楼市惊变！深圳之后，东莞也要出手了……

7月15日，深圳发布近乎史上最严厉的楼市新政，引发市场大地震，一波未平一波又起，紧随深圳之后，东莞楼市调控也来了！

7月16日，东莞城乡和住房建设局局长何绍田透露重磅信息：东莞正在抓紧研究优化房地产调控措施，同时将选取5-6个镇街试点限地价、限房价、限销售（出租）对象的“三限房”政策。

我们先来看看东莞此次调控的重点内容，在何绍田接受东莞时报记者采访时，主要透露内容可以总结为以下3点：

1、限地价、限房价、限销售（出租）对象

这是东莞调控内容中最有看头的一点，颇有些深圳的意味。

何绍田在接受采访时表示，东莞将加大安居房配建力度，将选取5-6镇街探索试点“三限房”，即限地价、限房价、限销售（出租）对象，加大对产业人才和特殊群体的住房保障力度。

其中的限地价、限房价，其实就是深圳目前正在执行的“双限双竞”土地竞拍模式，开发商拿地既要限制土地最高价格，也要限制未来新建商品房入市的价格，这样就不会频繁产生“地王”，降低二手房业主的涨价预期。

要知道，此轮松山湖房价暴涨，就与2019年11月松山湖土拍有着直接的关系，经过8家房企、7小时、91轮的激烈角逐，2019WG029号地块最终被深业鹏基（集团）有限公司以总价23.25亿元成功斩获，以折合可售楼面地价28097元/㎡，刷新东莞土拍新高度。

可以说911土拍给了松山湖业主极大的信心，也是从911之后，松山湖的房价开启了疯涨模式。

限销售（出租）对象，有点像深圳的人才房以及新政中对深户社保年限的要求，未来深圳的保障性住房、网红商品房，将会优先供给深圳需要的人才，以及在深缴纳社保年限更长，贡献更大的人。

东莞楼市也在向深圳学习，有选择性地吸纳人才，过滤掉炒房客，保护城市的竞争力。

2、信息透明化，让饥饿营销不再有炫技的舞台

何绍田说，未来市住建局将加强住房体系的顶层设计，科学编制《东莞市住房建设规划（2021-2025年）》，把人口和空间的合理布局落实到每一个镇街、每一个区域，让购房者清晰了解未来东莞房源供应情况，从而能够识别虚假消息，稳定心理预期。

“未来东莞会在诸如地铁口、TOD综合体项目等一些优质区域供应更大量更优质的住宅用地，三旧改造的进度也会加快，市区的热门板块同样也有住宅用地供应，市场并不是部分购房者误认为的无房可卖，而是会有很多优质地块项目不断入市。”

其实在7月2日，东莞住建局发布的《关于进一步加强商品住房预（销）售管理通知》，就是为了应对房企的饥饿营销，主要手段为：加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导、加强商品住房项目销售监管。

3、对一二手房市场乱象重拳出击

针对一手房，何绍田表示，新规执行后，开发商的不合理定价将会受到抑制，虚高申报售价将会被叫停。

此外，市住建局拟探索引进第三方专业机构，对申报价格较高的新建商品住房销售价格进行评估，从地价成本、建安成本、销售管理成本、税费、合理利润等要素，对申报价格的合理性进行综合评估。如果申报售价明显超过合理成本，而不能做出合理解释、提供票据证明等，该局将会暂停办理预（现）售手续。

针对二手房，及时公开二手房住宅交易信息，让购房者可以获取真实的市场消息。

此外，市住建局还将密切关注二手房价异动，对发布虚假房源、挂牌价明显高于近期真实成交价或周边同类楼盘均价的房源，全部下架处理。

对中介机构串通业主低买高卖、哄抬房价，小区业主联合“操盘”、抱团涨价等行为严肃查处，并联合金融监管、税务、不动产登记等部门，严厉打击二手房交易“阴阳合同”“高评高贷”等违规行为。

