300+商场“休克”，存量商业大洗牌才刚开始！

研究报告

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 熊舒苗 编辑 · 付庆荣

头图&封面来源 · 视觉中国

2026年，又有一批商场倒下。

2月，陪伴街坊14年的广州天河城百货东圃店落幕；4月，运营13年的北京上品+草桥店闭店；几乎同一时间，开业仅2年的北京上品+顺义店也宣告停业；6月，开业21年的成都时尚百盛奥莱宣布闭店……

据赢商网不完全统计，仅上半年就有超20个项目“运营搁置”，前途未卜。

何为“运营搁置”？即商业物业已建成并具备运营条件，但因招商失败、产权纠纷、资金链断裂、经营不善等原因，处于闲置状态（不含烂尾停工项目、正在闭馆改造的项目）。

赢商大数据显示，目前全国“运营搁置”商场超300个，总体量超1800万㎡（统计范围：购物中心、独立百货）。它们如同“休克鱼”，失去活力，等待重启。

这些项目分布在哪里？有什么特征？答案不止关乎一份“死亡名单”，还有中国商业地产从“增量开发”转向“存量博弈”的过程中，沉睡资产们将去向何处。

01.

运营搁置商场，

第一“重灾区”竟是华东

运营搁置的本质问题是“供给过剩”。

区域分布上，华东区占比最高，其商场存量为各区域之首，对应的运营搁置商场比例也最高。仅上海、苏州、杭州、合肥、南京、南通、宁波7座城市，就合计拥有约60个运营搁置项目。

华中区紧随其后，消费力培育速度赶不上商业开发速度。长沙、郑州等城市吸引大量开发商涌入，但本地市场的消化能力有限。

颇为“意外”的是东北区占比11%，排在第三，但其商场存量为各区域中最低。经济增长放缓，人口持续外流、消费需求收缩，导致供需关系失衡。

华北、西南、华南、西北区占比在7%~10%，表现相对健康。其中华南区商业存量相对高，但运营搁置项目却相对少。这是因为，珠三角的民营经济活跃、消费力强劲，市场自身的调节能力较好。

城市分布上，运营搁置商场主要集中于商业准一线与二线城市，合计占比45%；其次为低线城市（商业三四线城市），合计占比42%；商业一线城市较低。运营搁置并非单纯由城市能级决定，而是与商业开发周期、供给密度、运营能力、消费力等因素相关。

• 商业一线城市项目占比13%。

这类城市经济发达，人口持续净流入，因运营不良搁置后的商业物业流动性强、盘活渠道多。要么被接盘改造、要么重新招商。上海、北京，运营搁置商场均超10个，当中约半数是老百货闭店。

• 商业准一线城市项目以24%占比位居第一，商业二线城市以21%的占比紧随其后，两者合计占全部项目的45%。

这些城市过去10年商业项目开发量激增，但消费力尚在爬坡，出现“供过于求”；同时，部分商场的运营模式、消费场景落后于消费需求变化。其中，西安、苏州“运营搁置”项目均超10个——前者多是集中在钟楼商圈的老百货，后者则零散分布于各个区县，符合苏州商业的“散装”特征。

杭州、长沙、沈阳、合肥、郑州、贵阳，亦在“运营搁置”项目数TOP10城市行列——其中杭州项目多来自远郊区，消费力不足；长沙、沈阳项目多是民企旗下，抗风险能力较弱。

• 商业三四五线城市项目合计占比42%。下沉市场人口外流、经济收缩，消费市场活力不足。

02.

运营搁置商场画像：

独立百货最难

1、项目类型：

独立百货占1/3，奥特莱斯超30个

从项目类型来看，300+个“运营搁置”项目中购物中心（含奥特莱斯）占比64%，成为运营搁置的主角；独立百货占比36%——虽远低于购物中心，但结合存量结构来看，这一比例远远高于其在存量市场中的占比（仅统计购物中心+独立百货，后者数量占比不足20%），意味着独立百货的运营搁置情况更严峻。

传统百货退潮已是不争事实。层高偏低、硬件老化、动线不合理等“先天不足”，决定了老百货转型困难的现实。它们属于典型的“低效资产”——改造难度大、改造成本高、改造后坪效提升空间有限。一旦搁置，“重启”困难。

