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淮海路断供 12 年终迎全新藏品！华润余庆里深度实探：黄浦 CAZ 最后的城市封面，天际超塔 + 风貌别墅双王炸登场
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@魔都新房网

如果要在上海这座城市，选出一块真正意义上寸土寸金、几乎很难再有新房供应的土地，淮海东路大世界板块，绝对会排在榜单的第一位。

熟悉上海楼市的购房者都清楚一个不争的事实，淮海路沿线已经长达十二年时间，没有全新的商品住宅地块出让。这条见证了上海百年商业兴衰的传奇马路，土地资源早已进入存量时代，成片旧改、城市更新的推进速度极其缓慢，但凡有一块可供开发的居住用地流出，都会瞬间搅动整个上海顶豪市场的神经。就在近期，由华润置地携手南房集团联合打造、备案名为余庆里的淮海路超级大盘二期 60‑02 地块规划正式对外公示，沉寂多年的大世界板块，终于迎来足以改写黄浦核心格局的全新住宅作品。

作为深耕上海城市更新多年的央企开发平台，华润置地已经打造出张园、慎余里等多个现象级的历史街区改造标杆项目，而本次和本土国企南房集团强强联手操盘余庆里，从项目拿地之初就被整个地产行业寄予厚望。不同于市面上普通的住宅楼盘，余庆里从诞生开始，它的定位就已经跳出单纯商品房的范畴，它是整个黄浦中央活动区 CAZ 版图补齐的关键一块拼图，也是金陵东路整片大规模城市更新浪潮当中，非常核心的居住配套板块。今天魔都新房网就带大家全方位深度拆解这个万众瞩目的城芯新盘，从区位底色、地块规划、产品设计、设计师背景、未来片区价值潜力等多个维度，扒开余庆里最真实的全貌。

一、区位硬核底色：三大风貌区黄金交汇点，天生自带城市核心 buff

买房先看地段，这句话放在余庆里身上，可以说再合适不过。项目所处的地理位置极其特殊，精准卡在人民广场、外滩、老城厢三大国家级历史文化风貌保护区的衔接地段，算得上是黄浦区真正的几何心脏位置。北边紧邻延安高架城市大动脉，向西步行很短距离即可抵达 8 号线与 14 号线交汇的大世界地铁站，西藏南路作为城市主干道可以快速通达静安、徐汇等各大核心板块；项目东侧一路之隔就是投资将近 400 亿、总建面约 67 万方的嘉里金陵东路大型综合体，也就是已经开盘并且火速售罄的金陵华庭所在的超级项目地块，两大顶豪项目隔街相望，共同撑起整个金陵路未来的城市界面。

很多人分不清新天地板块和大世界‑淮海东路板块之间的区位差异，在这里我们可以做一个非常客观的横向对比。新天地依靠石库门改造，成功打造了上海标杆性的休闲商业街区，代表了过去三十年上海城市更新的辉煌成果。而余庆里脚下的淮海东路、大世界片区，商业文脉从来没有出现过断层。从百年之前开始，这里就是上海商业繁华的核心地带，淮海路整条街道的发展史，几乎等同于上海近现代商业文明的进化缩影。

这片土地与生俱来的顶级商业基因，并不是后期人为规划凭空打造出来的，是历经上百年时间沉淀下来的城市底蕴，这也是很多新兴发展板块无论投入多少资源，都没有办法复刻出来的先天优势。放眼整个黄浦区新一轮的城市更新规划，一公里长的金陵东路法式骑楼风貌商业街修复工程已经提上日程，未来这条完整复原的骑楼大道，将会成为上海又一张面向全世界展示的商业名片，片区整体价值想象空间被彻底打开上海市人民...。

站在更大的城市规划视角来看，整个金陵东路大片区正在开启一场规模空前的城市焕新行动。嘉里、华润两大实力开发商先后重仓布局，一个负责大体量综合商业办公配套，一个主打风貌住宅 + 地标超塔，两家开发商形成错位互补，合力缝合原本碎片化的城市街区，把大世界、外滩、豫园几个原本相对独立的城市节点串联成为一个有机整体。未来这片区域不会只是单纯盖几栋新房子，而是要打造一个集高端居住、特色商业、文化休闲于一体的开放式复合型活力社区。居住在这里，业主既能享受到市中心触手可及的成熟配套资源，又可以亲身见证一个世界级城市更新板块从蓝图一步步落地成型的全过程。

