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导读：6月网易移民推出欧洲买房移民系列策划，从政策、话题以及人物专访三个维度解读欧洲买房移民。其中大佬会谈专题属于人物专访的维度，将采访移民业界大佬及专家点评买房移民政策、分析买房移民优势及风险，探讨买房移民话题。
本期专访人物：独立移民观察家张跃辉（微博）
大佬专访概要：
析政策：正式出台有4国 葡萄牙最值得推荐
目前，正式出台买房送居留政策的国家有四个，分别是塞浦路斯、拉脱维亚、葡萄牙和希腊。如果撇开申请人的条件限制，就性价比和投资前景及政策的优惠来说，葡萄牙最值得推荐。【详细】
谈风险：8大风险 问题多出在房产上
买房移民看上去很好，实际上里边暗含着很多风险：1、买房移民是否有明文政策。2、房屋价格是否虚高。3、期房是否能如期交付。4、现房（地）是否被原业主抵押。5、房屋质量是否存有问题。6、房屋的风水问题如何。7、房屋的未来升值前景如何。8、其他：房屋的租售比、出租率如何等。【详细】
问税收：完全没有必要担心税收问题
对于投资移民而言，完全没有必要担心房产税的问题。以葡萄牙为例，客户如投资的房产为50万欧元，每年需要缴纳的房产税约2000人民币。就投资回报而言，各地区的环境不同，投资回报率略有差异，一般回报为3%-8%。【详细】
问房产：推荐里斯本、巴塞罗那、利马索
葡萄牙的里斯本、西班牙的巴塞罗那、塞浦路斯的利马索，这几个地区的房价经过近年来的调整，房地产的总体价格已经比最高峰时期下降了约30%，房地产市场未来升值空间较大。【详细】
买房移民一方：需投资意识+移民意识
要解析买房移民的项目，需要把买房和移民的概念进行区隔。买房属于投资的范畴，移民属于生活上的诉求。适合买房移民的投资者应该投资意识和移民的意识都要具备。【详细】
欧洲国家一方：需处理房产+引进外资
自2008年房地产市场崩溃以来，西班牙已积压了超过100万套待售住宅。一方面是持续不振的经济和高失业率，一方面是庞大待售住宅的积压，政府推出买房移民的政策吸引外部资本，解决待售房产可谓天时地利人和。【详细】
未来趋势：既要钱财+又要人才
就笔者近期与各国政府官员的沟通中已然感觉到，未来部分国家会相继提高购房移民的门槛，如增加对投资者学历、语言、管理经验及资产来源方面的限制将成为必然趋势。【详细】
移民现象：是无奈也是必然更是明智
无奈选择：中国人自古就有置业的传统，在其他投资方式回报不理想的前提下，房地产市场就成了为数不多的可以投资的渠道。
必然选择：中央政府先后出台多项条例限制投资者对房地产市场的投资，在一定程度上有效遏制了中国房地产市场崩盘的风险几率，同时也管制了民间资本的投资管道。民间资本需要出路，因此必然会走出国门；而海外的其他投资方式中国投资者是真的不了解，所以，中国的民间资本投资在海外房地产上，必然成为首要选择。
明智选择：选择买房移民既实现了投资置业的传统观念又能满足移民海外的生活夙愿。当该类政策推向市场的时候，中国的投资人当然不会错失这难得的机遇，迅速出手既是理想选择也是明智选择。【详细】
网易移民： 目前正式出台买房送居留政策的国家有哪些？哪国的政策最靠谱/最值得推荐的？为什么？
张跃辉：目前，正式出台买房送居留政策的国家有四个，分别是塞浦路斯、拉脱维亚、葡萄牙和希腊。从政策出台的先后顺序来看，排在第一位的是塞浦路斯，2009年2月塞浦路斯率先出台购买30万欧元可全家移民的政策；2010年4月，拉脱维亚议会通过了《移民法》修正案，投资者只需购买首都里加（包括郊区）10万拉特或其以外地区5万拉特的房地产即可获得最长5年的临时居留许可；2012年10月8日，葡萄牙出台50万欧元买房移民的黄金法案；2013年4月，希腊25万买房移民的政策也正式出台。