进一步看项目标签，运营搁置的“奥特莱斯”项目超30个，占比超10%，同样是远高于其在存量市场的占比（不足5%）。这些项目覆盖商业一线至五线，以民企旗下项目为主。由于品牌折扣货源高度集中于杉杉、砂之船等头部奥莱运营商，非头部奥莱项目的品牌、货品竞争力皆弱，加之线上折扣渠道分食，生存空间狭窄。

2、项目体量：

体量越小，容错率越低

数据显示，“运营搁置”样本项目中，5万方以下的小体量项目占半数。固定成本不会因面积减少而等比下降，同样的亏损，大商场是“疼”，小商场是“要命”。

租金收入有限，养商期经不起消耗，改造空间也极为受限。小体量项目一旦定位或规划失败，调整难度大，容易陷入“做不了主力店、养不起运营团队、改不动物业结构”的困局。

5-10万方项目占比32%，是第二大类。 这个体量恰好在社区型购物中心和区域型购物中心之间，如果定位模糊，容易被夹击。

10万方以上的项目合计占比18%。 体量大，改造投入高、资金压力大，对区域消费力的要求也更高，加上头部运营商谨慎入市，盘活可能性有限。

3、企业属性：

非上市民企为主，集中于传统百货集团

运营搁置商场的运营商以民企为主，当中非上市企业占绝大多数。 这类企业缺乏资本市场的融资渠道，一旦主业现金流出现问题，商业项目往往是第一个被放弃的板块——因为商业运营需要持续投入，而短期回报有限。

运营搁置项目较多的企业集团，包括大商股份、百盛、新世界、兴隆大家庭、银座等，高度集中于传统百货集团。以新世界百货为例，营收持续承压、多地撤场，已陆续关闭了哈尔滨、成都、燕郊、武昌、兰州、昆明等多家门店，重庆观音桥店、长沙五一店也将在今年内闭店。

03.

运营搁置的“休克鱼”，

如何复活？

据赢商研究中心观察，目前运营搁置商场被接盘后，出路主要有两类：

一是仍作为商场用途，通过改造焕新、重塑定位，以全新面貌回归。

如武汉街道口商圈的新世界百货武昌店，由“季佳PAI”项目接手，已改造重开，定位“年轻力新潮发声地”；观音桥商圈的重庆远东城在关闭后，不到2月被中建智城商业接盘，将启用中建旗下鲲熙汇大体量商业产品线，定位山城年轻力生活主场，预计2027年二季度开业。

二是改变用途，改为酒店、公寓、办公场所等。

如成都新世界百货关张3年后，被改建为成都首家voco酒店，已于去年8月开业；停业六年的西安群光广场与质凡商业完成战略合作签约，规划一楼将引进综合市场类业态，二楼布局餐饮，三楼用作商务办公，四楼以上则为酒店，今年年初更名为“华侨印象”并已启动改造。

能被“唤醒”的项目有两个共性：一是项目本身底子好，位于核心地段、产权清晰、物业条件允许改造；二是接盘方具有资金实力和运营管理能力。

但并非所有搁置都能顺利盘活。存量商业盘活是漫长的链条：从签约接盘、改造规划方案确定、工程实施，到招商运营、最终开业——任何一个环节出问题，项目都可能重新回到“搁置”状态。

长沙阿波罗商业广场，2025年3月宣布闭店改造，原计划2026年5月焕新开业，却迟迟没有动静。此前友阿集团曾在2024年11月通过公开竞拍取得该物业20年整体租赁权，并将其中约7.41万方场地转租给湖南友和胜商管，由后者负责项目改造与运营。而在今年7月，三方解约。据悉因消防改造方案未能达成共识，项目自闭店以来空置一年多，期间并没有实质性动工，未来仍是未知数。

贵阳火车站旁原鲲鹏世界项目，历经多轮运营商变更，近三年先后转型DC PLAZA梦之城、梦城·城市奥莱、次元边境，分别尝试亲子家庭、奥莱、二次元方向，均告失败。2026年6月，京东MALL接手，租用项目内近 4 万㎡商业面积，已正式开工，计划今年10月开业。后续能否“改命”，还有待时间验证。

“运营搁置”商场挣扎求生，是消费市场变迁的缩影。300多个“沉睡的商场”的重生，需要资本，更需要判断力与耐心。地段决定下限，运营决定上限——这是存量时代最朴素的真理。

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