在海亮德文郡我看到了这些｜房哥消费者报告

「西安房哥&房叔 」是本地唯一的业主房产自媒体平台，专注楼盘点评，我是西安房哥！

海亮在西安，可谓一炮闻名，2013年以近10亿价格拿下西沣路155亩地王，这便是日后的海亮新英里；当时很多人很诧异，这成本价格7500元/平的房子，最低开盘价只要6500元/平，

海亮在西安的起步可谓是一炮成名，在2013年那个市场最惨淡的时候，以近10亿价格拿下西沣路155亩地王，这便是之后的海亮新英里，刚开盘时也就6500块一平，而成本价却达到7500块；

在周边一圈看热闹不怕人多的围观中，算是艰难起步，记得当时销售嘴里常说的一句话就是，我们不图赚钱，先立口碑。赔本赚吆喝，大概就是这个情形。

但没利润可图的买卖，让人心里确实不踏实，随之而来的就是学位不能兑现，当时还宣传的五大名校，最终私立变成公立，也就成了翠华路小学的分校；现在一提起西安学位房纠纷，海亮算是最早一批的元老。

还记得当时海亮和对面万科高新生活广场PK，不知道这最后53颗星是咋来的。

备注：个人观点，房哥原创，仅供参考，信息采集日期为2018年5月12日。

海亮德文郡

之后海亮变聪明了，在拿地上学会借力使力，跟本地开发商宏府合作。2016年12月，花费约4.96亿元拿到长安区两宗城改用地，总面积104.65亩，综合亩单价474万元，综合楼面地价约2200元/平米。

去年6月，海亮又以1.12亿摘长安郭杜95亩地，加上拆迁安置等费用，楼面地价约1830元/平米。这三宗地原是长安区郭南村城中村改造项目用地，也就是现在的海亮德文郡，此项目也是新英里，唐宁府之后，海亮在西安的第三个项目。

宏府龙翔长安

提到郭南村、郭北村改造项目，就会让人想起难产多年的宏府龙翔长安，会让人想起北大街上的庞然大物宏府嘉会广场，简直是不容忽视的一道风景，作为本地口碑并不算太好的开发商，先不说北大街上联体筒子楼有多丑，单就鲲翔九天和麒麟山糟糕的评价都能编成一个段子。

在当初的规划中，宏府龙翔长安是个占地千余亩的大盘，规划有商业、住宅、写字楼、酒店、公寓、学校等，社区内建有百亩公园、50万平商业，曾一度被评为西安市、长安区两级重点建设项目；如同很多城改项目一样，都有着大手笔绘就的蓝图，充满诱惑力。

宏大规划吸引了不少追随者，但自2013年末开盘之日起，项目就开始打摆子，施工时断时续，交房日期从2015推到2016年，又从2016年推到2017年，彼时相继爆出几家城改项目烂尾跑人，搅得人心肝颤。

熬不住的业主，只得退了房，另觅他处。那些抱定希望一等再等的人，结果等来了宏府与海亮的合作。这对于项目来说是好事，宏府受城改拖累，资金链捉襟见肘，此时海亮的介入，让郭南村、郭北村城改项目能够继续推进而不是烂尾，大大降低半路撂挑子的可能性。

但对于等了几年的买房人，就不得不面临要么退房要么加价的尴尬选择，宏府没有了，海亮进来了，这就是德文郡的前身。

项目概况

海亮德文郡总占地约200亩，分三期开发，目前主要开发7号地块，即去年6月拿到的地块，根据官方土地交易信息，该地块位于长安区郭杜街道办事处建业一路以南，翰林路以西，顺兴路以东。

占地约95亩，规划有15栋高层、一栋公寓、幼儿园以及社区底商，容积率3.96，绿地率35.0%，车位配比1：0.7。

一般情况下，期房往往在两年甚至三年之后才交房，看房的时候只能对着沙盘看个大概，这时候容积率、绿化率、车位配比等数字指标，就是衡量一个楼盘档次高低的标准，买房的时候不能大意。

海亮德文郡7号地块，容积率偏高，绿化率一般，车位比明显偏低，停车位比较紧张，入住后停车将会成为大问题。目前大多数家庭都拥有1-2辆车的情况下，常见的车位比都在1：1以上。

本月底或者下月中上旬，新推3号、4号、6号、13号四栋楼，户型有85平两室，99平小三居，128平，130平、139平五种，装修房。

周边环境

海亮德文郡地处长安区郭杜片区，主街道排布着五花八门的门头，老县城的朴实感仍在弥漫；生活配套还算齐全，但档次不高。周边环境杂乱，大开发商项目较少。

在街道边竖立的这块石碑，已经有些年头，上面的文字记载着这片区域曾经的面貌，跟现在相比已经是难以想象了。虽然有临近城南大学城、三星城、高新区的地理优势，但片区发展较慢，属于城市更新的落后区域。

交通状况

海亮德文郡售楼部位于建业二路上，离郭杜东街、郭杜西街还有约500米距离。公交线路较多，但多为长安区4开头的公交线路，如4-06、4-07、4-08、4-11、4-12、4-16等连结长安区各地；

也有173、311、322等连接城区、高新区，路上电动三轮、摩托车、也多，交通状况比较混乱。

附近有西沣路、西部大道、子午大道等交通干道，路网成熟但交通一般，后期即便15号线能开通距离也挺远，公交得到西长安街上，堵车严重；至于云轨还在梦里，会不会修，什么时候修都是概率事件，奔着这买房的人醒醒。