二、四块地块完整规划解析：分多期开发，超高层 + 低密度风貌双产品线布局

不少购房者最近只看到二期 60‑02 地块的公示信息，就误以为余庆里仅仅只有一栋超高层，其实整个余庆里项目一共拆分成四块独立的开发地块，分期进行建设，不同地块容积率差异巨大，产品形态也完全不一样，整体规划布局层次分明，高低错落，形成独特的城市天际线效果。

项目一期包含 54‑03 地块以及 59‑02 地块，两块地全部以低密风貌产品为主。54‑03 地块规划用地面积约 0.56 万平方米，地块容积率控制在 1.43，规划建造 20 栋三层高度的风貌别墅产品，另外配套建设 3 栋三层高的沿街商业，未来可以给社区提供基础的便民商业服务。59‑02 地块用地面积大约 0.65 万平方米，容积率低至 1.4，规划有 17 栋三层风貌别墅以及 3 栋沿街商业建筑。两块一期地块合计规划 37 栋三层风貌住宅，建筑高度严格控制在 11.5 米，最大程度保留片区原本的石库门里弄空间肌理，车库出入口设置在广西南路靠近金陵东路一侧，后期车流可以做到相对独立，尽可能减少机动车对内部风貌街巷居住氛围的干扰。

60‑01 地块属于保障性质用地，用地面积约 0.16 万㎡，容积率达到 6.44，规划建设一栋 7 层到 10 层高度的保障性租赁住房，和商品房地块进行物理分隔，和可售房源之间不会产生太多的相互影响。

最近刚刚公示完成、热度最高的就是二期 60‑02 地块。该地块四至范围清晰，东抵浙江南路，南边紧贴淮海东路，西边衔接永寿路，北边和 60‑01 地块相邻。地块用地面积 5984.69㎡，总建筑面积约 49025.76㎡，其中地上建筑面积 31735.85㎡，地下建筑面积 17289.91㎡，整体容积率 4.92。地块内部规划一栋总高 150 米、楼层达到 38 层的超高层地标住宅，除此之外还排布了 8 栋建筑高度 11.5 米三层、4 栋 7.2‑8 米两层高的风貌住宅，同时搭配了少量的临街商业配套。

把四块地块全部整合之后，整个余庆里项目的产品全貌就已经十分清晰：全盘可售房源大致由 50 幢风貌别墅加上一栋 150 米的超高层塔楼共同组成，整体房源总量大约 100 套。从房源总数就能直观感受到项目的稀缺属性，在土地近乎枯竭的黄浦核心，仅仅百套的供应体量，意味着能够拿下购房资格的注定只能是极少数人。按照目前市场流传的消息，项目大概率会选择今年三季度正式启动入市，现阶段项目接待展示中心已经对外开放，所有意向客户看房都需要提前线上预约，暂时不支持无预约直接到访。

三、产品矩阵深度拆解：跨度极大的面积段，两种完全不同的城芯居住形态

结合目前官方释放以及市场流出的户型信息来看，余庆里打造了两条完全差异化的产品线，一类是低矮的风貌住宅，另一类是 150 米高空之上的超高层大平层，两种产品分别对应截然不同的居住需求。

先说风貌类住宅产品，建筑面积覆盖区间非常广，最小户型约 125㎡洋房产品，主力联排户型集中在 270‑350㎡，部分更大的风貌别墅户型可以做到 300‑700㎡的建面。这类房源楼层普遍只有 2‑3 层，建筑高度严格管控，整体空间尺度低密舒缓，延续了上海传统里弄住宅的空间氛围感，但是内部户型、硬件标准全部按照现代顶豪住宅的标准重新设计改造，属于上海内环之内非常稀缺的风貌改善藏品。对于偏爱低楼层、接地气，喜欢老上海街区氛围，同时对私密性有着极高要求的买家来说，风貌别墅毫无疑问是整个项目当中极具收藏价值的产品。

