世代芳华月报 | 7月产业地产销售市场观察

七月流火，八月萑苇，在7月，世代芳华总销售业绩2.2亿，总招入企业32家，对接高新技术企业5家，依托公司-厂房帝平台大数据我们对工业厂房分割市场做出如下分析：

2020上半场
旧改高歌猛进，产业稳步前行

2020年，产业地产进入“旧改破局之年”。旧改力度翻倍，产业升级步伐加快，越来越多旧改项目取得了突破性进展。

企业/投资者可选择性增多，市场呈现饱和，短期以观望为主。

佛山周边城市东莞、江门、中山、惠州等地企业主、开发商蠢蠢欲动。

顺德，截至7月27日已经有149个园区、351个项目启动改造、在建工程项目120个，累计完成土地整理46413亩。

东莞，截至7月22日共有68宗旧改项目成功中标，拟更新1571.4万平米……

大批企业/投资客或将被分流，企业理性选址，投资放慢脚步。

2020下半场

随着推盘量增大，竞争也会更加激烈，同时进一步影响客户心理，成交周期会进一步拉长。产业地产该如何乘风破浪，续创辉煌佳绩？

世代芳华给开发商建议是：
一：定位清晰，切勿搞高大上

如今产业园区遍地开花，受到各路资本热捧，但暴露的问题也越来越多，不少园区面临产品规划同质化、产业定位同质化、产业招商盲目化、“有企业无产业”、“产业点高面低”等困境，究其根本，大多是园区产业定位不精准。同时地方政府也追求高大上，喜欢招大引强，最终导致产业园太多，智能制造、高新技术企业都不够用了。

世代芳华观点：
产业定位要跟当地的产业基础、资源禀赋契合。不能盲目跟随潮流，必须符合自身发展方向，因地制宜，定向精准招商，切勿盲目追求高大上。园区招商最重要的其实是产业链招商，建立起产业生态和供应链，并通过老客户的上下游产业链拓展来挖掘、延伸和拓展业务。

二：承重加固，空间结构升级
传统4.5米层高和600KG承重已逐渐无法满足客户生产和心理预期，客户都抱着能买复式，绝不买平层的思想。而且不少开发主为了吸引企业入驻，降低成本，偷工减料，最终企业投产，将面临货运，生产，招聘，等一系列问题。

世代芳华观点：
产业园区想要在众多竞争者中脱颖而出，就必须摆脱同质化困境，深耕产业，设计出适合自身产业园区的定位，符合产业生产，生活的产品。

三：专业人才，是招商的核心

目前市场上可对比项目众多，企业在找厂房过程中缺少专业的建议和指导，导致企业摇摆不定。招商人员在销售过程中对产业不了解，对产品不熟悉，亦未能直击客户痛点，促进成交。

世代芳华观点：
产业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，要求招商人员具备良好的基本素质和专业知识。打造一支专业高素质的招商团队，是产业地产招商工作顺利进行的重要保证。

四：门槛过高，易将企业拒之门外

部分产业园区没有意识到与其他园区的差异，盲目发展高技术、高附加值的产业，对企业准入门槛也设置高要求高标准，导致企业望而却步，项目全面瘫痪。

世代芳华观点：
“招商难”，其实都是项目前期选址、定位、规划、设计当中的问题不断累积而成。园区的初始起点决定了园区的招商高度，想要招好商还是要回归到产品定位上。

对于找厂房，企业应理性分析，客观判断出手时机

厂房是企业重要的生产经营场所，关系着企业的生存与发展，因此需如择偶般谨慎。若是不慎选到一些存在法律风险的厂房，对企业来说是重大损失。而从“长期”的角度来看，企业搬迁费用小至几十万，大到上千万，所以选址很重要。

世代芳华认为企业找厂房应考虑以下要素：
01：厂房应选择便于运输的交通枢纽地，确保出货时间不被延误，能节省运输费用，降低成本开支。

02：人才是企业当中最有价值的资源，应选择劳动资源丰富地区，避免出现招不到工的情况发生。

03：提前评估厂房质量，可以从厂房结构、楼板承重等多个方面进行综合考量。

04：要留心厂房资质能否申办环评，避免后续因为环评问题造成纠纷。

05：提前了解区域政策，特别是税收政策，便于企业资料办理，帮助规避冲突。

06：选择设备完善、服务配套齐全的工业区内标准厂房，有助企业快速投产。

总结：
7月，产业地产市场持续保持平稳恢复态势。总体上，市场恢复基本符合预期。在没有重大政策转向和新的外部冲击的情况下，预计下半年产业地产市场将延续平稳恢复和增长的态势。

越来越多的园区或者是持有工业用地的企业会考虑加强园区运营，以提升物业的综合价值；同时，一二线城市工业用地的稀缺性会进一步推高工业地价，未来产业用地竞争会更趋白热化。

世代芳华提醒：工业用地稀缺，该出手时就出手！