深圳楼市，拖了16年的转机

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

有的开发商，狠狠地瞄准了深圳。

但被要求两年内“抢救”一个项目。

拖了16年的转机

最近，深圳楼市在悄然间，解决了一块硬骨头。

位于深圳市罗湖区的布心花园，迎来新的进展。

7月底中交城市投资发展（广东）有限公司正式成为罗湖区东湖街道布心花园一、二、四区城市更新单元纾困盘活前期服务公司。

中标要求相当严格——

服务合同周期2年，最多延期1年；

3个月内须完成全体居民意愿摸底；

4个月内须制定补偿协议换签方案；

1年内需要协助组织业主重新换签搬迁补偿协议；

而2年内须完成新实施主体确认之前全部前期准备。

这部分工作猜测，大致会包含梳理原明昇债权债务、司法查封、原协议纠纷、成本测算、方案优化等。

是个相当庞大且复杂的工作量。

但这也意味着，这个拉锯了16年之久的深圳改造项目，重新出现转机。

在快速推进时间效率上，约束了服务的期限，一定程度上能加快后期的协商拆迁工作，给了业主一颗“定心丸”。

同时也为深圳“烂尾”旧改探索了一条可行之路。

中交城投此次中标的是“前期服务”，还不算直接的全盘接手开发。

这种设定严格KPI分步走的策略，既利用了央企的专业能力厘清旧账，也降低了其直接接盘的风险，为最终确定新的实施主体创造后续的条件。

毕竟体量太大的改造项目，一个实施主体是一口吃不下来的，真正完成改造的过程中，往往需要多方的合作及介入。

不过有明确硬性时间考核，不用再无期限耗下去，如果后续流程全部走完，中交城投存在很大概率会成为最终实施开发主体。

罗湖布心花园从1989年起开始分期建设，共计四十余栋楼房。

更新单元用地面积约17.16万平，拆除用地面积约16.84万平，开发建设用地面积约12.62万平，规划容积82.46万平，其中住宅70.13万平（含人才住房和保障性住房15.3万平）。

2010年首次启动旧改谈判（深圳财富集团进场），但因签约率不足，项目停滞。

2017年明昇集团接手，重启意愿征集，项目取得一定进展。

2020年3月正式纳入深圳市城市更新单元计划，项目获得官方立项。

2022年8月明昇集团中选为旧改实施主体，签约率达约92%，业主陆续腾房。

（格隆汇楼市近期实拍）

但进入2025年后明昇集团陷入资金问题，部分账户银行冻结，过渡安置费停止发放，而项目一期部分业主亦未搬离而导致项目再次陷入停滞。

而外界这些年也一直好奇，为何布心花园能拖得如此之久。

一方面，布心花园1989年开始分四期建设，但早期建设使用的是海沙，而海沙建设出来的房子容易腐蚀钢筋，在漫长的使用过程中出现不可逆损伤。

时间年份久远，从实地楼栋也可以看到，布心花园的破旧——

（格隆汇楼市近期实拍）

另一方面，布心花园建成后，成为深圳早期一大社区大盘，共计2990户，但有权属登记的共计2985户。

庞大的拆迁权属协调，本就是一场无休止的谈判，这也导致即使到了16年后的今天布心花园仍有部分业主未能协商好搬迁。

从实地可以看到，零星业主依然正常居住在小区内，外街部分商铺也正常营业中。

（格隆汇楼市近期实拍）

再就是拆迁成本，这些年越拖越高。

早在二十多年前，罗湖布心花园的登记价不过是2500元/㎡左右，到了2025年布心花园的评估价已经去到5万+/平。

2004年布心花园28栋约73.1平709户型，登记价不过是18.68万，折合单价约2555.4元/㎡，到了2016年布心花园5栋约76.91平的709户型，登记价涨到了约171.71万，折合单价已经涨到约22326元/㎡。

（来源：阿里拍卖平台）

而这两套房源的市场评估价，前者2025年9月涨到了约39572元/㎡，后者则经过拆迁1:1.3的产权调换方式给予安置补偿后，去年9月包含约1600元/㎡的市场评估价去到约54700元/㎡。

