深圳楼市：神奇的惠州楼市，让深圳炒房客左右为难

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1、会员提问：九哥你好，我现在很纠结是买靠近惠州南站的房还是大亚湾西区靠近深圳14号线沙田站的房？觉得各有优势，所以都不知道该怎么选择了？恳请老师分析权衡一下，给个建议，谢谢！

答：你好。要知道惠州的房子那么多，早已严重供大于求，别看现在是涨得欢，卖的时候又得后悔。惠州房子有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。

从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；入住率极低的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念房子的现状。

放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。 旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。 相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。 因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。

哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。资金允许有条件还是建议入深圳

2、会员提问：老师您好，一直在关注您，我目前在买房上想请您指教一下！请问总价500万刚需，想买个两房，您觉得南头跟蛇口老街哪个更有前景？前两天我跟朋友去看了一下，南头离前海更近，地铁连线也更密集，是否更有前景？您有何看法？

答：你好，感谢关注。

①、市区公共交通发达，地铁不是主要考虑因素。

②、这种价位的两房总价已不低，接近豪宅线&近郊西乡和龙华均有三房可取代，想继续往上冲，关键还是需要学位支撑，总体来看，蛇口学位好过南头。

③、前海至少还要5年才能醇熟、城市还在扩充阶段、现有的城市格局不会大变动、只有前海写字楼企业大规模进驻以后、近前海才能作为一个优势。

3、会员提问：你好，九哥。我是刚需想买总价720-820万的三房，方便一家人自住，同时也希望房子有升值空间。现在在纠结该买碧海次新房，还是买蛇口带育才学位的？碧海的不带学位，蛇口的楼龄比较老。另外碧海近半年已经涨了30%以上了，担心买了站岗，如果买碧海您推荐买哪里呢？请九哥指点，我是付费会员！

答：你好，从地段上看，蛇口似乎要好过碧海，但是房龄对比上又差了些， 碧海学校不行，不能满足你的学位需求。

育才，这几年表现平平，学位因素不足以抵抗老小区的继续衰老。

我个人的意见是碧海>蛇口。 理由： 1、11和1号线双动脉。 2、大铲湾利好。 3、片区小，易炒作。 如果买碧海，从流动性上来看推荐富通城、湾上六座、玉湖湾。

4、会员提问：您好，请问前海丰泽园，新安宝海花园，豪城馨庭居这几个盘适合投吗？谢谢

答：您好，深圳老小区一直不太推荐，比如豪城馨庭居一直不大推荐，靠宝安大道、地铁稍远、楼龄偏老、车位紧缺。 深圳年轻白领居多，对居住条件挑剔，独栋老破大和老破小深圳一直都不怎么好，利空是必然。 香缇湾、汇一城次新、双地铁、大花园、大商业，成交活跃，价格稳中有升，更推荐

5、会员提问：九哥好，我们夫妻月入5万+，刚需首套，有3成名额，首付有170万，在罗湖上班。主要考虑自住和学位，希望面积大点(80多平），我们目前只看了传奇东湖名苑，不知老师是否有更好的选择？

答：你好，传奇东湖名苑自住可以，毕竟是新盘。但是如果考虑后期升值，这里并不是好的选择。东湖名苑靠近布心路立交桥、靠桥太近、噪音较大。周边配套要到百仕达才有。学位也一般。这里除了新，可以说其他配套都很一般，升值潜力不大。但是按你的首付情况，又要80多平，在关内，除了老破大，新房也只有这里可以选择。如果考虑学位的话，尽量往螺岭或者深小这边选择！

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