重塑内生力实现价值增长，探寻奥园健康的进阶之路

（原标题：重塑内生力实现价值增长，探寻奥园健康的进阶之路）

今年以来,市场对物业股的期望趋于理性,企业分化明显,成长空间大、服务能力强的大型物企被看高一线。在这样的背景之下,聚焦物管和商管主业巩固核心优势、同时发力城市更新及社区增值服务等轻资产模式创造稳定现金流的港股上市企业奥园健康(3662.HK)交出了一份亮眼的中报,不仅实现了高质量的增长,也表现出了巨大的后市成长潜力。

双轮驱动增强盈利,差异化经营提升资产价值

根据奥园健康最新发布的2021年中期业绩报告显示,其上半年整体业绩表现优异,各项核心营收数据均取得了较大幅度的提升,报告期内,实现总收入约10.03亿元,同比增长83%;毛利润约3.47亿元,同比增长57.2%,毛利率为34.6%;净利润约1.86亿元,同比增长66.3%,净利率约18.5%;每股基本盈利为24.49分,同比上升60.2%;银行结余及现金为15.3亿元。上市两年多的奥园健康业绩再创佳绩,首先得益于聚焦主业战略的成功。

近年来,物管企业的估值逐渐分化,谁能抢占市场谁就能获得稳定的现金流,因此规模拓展快的公司更受市场青睐,行业进入快速扩张时期,掀起并购热潮,“马太效应”明显,头部企业市场占有率稳步提升。

奥园健康持续聚焦主业物管,去年相继收购并购了乐生活、宁波宏建、北京博安等业内优质标的,共增加268个项目。奥园健康的并购考虑的不仅是管理面积的增加,还注重业务间的良性互补:乐生活在商业写字楼、公建、医院、学校等的布局丰富了奥园健康的非住业务;并购北京博安则可以让以华南为基的奥园健康增强北部区域中高端社区服务。

据奥园健康执行董事及总裁郑炜在业绩发布会上介绍,上半年,奥园健康加强投后管理,整合上述收购项目,实现了降本增效,稳步提升利润率。基于规模扩张产生的良好的协同效应,进一步巩固了奥园健康的核心优势,带来了价值的增长:报告期内,奥园健康物业管理服务分部收入为8.0亿元,同比增加101.6%,占总营收的约八成,再显“顶梁柱”的作用。

一直以来,奥园健康都坚持物管和商管双轮驱动,如果说其物管部分更注重业务广度的拓展,以规模创增长的话,那么商管更注重的是业务深度的挖掘,以精细化、差异化运营盘活商业资产,实现价值提升。

今年上半年,奥园健康打造的多个商业项目,如大埔奥园广场、威宁奥园广场相继开业,全国商业布局持续丰富。郑炜透露,奥园健康主动调整城市布局及合作方,尝试拓展一线城市业务,持续优化已开业项目运营能力及稳步推进新项目筹备及开业,在广州的奥园城市天地打造了第一个“国潮”街区,并把这个“国潮”的IP延伸到株洲的味央楼、合肥的味央街,通过培养新的商管IP品牌,提升租金和客流量。数据显示,奥园健康通过构建文化IP已成功走出了一条差异化的发展之路,实现了资产的增值:截至2021年6月30日,奥园健康商业管理服务分部收入为1.6亿元,同比增加16.2%。

城市更新、增值服务并进,轻资产创造稳定现金流

现代企业管理中,现金流量管理是一项重要职能,对企业融资决策、投资决策、企业信用、企业盈利能力都具有重要影响,是企业生存与发展的“压舱石”。因此,企业必须要有“现金为王”的意识,建立完善的现金流量管理体系。

据了解,郑炜今年为奥园健康的发展提出了“健康发展,聚焦主业,重塑内生力”十三字方针。其中,“健康发展”就是指所有工作都应围绕保障现金流健康为优先指标展开,而奥园健康创造现金流的“秘诀”就在于大力发展轻资产,具体来说包括发展城市服务和深挖社区增值服务。

中国奥园3月时再次深化“一业为主,纵向发展”的战略,成立悦康控股,正式从架构上明确划分开房地产板块和非房地产板块,发挥协同效应,加速轻资产化转型,谋求全新增长曲线。根据业绩报告,这次组织架构变革已颇有成效。

当下,我国土地供给模式已发生重大变化,城市更新成为了未来城市空间供给的重要途径,以及企业破局存量市场的关键。“十四五”规划将“城市更新”上升到国家战略层面后,各地更是掀起了新一轮城市更新浪潮。

据悉,今年5月,奥园健康与同属中国奥园的奥园城市更新确定战略合作,双方将围绕奥园城市更新集团主导的旧改项目,在前期策划、产业配套引入、运营管理服务等方面展开深度合作。后期合作将为奥园健康新增管理面积过千万平方米,再次实现规模迅速扩张,同时由于发展城市服务既可享受红利又不用承担周期成本,积极转型为“城市服务商”的奥园健康等同于提前锁定了未来的利润增长。

