深圳楼市：过去一年涨最猛的是学区房？学位房还会出现暴击吗？

　　1、会员提问：您好九哥， 我在深圳上班 ，是刚需首套， 小孩明年出生，我们夫妻比较重视教育这块，您觉得现在有必要现在考虑学区房吗？我们的需求主要是自住。预算总价350万左右。这样的价格，感觉罗湖的学区比如东门深圳小学学区会比福田，南山性价比高，现在一直举棋不定，希望能得到九哥的指点。

　　答：你好，投资学区房有很多打法：①、买没有学区的学区房（有暴击）。②、买学位用过的可-以有折扣（时间的财富）③、 买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择。罗湖除了学位房，整体跑输。罗湖未来并非发展热点，随着生源老化，即使是学位房 长持可能会跑输大势。 孩子要好几年才入学，买未来成长空间大的学区房，可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区 ，新的教育模式，生员也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用哪一种教育模式（私立出国，高考公务员，还是义务教育）方式都不同，要选择哪个小区可以用排除法。

　　2、会员提问：九哥你好，景田青海大厦，带福外学位价格便宜，买来用学位怎么样？

　　答：青海大厦是住宅变成办公楼，里面煤气和油烟管道都有，但是好像没有住家的，主要以办公为主。有很多核心地段的住宅就是因为办公很多，所以导致涨幅跑输同片区楼盘，比如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。带福外学位的青海大厦价格远低于旁边的景尚雅苑。对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子，宜居属性会大打折扣，而且没有居住氛围，电梯等待时间长，流动人员多且杂，私密性差等。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价，这也是为什么它价格便宜的原因。这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。所以对于此类型物业还需谨慎，总体不推荐，如果单纯考虑学位，可以入手。

　　3、会员提问：九哥好，请问下宝中的菁英趣庭一房一厅怎么样？能跑平大势么？

　　答：从进场时间看，这一波宝安南山的小户型基本上都已经涨了30%了，纯投资的话，短期不太建议追高这些热点片区的小面积了，自住或者小读书就没有办法只能咬紧牙关接受。从产品上看，我更愿意选两房而非一房，毕竟两房接盘人群会更广。花样年的地段够好吧，它的一房一厅五年前和碧海玉湖湾的小两房价格一样，现在玉湖湾已经跑到前面去了，所以未来2-3房的才是刚需品。菁英趣庭跑平大势没问题。

　　4、会员提问：九哥您好，关注您很久了，请教咨询一下买房问题。家庭年总收入五十万左右，目前在罗湖有一套房，有贷款150多一点，目前想买一个初中学位房。学位需求是当下要考虑的，有首付100万。考虑深中小户型有可能实现并明智吗？如果有难度，是还在罗湖选其他中学的房子更合适还是选福田的小户型更合理，手头这点钱偏少，请问怎么规划？

　　答：你好。优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。至少在短期内，不会衰败。 我个人的建议是，如果孩子即将入学，可以入手。 如果但是孩子入学在5年后，可以缓一缓。不用着急。 另外提醒下，上一波深中学位房价格拉升过猛，目前嘉多利 金丽豪庭 柏丽花园等楼盘都有不同程度的降幅，建议先观望段时间，能捡漏是最好的。

　　5、会员提问：老师，你好。我的预算是买一套700万左右的，自住2房或者3房，目前在考虑地方有三个，福田梅林一村，福田外国语南校区的骏皇名居，深外龙华分校的星河盛世、万科金域华府和书香门第，这3个片区您会更看好哪一个？

　　答：你好，你说的这三个片区都是未出成绩的潜力名校，福外南的骏皇名居虽然是片区的头牌，但是经过年初疫情至现在的这一波补涨，目前单价已经比较高了，700万买一个60来平的两房，现阶段不建议入手。梅林一村是大型公职社区，背靠梅林水库环境不错，双学位，缺点是楼龄有点老，车位不足。深外龙华这三个小区都还比较新，地铁口物业，附近有玖龙荟，上河坊购物乐园以及星河Coco city的商业。深外作为四大之一，虽然是与龙华区合作办学，实力依然不可小觑，而且深外龙华的整体生源还是不错的。这三个片区可以优选梅香和深外龙华。