核桃找房解读：如果看待此次东莞的调控政策？

1、东莞楼市已经到了不得不调控的阶段

自疫情以来，东莞无论是土地市场还是商品房市场，都太过于燥热。

根据62城二手房冰山指数涨幅排名，东莞曾连续几周排名全国第一。

莞城区的丰华珑远翠珑湾备案价已迈入4万+时代，项目的备案均价约38279元/平，有10套房的备案价超过4万，最高备案价40208元。

东城区突破6万大关，据东莞市住建局公开信息显示，东城万科御景湾8号备案了17栋住宅，共计41套房源，最高备案单价为63315元/㎡。

塘厦的万象连城2号楼备案均价为37042元/㎡，最高价达到了39196元/㎡。

不谈东莞本地刚需的购买力，单看东莞房价的上涨趋势，在“房住不炒”的背景下，东莞楼市也已经到了不得不调控的阶段。

2、深圳超预期调控之下，东莞房价面临失守

深圳发布的史上最严厉调控政策，对投资客的杀伤性无疑是巨大的，盘旋于深圳上空的“热钱”急需找到一个宣泄口。

这些投资性需求面临几种选择：

1、买深圳公寓项目，涨幅不及住宅但拥有稳定的租金收益，可以跑赢通胀；

2、买惠州临深区域，价格便宜且不限购，但二手房市场冷淡，接盘者不多；

3、买珠江西岸片区，如中山翠亨新区，珠海唐家湾等，但这些片区人才产业导入慢，需要长期持有；

4、买东莞临深、松山湖和滨海湾新区，这是最优选择，东莞松山湖有产业，滨海湾有规划，临深有深圳外溢，最重要的是东莞也是地少人多，本地购买力强，流通性更佳。

所以紧随深圳调控之后，房价最危险的城市莫过于东莞，如果东莞不及时打好预防针，房价还会再一次飙升。

3、深圳调控是超预期，东莞调控是预期之内

核桃找房认为，东莞楼市的调控力度不算特别强，还有更大的加强空间。

因为在此之前，网上就有了东莞“二手房限购”的传言，在阳光问政平台上，不少市民发帖请求东莞将二手房列入限购对象，以尽快遏制投机炒房行为，恢复房地产正常秩序。

东莞的新房限购，二手房一直是不限购的，如果东莞的二手房也实行限购，那么就会大幅度降低市场的投资性需求，让东莞的房地产市场成为一个更加封闭的圆环，市场流通性的减弱必然降低东莞楼市的热度。

4、哪些镇街可能成为“三限房”试点

先来看看2020年6月东莞市商品房住宅网上签约销售情况：

均价超过3万的镇街有莞城、东城、万江和南城，这四个主城区是最有可能成为试点的片区。

其次是松山湖周边的大岭山、大朗和寮步，在本轮松山湖上涨之后，这些环松山湖片区也跟着有了显著的涨幅，目前投资氛围浓厚，非常可能成为试点片区。

最后就是东莞临深片区，如凤岗、塘厦、黄江和长安，有一些项目的备案价格甚至高于深圳东部，也是成为调控试点的种子选手。

5、深圳、东莞先后迎来调控，意味着什么？

当深圳、东莞政策收紧时，利好的就是那些刚刚放松的区域，比如说广州南沙、珠海唐家、中山翠亨等，这些区域可能在未来一段时间迎来一波行情。

对于深圳、东莞的楼市来说，此轮上涨已经全面结束，第三四季度甚至会出现房价下调，震荡的局面。

同时，深圳此次超预期的强调控，可能并不简单，一个城市在迎来一个大利好或大礼包之前，都会有一个楼市调控政策来对冲房价上涨预期。

海南就是最好的例子，在自贸港利好之前，海南就为“去地产化”做足了准备。从全域限购到现房销售，再到土地供应，海南成为史上最严调控区域之一，在自贸港利好之后，海南马上定调：不能成为房地产的加工厂。

那么，又是什么样的大礼包能够与深圳此次楼市调控相匹配？深圳超预期的调控是否为了应对8.26四十周年？答案也许就是扩容……

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