致网红楼盘：你凭啥认为我不会维权？

地产圈的名声崩坏论，就像明星人设倒塌一样。

四个月前，严肃君写过一篇《网红楼盘消亡史》，当中有句话今天看来格外应景---

要小心，今天你对“网红”户型有多关注，明天收房维权时就会有多么痛的领悟。

户型只是一个产品选项，曾经挂在“网红限竞房”列表上的名字，无一不是地段和价格的综合得出的超高性价比。

洺悦苑、融府、佑安府、橡树澜湾、中海望京府、长安云锦、西城天铸、西山锦绣府、禧悦学府......

之于刚需、刚改，甚至部分高改，高性价比是个大杀器。

昂贵的房价之下，把每一分钱都花在刀刃上，是人之常情；抛开营销费用，在利润空间里谈成本管控，也是人之常情。

便宜买好货的事儿，没有。根本没有。

01.

维权，总是先在水面下暗流涌动。

以某热门维权项目为例，早在去年6月份（约定交房前16个月），业主就主动约谈了开发商。

彼时的谈判核心，也是围绕着开发商“责任央企”的身份，业主半捧半哄希望争取到好的产品交付。

楼盘开工后就开始组建维权小队的做法，在限竞房时代，并不少见。

① 海淀山后某限竞房开盘后，业主动用无人机航拍施工现场。智慧码农，在线监工；

② 朝阳某限竞房项目，平层产品窗户缩水，业主跑到微博上寻求维权经验。望京人民，自学成才；

③ 丰台某限竞房项目，与开发商多轮商谈无果后，业主打算充分利用新媒体资源譬如微博、微信等进行留言轰炸。内部人员，忍痛自爆。

买到手的房子就好比自家的孩子，孩子不争气，关起门来自己打自己说，先不能让外人知道。此时此刻，怎么做都是为了孩子，哦不房子好。

可怜天下业主心。

02.

曝光在普罗大众面前的维权事件，只是冰山一角。

数据显示，2019年房屋及建材类投诉量达到2.8万件。而这，仅仅只是向消协投诉的数据，个人维权的，只会更多。

为什么你看到的只是少数？

无论规模大小，房企通常有这么两个部门，一个叫品牌部，一个叫公关部。

表面上，品牌部负责树立企业良好形象。

比如，万科在逆境中高喊“活下去”的坚韧不拔，龙湖说要“善待你一生”的温润慈善，华润搭建“共创美好生活”的美丽愿景。

私下里，公关部要维系良好的媒体关系。

当开发商被曝“负面”，公关部就要出动去“灭火”。就是那些，可能只看得到标题，点开后就是“404 not found”的链接。

房企有多看重品牌部和公关部？

一家top10房企曾向面试者提问，如果遇到有维权业主在业主群中发表过激言论，你会怎么做？

面试者手忙脚乱冷汗直流地给出了三种解决方案后，面试官气定神闲地说，“其实不用太过担心，我们的品牌公关很强的。”

这张信息过滤网被编织得太过细密，好在媒介发达，维权并非毫无穿透力。

近一年来，被曝出维权的项目太多了，商品房昆仑域、中国玺、天阅西山、公园懿府，限竞房华润理想国、山屿湖、中海丽春湖墅、瀛海府……

再密的网也挡不住光。

03.

大牌房企的招牌，砸的比不知名的小房企快得多，一个项目足以。

遗憾的是，严肃君并未看到开发商作出止损动作。

“不懂高周转，莫谈房地产。”

2018年-2019年集中交房的新房，大都是2015年-2016年进入市场售卖。而各大房企大行“高周转”理论的时期，恰恰就是这几年。

*高周转：业内俗称“不压货”，拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资。

某大型房企近日召开的一次内部会议上，一位副总裁坦言，在现如今的市场大环境下，房企想要盈利就只有高周转一条路可走。

高周转带来的资金快速回笼，让追逐利润的房企尝到了甜头。伴随着高周转而来的，是工期的压缩，利润空间与物料成本的博弈，产品生产体系的失控，而这些却让购房者吃尽了苦头。

2018年-2019年大批量的限竞房涌入新房市场，“跑的慢”了就会被同区域的竞品“吞掉”。曾经不紧不慢的商品房，也不得不大跨步入市。

地产行业高周转带来的“恶果”，或许还在持续。

04.

新房买卖，基本都是一次性的生意。

开发商最懂传播学，善于利用大众的遗忘曲线，即便这批业主“粉转黑”，还有下一批想要相信他们的“尝鲜者”，坑完一批还有新的一批。

前几年房价一天一个样，即便购房者维权，开发商都能“有恃无恐”，房子退出一套就能以更高的价格卖出去。

甚至，开发商与购房者的敌对情绪，经常让双方丧失理智。

但是，开发商总要讲点良心和社会责任心。购房者要的，仅仅只是对得起房价，按照约定交付的不太差的房子而已。

房住不炒，房价逐渐回归平静和稳定后，开发商若还认不清现实，只会两败俱伤。

朗诗集团董事长田明曾在2018年中城联盟论坛峰会上发问，“作为开发商，我们受人尊敬了吗？”

“到目前为止，我认为没有。”

05.

是时候制定一套应对机制了。

2019年4月，买新房可以上“强险”了，新入市的地块由开发商统一缴纳保险费，工程竣工合格验收2年后出问题的，保险公司向购房者赔付。

不过，熟悉保险的朋友都了解，若要保险公司进行赔付，需要完全符合赔付标准才行，实际理赔可能困难重重。

2019年5月，某项目外保温层被大风吹落，而该楼栋去年才通过竣工验收。这次的事故，引起了大众对外立面的重视。

2019年11月，住建委发文通知，对竣工5年内的住宅工程，组织对外墙保温系统的缺陷和损坏情况进行全面排查。

能看到的，是政府部门的尝试。

然而，仅仅这些是远远不够的。所谓“防患于未然”，只有前期监管到位，后期追责到人，才能真正起到作用。

但说到底，买房、维权、居住，都是购房者自己需要尽全力的事儿。

06.

对买房人，一是做好心理准备；二是维权要趁早。

新房售卖时的宣传，与实际交房多少都会有出入。从看房开始，就要注意保留宣传资料、效果图、样板间照片，以防后期维权使用。

购房者维权基本都是第一次，但开发商的反维权经验，可有十几年。开发商与购房者的角色，正如大象和蚂蚁。

蚂蚁撼大象，可以从草签合同开始，施工阶段介入，必要时可以动用无人机拍照取证。

比如，在建设阶段就开始维权的山屿湖、葛洲坝紫郡兰园、中海丽春湖墅、中海望京府、永靓家园等，都是购房者取得阶段性胜利的案例。

维权要趁早，不然只能变成心理维权。

严肃君想起去年8月，龙湖业绩会香港发布现场，长沙维权业主身着西装，假扮记者进入会场质问吴亚军的事件。

即便想尽办法进入会场当场质问开发商领导，又有多少用呢？事后龙湖虽正面回应长沙某项目确有质量问题，也只能在现有基础上“缝缝补补”，不能推倒重来。

已成既定事实，是没有维权空间的。

不维权的交房，是不合格的。

最后，深深地为限竞房渣女龙女士和她的西山锦绣府，担上一忧。

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