这些已经出台买房移民政策的国家对于不同条件的申请人都有各自的号召力，如果撇开申请人的条件限制，就性价比和投资前景及政策的优惠来说，葡萄牙最值得推荐。事实上移民是针对个体家庭的专项设计，所以对于单个个体而言，只有最合适的，没有最好的。同时，撇开移民的政策性因素来看，塞浦路斯在今年的3月份出台了银行存款税，对海外投资者来说是一个巨大的打击，未来还会不会继续出台其他对海外投资人更具杀伤力的限制性条例依然不明朗，所以，今后对塞浦路斯的投资需要谨慎。
网易移民： 买房移民的风险是什么？买房时需要注意什么问题？
张跃辉：买房移民看上去很好，实际上里边暗含着很多风险：
1、买房移民是否有明文政策。上面已经提到，目前出台有买房移民政策的国家只有四个，有些国家比如西班牙，其买房移民的政策虽然一直都有消息传出，但官方的政策尚未正式发布。所以，如果希望通过买房的途径来实现移民的目的，第一条就应该关注具体的买房移民的条例，有政策还要看政策是如何规定的，严格按照政策的具体内容理解。
2、房屋价格是否虚高。经笔者实地考察，塞浦路斯和葡萄牙在买房移民政策推出后不久，因世界各地投资者尤其中国投资人的大批涌入，除塞浦路斯和葡萄牙本国的开发商相继提价，各国的中介公司也积极参与抬高当地房价的行动之中，部分地区的房价已恢复甚至超出政策出台前的最高值。
3、期房是否能如期交付。以塞浦路斯为例，该国的现房在很短的时间之内几乎被中国的申请人一扫而空，相当部分的开发商为留住中国投资人而不惜圈地新建期房，有些期房的交付时间长达2年甚至更久。期房在建设过程中能否如期交付，在交付时是否会有新的政策出台而增加支出，甚或影响身份的取得都成为未知，所以，笔者提醒客户谨慎购买期房。
4、现房（地）是否被原业主抵押。目前，出台买房移民项目的国家的地权和房权都是连成一体，开发商在房屋建设的过程中几乎都存在将该地权（房权）抵押至银行或其他金融机构的行为。以葡萄牙为例，如若要解决居留身份，必须取得该房权及地权，也就意味着必须先从银行或其他金融机构中将该房（地）解押，如果该房不能成功解押，投资资本将存在巨大的风险。
5、房屋质量是否存有问题。一般而言，房屋建筑都符合欧盟标准，不会存在问题，即便如此，投资者在选定房屋之后也要仔细勘察该房屋的质量，校验一下房屋是否有开裂、脱落等质量问题。笔者就曾看到过塞浦路斯的某个房产的墙面因地质运动而出现大面积裂缝。
6、房屋的风水问题如何。风水问题是中国投资人比较关注的问题，和中国相仿，欧洲近年大规模的城市化建设也在不断的使用原来闲置的土地，曾经的土地也许是臭水沟，也许是坟场。投资人在进行投资的时候要多听听当地老华侨的意见，多了解所投资区域的发展历程，有些房屋也许建筑的很牢固也很漂亮，交通也很便捷，周边配套更是完善，殊不知在不远的过去这里就是垃圾处理站。
7、房屋的未来升值前景如何。中国人一直都有买房的传统，除了刚需自住还有投资升值方面的预期。就目前已经出台买房移民的国家以及即将出台买房移民的国家来看，专业投资人的意见是葡萄牙更具投资价值。除了葡萄牙是老牌的资本主义国家、曾经的海上强国，该国的制度和政策近300年来一直很稳定，城市规划井然有序，社会治安令人放心，更难能可贵的是该国的存量房总共不足20万套，比紧邻的西班牙上百万套空置房来说极具升值潜力。
8、其他。除以上几点之外，房屋周边的配套设施，如商场、医院、学校等是否完善，房屋内的家具家电是否能够正常使用等情况也是要重点关注的方向。客户在进行考察的时候还应关注房屋的租售比、出租率如何，如果是能够购买到带租约的房子则更为妥帖。
网易移民： 对于这种不动产形式的投资，移民者除了回收或回报问题外，还会担心税收的问题。首先，税收方面投资者需要担心吗？其次，回报方面，就地段好的房产而言，投资者应该期待百分之多少的回报率？
