国有五大行公告，个人房贷统一转换LPR定价：到底如何选择？

近日，国有五大银行同步公告，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

首先，面对通告，有人惊呼：如何看待五大行将对符合转换LPR条件而没有转的进行默认强制转换？有人无奈：我需要再换回固定利率吗？

8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

也就是说，2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，且截至2020年8月24日（含），尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款，不含公积金贷款和公积金贴息贷款），自2020年8月25日起五大国有银行对没有进行转换操作的人员，将统一进行批量转换，转换结果为LPR方式而不需要贷款申请人进行操作和选择。

虽然这次选择转换是银行的强制性转换，但是借款人仍然有一种选择：五大国有银行同时在公告中表示，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。也就是说，原则上这次转换是最终转换，但如果借款人有异议，可以在12月31日前通过自助回转的方式或者与银行经办机构进行协商再处理一次，而以前已经自行选择的就不能再进行调整和处理。

其次，五大国有银行的贷款利率转换通告并不突然，实际上从年初已经开始，从今年3月已经开始实施

很多人可能对五大国有银行的通告不可思议，或者觉得是一种无奈，实际上个人房贷利率今年3月起就已经开始进行选择，选择转换为LPR利率或者固定利率二选一。

2019年12月28日，央行出台文件规定存量房屋贷款要重新签订合同，从今年3月1日起，将所有房贷利率转化为固定利率或者LPR利率。转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

从这个意义上讲，五大银行的公告行为就有两点意义：一是督促那些还没有进行选择的人尽快自主选择；二是如果在8月25日前没有进行自行选择，那么只能说是银行进行强制选择处理，以确保在8月底前完成央行的要求。

实际上，并不是所有的房贷利率都必须进行转换，有一些贷款利率是可以不进行转换的，只有同时满足以下几个条件的贷款才需要转换定价基准：

一是2020年1月1日前已发放，或已签订合同但未发放；

二是参考贷款基准利率定价；

三是房贷利率是实行浮动利率，如果是执行固定贷款利率的就不需要转换。

只要是符合上述三个条件的住房贷款利率，都必须进行转换。而这一次五大银行通告中的所说的强制进行默认转换的，就是上面三类贷款中应该进行转换还没有选择转换的贷款。

同样明确的是，并不是所有的贷款都需要进行转换，有一些住房贷款利率是可以不进行转换的，在以下两种情况就可以不进行转换：

一是已经实施固定利率贷款或者已参考贷款市场报价利率(LPR)的浮动利率贷款等无需转换；

二是已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

其三，人们最纠结的仍然是如何选择？选择固定利率还是选择LPR利率？

从去年底通知要进行贷款利率转换时，大家一直纠结的问题甚至到现在人们仍然在纠结的问题是：在进行转换的时候，我们是应该选择固定利率，还是应该选择LPR利率？

选择固定利率还是选择LPR利率两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于自己对未来利率走势的判断。更重要的是，很多人对此难以做出选择。

理论上，选择的标准是非常简单的：如果你认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好，因为你可以享受到利率下降的红利；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势，因为你回避了利率上升的风险。但是，这个结论是非常似是而非的，甚至很多专业人士也是无从说起，这就是难点所在。

这里明确两点：

第一点，有的人认为转换成LPR贷款利率方式以后，会比现在的贷款利率降低，实际上也是误解。实际上，无论如何转换，转换前后即时贷款利率都是不变的，变化的是未来，即未来对贷款利率的影响是什么？并不影响即时的贷款利率水平。

第二点，简单粗暴的选择方式？如果有提前还款的打算，那么当然可以选择LPR利率方式，因为你可以享受到的短期内贷款利率下行的红利；但是你没有提前还款的打算，那就是另一回事了。从经济周期和贷款利率变动周期分析看，一般情况下是五年小周期、10年一大周期，所以，对于贷款剩余期限10年以上的借款者来说，对于4.9%的低利率基础考虑，建议选择固定贷款利率。

贷款利率的转换只是一种方式，但却是一道比较难的选择题，特别是对大多数人来说更是如此，简单一点更好。（麒鉴）