按照重要程度，罗列自己的购房目标，尤其侧重自住的更要这么做，这会让你有目的，有针对性的看房，选房。这些在前面的文章中，都有过阐述。

第二、选择合适产品

即品类不要选错，简单理解，就是投资只看普通商品房，公寓、商铺、写字楼等等都坚决回避。

商品房，主流区域，主流面积段，主流价格段，就可以保证流通性，保证不会被落下太远。

第三、选择正确区域

包括两个方面，城市的选择和区域的选择。

投资，最好选头部的15座左右的城市，经济发展好（GDP总量排名靠前）、人口规模大（数量多、流入量大），城市级别高（至少省会及以上），保险系数最高。

区域的选择，最好的选择是临近主城的新城区。这类区域是城市未来3——5年发展的热点区域，随着ZF大量真金白银的投入，会一步步推高地价，从而不断推高房价，好租好售，涨价快。

满足这三个条件，基本就成功了80%，若再选筹得当——那——完美！

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