张跃辉：对于投资移民而言，完全没有必要担心房产税的问题。以葡萄牙为例，客户如投资的房产为50万欧元，每年需要缴纳的房产税约2000人民币。
购买房产的相关税费如下：
房地产交易税（IMT-MunicipalProperty Transfer Tax）：
葡萄牙境内所有房产、地产在进行买卖时均须交纳房地产交易税，税费征收基数取房地产成交价格或房地产注册登记价格二者较高者。乡村类房地产，交易税为成交价的5%。位于城镇的房地产，交易税税率根据成交价的高低而不同：房地产买卖合同金额在92407欧元以下免交房地产交易税；92407至574323欧元之间采用2%至8%滑动税率；超过574323欧元，房地产交易税税率固定为6%。房地产交易税由房屋买主支付，一般在支付房款同时或者在支付房款后的第一个工作日支付，在国外进行的房产交易，必须在房产交易后的下一个月内完税。
房地产税 （IMI-MunicipalProperty Tax）：
房地产拥有者每年应交纳房地产税，属地税范畴。乡村类房地产税收比例为0.8%，城镇类房地产税率在0.4%-0.7%之间。税收基数按房地产登记注册价格核算，并由地方政府进行周期性复核，税额征收核算基数通常为房地产市场价格的80-90%。
葡萄牙的房产如不考虑获取居留身份，在持有期间允许出租出售，如考虑长期持有居留身份，在持有期间可以出租5年后可以出售，相关的缴税情况如上所述。而塞浦路斯、拉脱维亚、希腊的房产如考虑身份，在持有期间严格来说是不允许出租和出售的。
就投资回报而言，各地区的环境不同，投资回报率略有差异，一般回报为3%-8%。比如葡萄牙里斯本部分地区的房产本身就是带着租约在销售，一套使用面积约170平米的房子，售价约为50万欧元，平均月租金近2000欧。
网易移民： 具体而言，就您赴当地考察的情况来看，能否推荐几个房市前景良好的城市或地区？
张跃辉：葡萄牙的里斯本、西班牙的巴塞罗那、塞浦路斯的利马索，推荐理由：气候温和、经济发达、历史悠久、交通便利、环境优美。这几个地区的房价经过近年来的调整，房地产的总体价格已经比最高峰时期下降了约30%，房地产市场未来升值空间较大。
不推荐希腊和拉脱维亚：这两个国家还未亲自考察过，没有发言权。
网易移民： 欧洲买房移民中仅有塞浦路斯是一步到位，直接送永久居留，葡萄牙、希腊、西班牙都只是送临时居留；而就业方面，仅葡萄牙允许在当地就业，塞浦路斯和希腊都是非工作型居留。就这样的情况来看，您觉得买房移民适合什么样的投资者？
张跃辉：买房移民是一个新兴的移民类别，在2009年塞浦路斯出台买房移民政策之前，移民的产品中主要是投资移民、技术移民、婚姻移民、工作移民及家庭团聚类移民等，市场上还没有单独的成熟的买房移民的项目。要解析买房移民的项目，需要把买房和移民的概念进行区隔。买房属于投资的范畴，移民属于生活上的诉求。投资的前提要有足够的资产能够满足项目的开展，移民的前提要具有发展的意识和国际化的思维。就欧洲买房移民的属性来看，适合买房移民的投资者应该具备以下的特征：1、资产：不管是葡萄牙50万欧元买房还是希腊25万买房，资产的充沛是实现买房移民的前提；2、意识：投资意识和移民的意识都要具备，要能够看到现阶段是投资欧洲的良机，也有未来自己或家人在海外生活计划的准备；3、目的：每个人买房移民的目的不同，有的人是为了养老，有的人是为了度假，有的人是纯粹的投资，有的人为了将来孩子的教育，有的人只想多一个身份从而让自己出入境更便利。总之，买房移民和传统的移民方式的区别是除了原有移民的一致性之外，更多了投资方面的考虑。
网易移民： 从塞浦路斯到葡萄牙，从希腊到西班牙，如何看待欧洲纷纷开启买房移民的现象？
