张跃辉：中国人选择买房移民是无奈也是必然（二）

网易移民： 目前正式出台买房送居留政策的国家有哪些？哪国的政策最靠谱/最值得推荐的？为什么？

张跃辉：目前，正式出台买房送居留政策的国家有四个，分别是塞浦路斯、拉脱维亚、葡萄牙和希腊。从政策出台的先后顺序来看，排在第一位的是塞浦路斯，2009年2月塞浦路斯率先出台购买30万欧元可全家移民的政策；2010年4月，拉脱维亚议会通过了《移民法》修正案，投资者只需购买首都里加（包括郊区）10万拉特或其以外地区5万拉特的房地产即可获得最长5年的临时居留许可；2012年10月8日，葡萄牙出台50万欧元买房移民的黄金法案；2013年4月，希腊25万买房移民的政策也正式出台。

这些已经出台买房移民政策的国家对于不同条件的申请人都有各自的号召力，如果撇开申请人的条件限制，就性价比和投资前景及政策的优惠来说，葡萄牙最值得推荐。事实上移民是针对个体家庭的专项设计，所以对于单个个体而言，只有最合适的，没有最好的。同时，撇开移民的政策性因素来看，塞浦路斯在今年的3月份出台了银行存款税，对海外投资者来说是一个巨大的打击，未来还会不会继续出台其他对海外投资人更具杀伤力的限制性条例依然不明朗，所以，今后对塞浦路斯的投资需要谨慎。

网易移民： 买房移民的风险是什么？买房时需要注意什么问题？

张跃辉：买房移民看上去很好，实际上里边暗含着很多风险：

1、买房移民是否有明文政策。上面已经提到，目前出台有买房移民政策的国家只有四个，有些国家比如西班牙，其买房移民的政策虽然一直都有消息传出，但官方的政策尚未正式发布。所以，如果希望通过买房的途径来实现移民的目的，第一条就应该关注具体的买房移民的条例，有政策还要看政策是如何规定的，严格按照政策的具体内容理解。

2、房屋价格是否虚高。经笔者实地考察，塞浦路斯和葡萄牙在买房移民政策推出后不久，因世界各地投资者尤其中国投资人的大批涌入，除塞浦路斯和葡萄牙本国的开发商相继提价，各国的中介公司也积极参与抬高当地房价的行动之中，部分地区的房价已恢复甚至超出政策出台前的最高值。

3、期房是否能如期交付。以塞浦路斯为例，该国的现房在很短的时间之内几乎被中国的申请人一扫而空，相当部分的开发商为留住中国投资人而不惜圈地新建期房，有些期房的交付时间长达2年甚至更久。期房在建设过程中能否如期交付，在交付时是否会有新的政策出台而增加支出，甚或影响身份的取得都成为未知，所以，笔者提醒客户谨慎购买期房。

4、现房（地）是否被原业主抵押。目前，出台买房移民项目的国家的地权和房权都是连成一体，开发商在房屋建设的过程中几乎都存在将该地权（房权）抵押至银行或其他金融机构的行为。以葡萄牙为例，如若要解决居留身份，必须取得该房权及地权，也就意味着必须先从银行或其他金融机构中将该房（地）解押，如果该房不能成功解押，投资资本将存在巨大的风险。

5、房屋质量是否存有问题。一般而言，房屋建筑都符合欧盟标准，不会存在问题，即便如此，投资者在选定房屋之后也要仔细勘察该房屋的质量，校验一下房屋是否有开裂、脱落等质量问题。笔者就曾看到过塞浦路斯的某个房产的墙面因地质运动而出现大面积裂缝。

6、房屋的风水问题如何。风水问题是中国投资人比较关注的问题，和中国相仿，欧洲近年大规模的城市化建设也在不断的使用原来闲置的土地，曾经的土地也许是臭水沟，也许是坟场。投资人在进行投资的时候要多听听当地老华侨的意见，多了解所投资区域的发展历程，有些房屋也许建筑的很牢固也很漂亮，交通也很便捷，周边配套更是完善，殊不知在不远的过去这里就是垃圾处理站。

7、房屋的未来升值前景如何。中国人一直都有买房的传统，除了刚需自住还有投资升值方面的预期。就目前已经出台买房移民的国家以及即将出台买房移民的国家来看，专业投资人的意见是葡萄牙更具投资价值。除了葡萄牙是老牌的资本主义国家、曾经的海上强国，该国的制度和政策近300年来一直很稳定，城市规划井然有序，社会治安令人放心，更难能可贵的是该国的存量房总共不足20万套，比紧邻的西班牙上百万套空置房来说极具升值潜力。

8、其他。除以上几点之外，房屋周边的配套设施，如商场、医院、学校等是否完善，房屋内的家具家电是否能够正常使用等情况也是要重点关注的方向。客户在进行考察的时候还应关注房屋的租售比、出租率如何，如果是能够购买到带租约的房子则更为妥帖。