值得注意的是,自2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布以来,中央和地方各级政府已陆续出台200多部涉粤港澳大湾区相关政策文件,大湾区发展建设进入快车道,而中国奥园可提供的6000多亿元货值的城市更新项目中,95%分布在粤港澳大湾区,这让奥园健康城市更新业务的发展前景更具保障,也进一步巩固了母集团的行业龙头地位。

发力社区增值服务是奥园健康是打造轻资产模式的另一有效途径。传统物业管理服务毛利较低,并呈现高度同质化,业务增长过于依赖管理面积的增加,难以突破增长瓶颈。社区增值服务不仅毛利高,而且有助物管企业抵抗周期性发展的弊端,为企业带来稳定的现金流,具有广阔的发展前景,近年来成为了众多物管企业寻求业绩突破、开拓第二增长曲线的新方式,特别是在疫情期间,社区增值服务发展迅猛,为物企创造了全新的增长。

社区增值服务的发展还得到了政策的大力扶持:今年1月,十部委下发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,满足居民多样化多层次居住生活需求;5月,商务部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》,鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸,推动“物业服务+生活服务”。

奥园健康借着行业政策东风,继续深耕大健康产业,多维度推进增值服务,发展智慧康养、社区居家养老服务、中医特色门诊等重点业务。发布会上郑炜的介绍,今年奥园健康确定了大健康资产整合和赋能的模式,优化了之前颐康中心的经营模式,并整合内外部的健康服务、医养的资源,引入到社区生态,构建宜居、养老、绿色的健康社区。业绩报告显示,奥园健康开展了线上线下打通的家居生活服务、房屋租售、快递代收、送货到家、入户维修、摊位管理、电梯维护维修、广告位租赁等多元化社区配套增值服务,业主在平台上一键下单,需求3分钟响应,30分钟内完成。这些社区增值服务在报告期内为奥园健康创造了1.50亿元的收入,为未来发展再添强劲增长引擎。

科技赋能提升服务水平,推进智慧社区实现企业外拓

近年来,有助优化资源分配、提升居民生活便捷性、促进城市可持续发展的智慧社区成为了物业聚焦的重点。“十四五”规划提出,要推进智慧社区建设,依托社区数字化平台和线下社区服务机构,建设便民惠民智慧服务圈,提供线上线下融合的社区生活服务、社区治理及公共服务、智能小区等服务。

今年年初,奥园健康进行了一次重大人事调整,拥有丰富科技公司工作及管理经验的郑炜被任命为执行董事及总裁。此后,奥园健康数字化转型明显加速,在打造智慧社区方面取得了丰硕的成果,提高了物业管理效率和企业的品牌价值。

据悉,奥园健康上半年加大了对大物业运营体系的数字化赋能和科技的改造工作,逐步完成奥健大物管体系的数字化平台搭建,自主研发了6A智慧社区解决方案,赋能社区精细化管理。截至6月底,奥园健康信息化平台移动应用程序已经涵盖多处集团在管住宅及商业物业项目,拥有众多认证业主。

利用科技赋能建设智慧物业,还能推动物企业对接各类商业服务,构建线上线下生活服务圈,利好企业的外拓。据悉,6月时,奥园健康与京东超市举行云端战略合作签约仪式,依托科技赋能打通增值服务的闭环,打造智慧社区,共创社区零售新格局。此次合作不仅能让业主实实在在享受到高品质的智慧生活,也增强了奥园健康对外赋能能力,为日后与更多企业更建生态、拓展城市生活空间增值服务,实现高质量发展奠定了良好的基础。

值得注意的是,奥园健康今年将智能化工程服务从物业管理服务中进行了拆分,这显然是其愈发重视科技作用的信号。发布会上郑炜透露,奥园健康布局了一家新的公司,名为新奥达,提供技术解决方案、算法、云服务等,从现在的情况来看,经营效果令人满意。这无疑等同于给奥园健康的市场观察者们再次注入了一支“强心针”。

“十四五”规划共六次提及物业,为行业奠定了广阔的发展空间,物企若想把握这千载难逢的的历史机遇,必须勤修内功,全方位提升自身竞争力。据郑炜透露,今年下半年,奥园健康将基于“健康发展,聚焦主业,重塑内生力”的发展战略方针,希望能够打造出全新的具备内生力的商业模式。

具体而言,物管方面,奥园健康将会关注科技和数字化为物业管理带来的变化,实现降本增效,同时重视规模和品质,继续强化运营能力,优化激励体制,筹备发力增量拓展;商管方面,会更加关注商业化运营的特色和高品质,打造更多国潮文化的产品线,创造出更多的商业想象空间,赢得差异性的招商优势和商圈运营的竞争力;大健康方面,会坚持资源整合与发展模式,与产业基金和外部的平台合作,也会跟一些互联网巨头、产业巨头合作,孵化各个大健康产业的子项目模块,并运营小区的商业生态,共建有健康特色的小区。

三大业务齐头并进,不断丰富服务业态、释放业务盈利潜能,不难想象,凭借“物管+多轻”大物管体系盈利强、负债低、现金流稳定的优势,奥园健康未来能够为业绩增长提供有效背书,向上打开市场估值新空间,实现企业的长久发展,持续为业主打造更美好的生活,为股东创造更多利润。