张跃辉：欧洲国家出台买房移民政策最核心的目的是吸引外来投资，吸引投资的原因是08年次贷危机以来，欧洲一直深陷经济低谷和高失业率的泥沼而无法自拔，其中表现最为突出的是房地产行业。以西班牙为例，据西班牙国家统计局近日公布的数据，与去年四季度相比，今年一季度房价下跌了6.6%，这是该机构2007年开始收集房价数据以来的最大季度跌幅。与去年同期相比，一季度的房价下滑速度为14.3%，高于去年四季度的12.8%。同时，自2008年房地产市场崩溃以来，西班牙已积压了超过100万套待售住宅。一方面是持续不振的经济和高失业率，一方面是庞大待售住宅的积压，政府推出买房移民的政策吸引外部资本，解决待售房产可谓天时地利人和。
当然，对于移民输入国来讲，既要引进大批的外部资本，同时希望引进高质量的精英人才。虽然现阶段出台买房移民的国家除明码标价需要购买的房产价格才能移民之外还未出台其他限制性措施。不过就笔者近期与各国政府官员的沟通中已然感觉到，未来部分国家会相继提高购房移民的门槛，如增加对投资者学历、语言、管理经验及资产来源方面的限制将成为必然趋势。
网易移民： 国内买房移民也渐成热潮，甚至国内房企也跟随移民脚步进军海外，如何看待国人买房移民现象？揭示了什么样的投资者心理？
张跃辉：1、无奈选择： 中国人向来不善理财，投资渠道往往流向银行存款、购买国债基金、投资股市和购买房地产。随着人民币购买力的下降，投资者把资金存在银行即亏钱，这种投资方式越来越不被投资人选择；购买国债和基金的回报也远远追不上人民币贬值的速度；中国的股市从最高峰的6000多点降至现在的2000点也被认为是世界上最不值得投资的股市之一；中国人自古就有置业的传统，在其他投资方式回报不理想的前提下，房地产市场就成了为数不多的可以投资的渠道。近年来，随着国内房地产市场房价呈井喷式上涨，房地产市场堆积的泡沫风险也越来越大，越来越多的经济专家和学者不断发出房地产市场的红色警报。综合各种因素，中央政府先后出台多项条例限制投资者对房地产市场的投资，在一定程度上有效遏制了中国房地产市场崩盘的风险几率，同时也管制了民间资本的投资管道。民间资本需要出路，资产走出国门是必然选择，但海外的其他投资方式又不被中国人了解和熟知，于是，海外房地产的投资就成为了最无奈的选择。
2、必然选择：以万科和碧桂园为代表的中国房地产企业近年来已经在海外市场上悄然布阵，除众所周知的国内房地产政策收紧的原因之外，中国高资产人士纷纷移民海外所具备的高购买力也是主要原因。王石就曾在美国纽约哥伦比亚大学出席一个中国商界会议时表示，不少万科的客户将移民海外，万科会跟随这些客户，把业务扩展到加拿大、美国及其他国家。开发商如此，投资者也是如此，中国政府接二连三地出台对房地产市场的打压政策，除对开发商有影响，对投资者的影响也非常明显。民间资本走出国门需要落地，但海外的其他投资方式中国投资者是真的不了解，所以，中国的民间资本投资在海外房地产上，必然成为首要选择。
3、明智选择：越来越多的国人随着物质财富的积累对国内的教育、医疗、养老、环境、食品安全、社会福利等有了更高层次的要求。随着第三次移民潮起，移民海外便成为了普通老百姓解决当下矛盾的重要选项。各国的技术移民虽然依然存在，能够满足移民输入国政策的申请人却微乎其微，投资移民一方面需要大额的资本，另一方面“花钱买绿卡”的概念也不被申请人特别热衷，且办理的周期也越来越长，以加拿大投资移民为例，个别移民类别的办理周期甚至高达8年。而选择买房移民既实现了投资置业的传统观念又能满足移民海外的生活夙愿。当该类政策推向市场的时候，中国的投资人当然不会错失这难得的机遇，迅速出手既是理想选择也是明智选择。
作者：张跃辉——资深移民专家，中国第一个以个人身份独立研究出国移民行业的观察家。
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本文来源：网易教育频道专稿
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