深圳楼市：东莞9镇并入深圳？这几个区域或将起飞

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

提问：三叔，今天网传东莞有九个镇扩入深圳，对深圳和周边的惠州、中山、南沙等有何影响？未来哪些板块有投资潜力？

回答：目前前海12w+，距离前海25公里的罗湖和光明都是6w，而40公里外的大运有5.5w，那么距离前海更近的东莞滨海湾新区只有3w，随着东莞9镇扩入深莞圈，类比光明、大运，滨海湾显然更有增值的潜力；

而深中通道24年通车之后，目前只有1w的中山火炬，显然比惠阳的地理位置优越，甚至一定程度上可以类比松山湖，那么松山湖的6w、惠阳的1w、火炬的1w，哪个更有增值潜力？

南沙的楼盘虽然目前为了卖房，号称南沙是深圳人的南沙，但距离前海实打实的超过60公里了，3w单价的同类型竞争对手还有虎门、长安，所以南沙一定是要靠自身的产业和购买力来支撑后续更好的发展预期。

提问：三叔您好，我家里情况是这样，请您帮忙指导：现在在龙岗大芬信合爱琴居有一套小两房，还欠银行大概110，手上大概可以凑个100现金，我和老公今年1月办理了离婚，但是现在也没啥用，都得付五成，我们想卖掉这套然后置换，不过五成首付可能还缺100左右，我们年收入大概70左右，每月到手估计4万，预计是买个750左右的三房，目前有三个想法，不知道是否可以，1.置换福田，目前看了上下沙片区，意向的小区有碧海红树园小三房，但是有一个房间很小，房龄老，国都高尔夫花园和都市花园，以及嘉州豪苑，2.南山现在意向打新，但是可选择性很少，深铁阅山境地理位置不好，噪音大，其他的都有些超预算，南山二手750左右三房选择的请多指导，感觉都已经很贵了，我就去看了前海花园三期，但是715后涨幅太大，3.我最近看了碧海片区，富通城觉得还不错，是否值得入手？

回答：你好。信和爱琴居，近地铁大芬站，两栋楼，一楼底商，没有小区花园。可出手。1、碧海红树园，近地铁，小区环境还可以；国都高尔夫花园，景观和视野不错，楼龄老，离地铁不是很近；都市花园跟上一个差不多。嘉州豪苑楼下有个加油站，地铁要近一些，景观好。这几个盘都有优缺点，区位相近，看下更喜欢哪个吧。2、750左右3房在南山的选择较少。深铁阅山境确实是噪音大，但南山这个价位的新盘不多，还是会受一部分人欢迎。前海花园三期可以考虑。3、富通城一直有推荐，可以考虑。其他楼盘详见内部分享。

提问：三叔，您好！#新人首问：未婚首套，目前工作区域在罗湖福田，但是时间比较自由，手上有200首付，工资2W+，预计购买总价在500左右，主要需求是自住兼投资，1、不知道买新房还是二手房更好，哪个区域目前更符合首套自住兼投资？2、朋友建议下看了罗湖一些很老旧改的房子等拆迁的盘，看完三叔你的一些文章感觉不想考虑了，目前看过的盘，感觉比较喜欢的是龙岗鸿荣源尚峰2房3房、健康花城3房，这两个盘和去年年底比，因为疫情和14号线利好已经涨了100多了，周边均价7W+担心这个盘挺高位了，没有太多增值空间，龙岗和谐家园2房，新盘看了下合正观澜汇二期和信义嘉御山，观澜汇已经卖的差不多，只有一点尾盘了，想请三叔分析下值不值得买？3、个人经验不足，最后想请三叔推荐一些适合我的楼盘，自己再去看盘，非常感谢！

回答：你好。1、500左右建议考虑二手次新房。自住重点考虑通勤距离近的，不要在通勤上浪费过多时间。2、鸿荣源尚峰、健康花城，两个盘挨着，都是次新盘，14号线在建，都可以考虑。自住没所谓，不要在乎一时得失，这要降下来很难，特别是地铁开通后，就石芽岭地铁口这几个次新标杆盘，还有一点空间。和谐家园也可以考虑。合正观澜汇二期远了点；信义嘉御山七期可以关注。3、还可以看下坂田的，详见内部分享。

提问：三叔好。坂田天安云谷对面的小产权房，100万左右，有5年内拆迁计划，中介说5年可以翻番，是否靠谱？需要注意啥？

回答：你好。小产权容易跑输，老破大老破小一大堆，而且需要全款，没有杠杆，资金利用率不高。拆迁计划这种真说不准，时间成本机会成本较大。

提问：三叔您好，请问布吉里城玺樾山这个盘怎么样，实地看了一下还不错，价格还算可以，只不过每平米还额外需要4500的精装费。我在南山科技园上班，刚需自住买这里合适吗？

回答：你好。里城玺樾山这个盘说过很多次了，在山脚下安静，空气好，但火车线交叉环绕，交通不好，配套方面也不行。自住可以买，投资价值一般。

提问：跟富通城比，碧海君庭的一房怎么样？

回答：碧海君庭，次新，楼下地铁口，对面是医院，有些人忌讳，靠近路边有点噪音。自住可以考虑。投资不如选保险一点的富通城。

提问：如何看待腾讯大铲湾对碧海片区的影响？

回答：1、长期利好，加速前海整体建设进程和宝中豪宅化；2、5到10年之间，由于鹅厂的互联网属性，前海宝中都会处在舆论关注的中心；3、购买力和接盘侠，人从众多

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