合一城市更新资讯【20180924】

合一城市更新资讯周报

2018.09.18-2018.09.24

速读城市更新资讯

洞察行业发展大势

政策资讯

1.《关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》正式稿发布

9月17日，深圳市人民政府发布了《关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（以下简称《处理办法》，并通知该政策自2018年10月10日起施行。

《处理办法》指出，将生产经营性历史违建办理商品性质房地产的补缴地价标准，由市场评估地价调整为市场评估地价的50%，以进一步激励当事人申请办理，盘活实体产业。同时，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质房地产。

此外，《处理办法》指出，本办法所称公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

此前，该政策征求意见稿发出时，合一城市更新集团董事总经理罗宇针对该政策发表观点：

在历史上，产业类的违建很多，此次新政的出台，可以有效的解决城中村权属不够的问题，因为产业类的建筑，占地面积大；在处理流程方面，做了简化；罚款方面，此次采取了折中的办法，更贴近于市场，更贴近于实操，同时出台优惠政策，罚款和补缴地价比较便宜。另外，在处理过程中，注重安全隐患的问题，能够有效降低安全风险。

值得注意的是，政策在一定程度上解决违建确权困难的问题。总体上说，如果这个政策能落地下来，将能够为深圳旧改提速。

需要强调的是，不要理解为此次新规意味着所有的小产权房都可以转正，只是针对产业类和公共配套类违建，居住类的都不适用。

项目资讯

1.《2018年福田区城市更新单元计划第四批计划》公告发布，系小地块更新项目

9月21日，福田区城市更新局发布了《2018年福田区城市更新单元计划第四批计划》的公告。该批次仅有满京华康美地块城市更新单元一个项目。

满京华康美地块城市更新单元位于福田区梅林街道，申报主体为康美药业股份有限公司，拟拆除重建面积为8588㎡，拟更新方向为新型产业功能，同时按小地块政策无偿移交给政府的独立用地不小于拆除范围用地面积的30%。

值得关注的是，今年8月28日，规土委发布的《关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜》中已经通知原关内已暂停受理拆除面积小于10000㎡的小地块更新单元计划，而本项目于同日列入计划草案，可能是深圳市最后一个列入小地块的城市更新项目。

拟拆除重建范围示意图

详情参考福田区城市更新局（www.szft.gov.cn）

2.《2018年深圳市南山区城市更新单元计划第五批计划》公告

9月18日，南山区城市更新局发布了《2018年深圳市南山区城市更新单元计划第五批计划》的公告。

该批次计划有3个项目，总拆除重建面积为21676㎡，其中两个项目为小地块更新单元。

南油酒店大厦城市更新单元位于粤海街道，拟拆除范围用地面积为4588㎡，拟更新方向为商业功能，拟贡献率为30％。

朗峰大厦地块城市更新单元位于粤海街道，拟拆除范围用地面积为5600㎡，拟更新方向为新型产业功能，拟贡献率为30％。

莱英花园城市更新单元位于粤海街道，拟拆除范围用地面积为11488㎡，拟更新方向为二类居住功能，拟贡献率为26％。

南油酒店大厦城市更新单元

拟拆除重建范围示意图

朗峰大厦地块城市更新单元

拟拆除重建范围示意图

莱英花园城市更新单元

拟拆除重建范围示意图

详情参考南山区城市更新局（www.szns.gov.cn)

3.《2018年深圳市坪山区城市更新单元计划第一批计划》公告，系该区今年首批计划

9月11日，坪山区城市更新局发布了《2018年深圳市坪山区城市更新单元第一批计划》的公告，该批计划为2018年坪山区首批城市更新计划，有两个城市更新项目。

坪山围城市更新单元位于坪山街道，拟拆除重建面积为112982.7㎡，拟更新方向为居住、商业等功能，拟贡献率为26％。

沙壆同富裕工业区第一小区城市更新单元位于马峦街道，拟拆除重建面积为54291.6㎡，拟更新方向为新型产业等功能，拟贡献率为20.7％。

坪山围城市更新单元拟拆除重建范围示意图

沙壆同富裕工业区第一小区城市更新单元

拟拆除重建范围示意图

详情参考坪山区城市更新局（www.szpsq.gov.cn）

市场资讯

1.住建部辟谣：取消商品房预售征询意见情况并不属实

9月21日下午，据澎湃新闻证实，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

“关于商品房预售许可事项调整”的材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

住建部房地产市场监管司相关人士表示，该情况并不属实，具体情况在调查处理当中，不方便透漏。

合一观点：

取消商品房预售，是一把双刃剑。对于消费者来说，购买现房可以保障消费者（购房者）利益，维护购房人的合法权益。对于房企来说，或许可导致中小企业资金链断裂，甚至工程烂尾，同时存在土地流拍或无法出让的可能性。而且若取消预售，开发商的资金在房屋出售前只出不进，面临的成本支出会更高，且导致在取消后的一定时间内没有商品房可以出售，间接导致商品房价格上涨。

预计该政策在短期内不会全面实施，但可进行试点。例如对新出让的土地要求现售或提高当前预售标准。

2.粤港澳大湾区9城租金回报率数据出炉

乐有家研究中心数据显示，过去三年，粤港澳大湾区9城租金均价均迎来了不同幅度的上涨。粤港澳大湾区9城租金分成了4个梯队，深圳第一梯队，广州第二梯队，珠海第三梯队，第四梯队是剩余6城，租金基本维持在20元/㎡左右。

3年来，租金上涨最快的是江门，相较于2016年，2018年江门租金上涨35.25%，紧随其后的则是中山，2018年相较于2016年租金上涨31.59%。上涨最慢的则是惠州，3年时间上涨5.4%，珠海上涨幅度也较小，3年来一直维持在32元/㎡左右。

注：2018年数据为1-8月租房成交均价

租金回报率是衡量房产投资收益的一个指标，粤港澳大湾区9城中租金回报率最高的是肇庆，达3.68%，江门第二，主要是这两个城市房价相对没有那么高，所以回报率也相对较高；反观一线城市的深圳和广州，因为房价高，所以相应的租金回报率也低，尤其是深圳，租金回报率仅为1.37%。

最近一年，大湾区九城租金均呈上涨趋势，依然是江门涨幅最大，惠州最小。2018年8月，江门和惠州的房租分别为25元/㎡·月，22.96元/㎡·月，在大湾区中已属中下水平。房租最贵的，当属深圳，以70.13元/㎡·月的价格占据九城租金榜首。紧随其后的是广东省会广州，为52.6元/㎡·月，高于第三名的珠海约19元/㎡·月。其余6城均价均在22-29元/㎡·月的区间内。

节选自：乐有家研究中心

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