生活配套

项目自带幼儿园、篮球场羽毛球场、塑胶跑道、社区小广场、底商、诊所等，这些配套并无出色之处，属于目前新建楼盘都会有的基础搭配；像样的消费场所聚集在樱花广场及其附近，步行约需20分钟，每个夜晚，都有结对成群的大妈在跳广场舞。

广场北面，是大林购物广场，可解决部分日常需求。西安交大一附院与长安区共建的长安医院，新址也位于樱花广场附近，目前楼体已经建成，待投入使用后，附近住户就医会很方便。

但学校是一个大问题，目前四期的规划中压根也没看到有建学校的地方，可以说没有任何教育配套，一问职业顾问，就打马虎眼，一堆乱承诺，也是醉了。

说是什么高新管委会附近，实则离得八丈远，天琴湾人家也是这么宣传的，看着地图上距离高新近，但车堵人多，每天早上你开个车上班试试。

批发市场

商业配套上能看到的只有郭北村、郭南村的安置房交房后的社区底商，聊胜于无。

除此以外，附近有一个大型蔬菜批发市场——朱雀批发市场，与海亮德文郡隔建业二路相对，好处是方便买菜，坏处是距离太近，各种三轮车、小货车轰鸣着进进出出，很难逃脱噪音影响、交通杂乱，尤其是与市场正对的楼栋，受影响会更大。

这一点相信住在西郊方欣水产市场的人特有体会，每天主干道上逆行的三轮，不停的喇叭声，很是糟心，朱雀批发市场同样不能避免。

户型分析

相比以上的问题，海亮的户型设计还是不错的，从两室到四室都有，可选择面大。这一点不仅在德文郡有体现，唐宁府也是如此。

85平的两室户型，纯南户，优点是没有浪费，空间全明，卫生间洗漱浴三功能分离，互不干扰，利用率高。缺点是动静不分区，次卧很容易受客厅餐厅等空间的影响，另外，次卧光线会因遮挡而暗淡。

99平小三居，能做到三室朝南、南北通透，很不错，户型方正紧凑，毫无浪费，客厅带阳台，南向卧室带飘窗，舒适度高，卫生间干湿分离。

128平户型，比较99平的户型稍显逊色，南北通透，主卧带衣帽间、卫生间，U型厨房空间充裕，缺点是仅有一个卧室朝南，动线混乱。

131平三室两厅户型非常方正，三室朝南，客厅餐厅实现真正的南北通透，采光好，连通的阳台增加视野感受，功能分区清晰，主卧自身也是南北通透设计。

139平的户型，不仅餐客厅、阳台实现真正的南北通透，主卧也实现了南北通风透气，另一大亮点是，跟上面一个户型的主要区别就在于，餐厅北面多出来一个功能空间，三面落地大玻璃窗，适合做茶室或琴房、书房之类功用。

虽然海亮在新英里的表现差强人意，交房之后维权频繁，但户型设计确实属于优势，唐宁府也是，很多人对海亮第一反馈是户型还不错。

房价对比

海亮德文郡，上次开盘均价10000＋，下一次开盘价格必定是在此基础上略有上浮，预估在11600元/平方米上下。

附近目前没有其他新房项目可作参考，可以参照二手房价格。隔着郭杜街道相对的忆江南，属于不知名开发商开发的小区，没有幼儿园等配套，其二手房价格均价约10000元/平方米，以此对比，作为精装修房，海亮德文郡的价格并不算高；

但同样是一万一上下，同区域还有雅居乐湖居笔记，万科城润园，包括更偏东的融创南长安街壹号新房，为什么我要住在这里呢，享受朱雀批发市场买菜的方便？

房哥有话

很多人说买在长安，其实是被挤过来的，大部分人在高新上班，高新价高又买不起，周边备选的无非就是城西和长安，但城西未来多年都在持续拆迁改造，长安区相对完善的交通和环境成为备选。

房价是在不断上涨，但不代表现在要盲目选择，怎么说这对每个人而言都是上百万的买卖，海亮德文郡，位置太偏交通不好没什么回避的，即便有车，郭杜和西部大道的堵车也会让你后悔住在长安区；

周边环境上建材市场和菜市场，糟心远大于买菜的装修带来的方便，另外还需要注意的是楼间距的问题，洋房倒是还好，高层的间距太小，太压抑。

户型算优势，精装修说是2500块的标准，但算上新风和厨房一堆东西，能对半砍就不错了，参观样板间的观感是地砖缝隙大，柜子多为密度板，我记得海亮在西安的三个盘分别是这样定位的；

新英里刚需房，德文郡刚善房，唐宁府改善房，就这手艺用料让人咋放心，况且这还是样板间，就这还说前阵子业主投诉德文郡买房捆绑销售车位，14万一个先交一半，后来被举报倒是不捆绑了，改成只卖不租。

这周写德文郡的时候，中间有一个小插曲，朋友二月份去参加德文郡业主答谢活动，发现所谓的业主答谢，全是套路。无论是优秀业主还是抽奖，全是内定好的。

把业主大晚上弄去做了个秀，纯粹是给自己做宣传，抽奖奖品少不说，唯一的iPhoneX还是操作的，一等奖抽了两次，居然同一个号码，明显内定；当我问他那咋想的时候，他甩我一句话：

小事都能弄虚作假，还怎么指望他的房屋质量和装修水平呢？

我想想，也对！