（来源：阿里拍卖平台）

这只是回迁安置房的法拍评估价，还是在布心花园能正常施工建设，并在2029年底能建成交付的基础上假设。

（来源：阿里拍卖平台）

若布心花园拖到三年后依旧无法交付，那么这个评估价格将再次失效发生变化。

但毫无疑问的是，布心花园从2004年到2025年，这21年间，价格已经翻了十几倍。

即使是2010年启动首次拆迁谈判，价格也已经不便宜。加上拆迁谈判的过程中，还涉及搬迁补助费、临时安置费、业主签约奖励金等，都是一笔巨大的费用。

以深圳市罗湖区布心路布心花园1区5栋709号为例，除了住宅拆迁安置房面积置换，还涉及51个月临时安置补助费，共计33.06万元。

有多少开发商能够真正耗得起漫长而又沉重的前期成本支出？

所以，布心花园在2010年经历了深圳财富集团，再到2017年的明昇集团，如今是中交城投来接棒。

旧改市场主体的量级与实力也一步一步往上走。

业主等不及了，中交城投也等不起

为何成交标的要求中标服务商，必须在两年内完成实施主体确认前的准备工作？

一方面，布心花园改造拖得太久。

布心花园2010年就立项，中间不仅经历过深圳财富集团，还经历了厦门的明昇集团。

去年4月明昇集团因资金链紧张停发了临时安置费。

到中交城投接手，已经距离项目初期立项，已经过去16年。

而项目一直处于签约协商的阶段，房子早已经破旧不堪，绝大部分业主已经等待已久。

若再不加快改造，项目面临的麻烦与成本还会持续增加。

另一方面，即使中交城投有很大概率会成为最终的实施开发主体，自身也有一定的资金压力。

这几年，中交城投的收入下降，城综业务收入萎缩，地产成为收入基本盘，但地产业务毛利也是收缩的。

根据《中交城市投资控股有限公司2026年度跟踪评级报告》中披露的数据——

2023—2025年中交城投总营收从130.65亿下滑到105.47亿元，再到96.06亿元。

今年一季度仅11.62亿元，而2024年一季度公司总营收还是54.02亿元。

（来源：《中交城市投资控股有限公司2026年度跟踪评级报告》）

其中，城市综合及基建业务收入因新签合同大幅回落2023年—2025年从72.13亿元下滑至37.89亿元；新签合同/营业收入从4.61倍下降至2.57倍。

房地产业务收入是中交城投的另一主要收入来源，2023年为46.01亿元，2024年为37.64亿元，2025年为42.46亿元，但毛利率却从24.64%下滑至18.26%。

今年一季度毛利率只剩15.5%。

（来源：《中交城市投资控股有限公司2026年度跟踪评级报告》）

在中交城投收入下滑的同时，利润还被财务费用、减值等因素侵蚀。

期间费用率从2023年的9.59%飙升至2026Q1的26.20%，三年涨幅超170%，利息支出从9.82亿上升至13.47亿；

资产+信用减值合计2023年为—1.04亿元，2025年为—4.91亿元。

（来源：《中交城市投资控股有限公司2026年度跟踪评级报告》）

与此同时，未来中交城投资本支出刚性规模还不小。

公司控股地产在建项目尚需投资300.43亿元；城综控股19个项目，计划总投资2423.66亿元，累计投资612.96亿元，未来三年还要投资275.48亿元。

存货周转天数偏高，导致现金周转天数拉长。

现金周转天数从2023年的692.4天飙升至2025年的1653天。

（来源：《中交城市投资控股有限公司2026年度跟踪评级报告》）

（来源：《中交城市投资控股有限公司2026年度跟踪评级报告》）

另外，还值得注意的是，今年一季度显示，中交城投账上货币资金为71.94亿元，但还要执行集团资金集中管理，闲置资金上存中交财务公司。

（来源：《中交城市投资控股有限公司2026年度跟踪评级报告》）

在这样的资金财务背景下，中交城投介入布心花园的前期服务，其实压力也并不小。

所以，能否真正为罗湖布心花园带来转机？

还真不好说，还需要更多的时间验证。

毕竟，公司不小的资金被项目占压，如成都温江的项目或贵阳云岩项目，要不仅收回本金便终止投资，要不直接终止投资办理退出。

（来源：《中交城市投资控股有限公司2026年度跟踪评级报告》）

无论如何，都还是有一本账要算。

不过相比其他旧改项目，布心花园无疑又是幸运的。

像龙华海岸城、景华新村、花园新村，龙岗布吉的木棉湾等旧改，都遥遥无期。