老城区的老破小，不拆迁不改造，谁是接盘人？

在买房过程中，我们会遇到一个非常重要的选择题：是买市中心老破小还是郊区远大新呢？这两种房子的优劣势非常明显，比如市中心老破小最大的价值就是可能是学区房、医院多、交通方便等等。但是随着教育制度的改革、城区的变迁，老房子越来越尴尬了。

很多人会说，市中心老破小买的就是地段和教育、医疗等资源，但说实在话，地段是依托城市软件和硬件存在的，如果这些都迁移了那么所谓地段价值也就没有了。这是因为市中心是可以迁移的，当市中心的老破小太多，拆迁难度又太大的时候，城市就会有意识地规划新城区。然后为了推动新城区的活力，往往会将政府办公大楼、医院、学校等都搬过去，那么之前市中心的老破小就完全没有了优势。

如果市中心搬不走，那么就会考虑拆迁。很多人买市中心老破小也会想着万一刚好拆迁，那么补偿款肯定可以多买几套房。但是拆迁是政府、开发商和业主之前的利益博弈，前几年确实经常可以看到拆迁暴富的新闻，但是现在政府肯定不会那么大手笔去拆迁。

因为现在房价越来越高，市中心的老破小拆迁费就动辄几百万。比如按照小资家数据显示，深圳福田的二手房均价是6万/平以上，就算只有60平补偿款也要400万左右了。所以现在政府是不会轻易拆迁老城市、市中心的，2017年住建部就提出要探索老旧小区的改造新模式，表示用改造代替拆迁，所以想买老破小等拆迁暴富，可能性越来越低了！

另外说到买老破小的具体目标，很多都是冲着学区房的。但是这两年，不少城市都在对教育划片进行了改革，比如北京去年就进行了多校划片，也就是说在这个区域买房，不见得能上那一所名校，也可能被分到另一个学校。还有一些城市规定一套房的学位在6年中只能用1次，还有对学区房的定义和规定，如30平以下的可能会被移除等等。

最后就是居住舒适性，市中心老破小不少都是上个世纪建的房子，很多配套设施都不完善。比如面积太小、装修太老，车位不够还容易被堵、到处乱窜的电动车、没有襄阳的公厕、垃圾桶少、灰尘多等等，在便利、干净整洁的新房住过之后，真的能接受老破小的落差吗？

老城区或者市中心的老破小基础设施薄弱，问题重重，但想改造也不是短时间内可以成功的。虽然很多人在市中心老破小和郊区远大新之间还是会选市中心，但随着城市的发展，老破小的价值越来越小。就算还有学区房的加持，在教育改革的背景下也会被瓦解。所以你还会买市中心老破小吗？

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