而另一类，就是整个项目话题度最高的 150 米超高层塔楼。这栋 38 层的超塔里面，可以对外出售的住宅房源数量仅有 50 套左右，主力户型建筑面积区间落在 150‑330㎡，同时项目整体最高端的产品面积段可以拓展至 300‑1000㎡，能够满足超高净值家庭对于超大尺度居住空间的全部想象。超塔的景观资源可以说是项目的王牌卖点，和一街之隔的金陵华庭拥有近乎同源的观景视野。当房子处在塔楼中高区楼层的时候，北面能够俯瞰人民广场规整开阔的城市面貌，东面越过成片的老建筑，视线直达外滩万国建筑群以及陆家嘴标志性的摩天天际线，向南能够俯瞰整条淮海路日夜不息的繁华街景，往西又可以眺望到新天地成片的石库门屋顶，一整圈无遮挡的城市核心景观，这种 360 度环览上海城市封面的视野资源，可以说是近乎垄断级别的，很难在市中心其他项目当中复制。

仅仅 150 米超塔里面 50 套房源，每一套都是实打实的城市高空藏品。想要拿下这里的房产，动辄就要上亿的资金预算，但对于目标客群来说，这笔资金买下的已经不单单是一套可以居住的房子，更是一张迈入上海塔尖圈层的入场凭证。当市面上大部分豪宅项目还在比拼装修品牌、小区园林的时候，余庆里超塔房源的核心价值，已经上升到城市资源占有、圈层身份认同的层面。

四、世界级建筑团队操刀，纽约施坦威大厦主创，首座中国住宅作品落地上海

一个顶级豪宅项目能不能经得住时间的考验，除了地段、配套、户型，建筑设计团队的水准起到了决定性的作用。很多购房者最近都留意到一条重磅消息，余庆里 150 米超高层塔楼的设计工作，交给了国际知名建筑事务所 SHoP Architects 全权负责，并且这也是该事务所落地在中国范围内的第一个住宅项目，分量不言而喻中国日报网。

提到 SHoP Architects，业内人士第一反应就是纽约曼哈顿大名鼎鼎的施坦威大厦。这座被全世界建筑爱好者熟知、号称全球最纤细的摩天大楼，已经成为纽约城市新地标。这家事务所最为擅长的设计手法，就是去平衡现代超高层建筑和周边历史老城环境之间的关系，在高楼的现代感和老街区厚重的历史氛围感中间，找到完美的平衡点，避免超高层的建筑破坏老城原本的空间肌理。

放在余庆里这个项目上，这个设计思路刚好和地块的先天条件完美契合。项目周边遍布大量历史保护建筑，整体城市风貌有严格管控，既要竖起一栋 150 米高的现代化地标塔楼，又不能和周边二三层的低矮石库门建筑产生强烈的割裂冲突，难度非常高。SHoP 团队的加入，相当于给超塔的建筑美学上了一层保险，未来这栋高楼建成之后，将会成为外滩第二立面天际线当中一个崭新的标志性节点，不管是白天的建筑立面质感，还是夜晚灯光点亮之后呈现出来的城市夜景效果，都会成为淮海东路新的城市名片。

同时项目整体采用 “新旧共生” 的开发思路，并不是简单粗暴地把整片老街区全部推倒重建。开发团队选择最大程度尊重原生石库门街巷肌理，通过城市微更新的方式，激活整个片区沉睡已久的活力，风貌住宅保留老上海里弄的空间格局，超高层树立全新的城市高度，一高一矮、一新一旧两种建筑形态互相呼应，共同演绎独属于上海老城的新旧碰撞美学。

五、价值底层逻辑深度剖析：为什么余庆里被称作黄浦核心稀缺孤品

上海豪宅市场从来不缺新盘，滨江沿岸、各大新兴板块每年都会有不少改善项目陆续入市，但是余庆里的稀缺性，拥有几个别人很难复制的硬核逻辑。

第一，土地供应层面，淮海路沿线住宅断供已经长达十二年。黄浦内环核心可供开发的纯住宅地块几乎已经见底，以后再想要在淮海路周边拿到新的商品住宅用地，可能性微乎其微。城市核心土地属于不可再生资源，卖一块就永久少一块，余庆里几乎是普通购房者能够入手淮海路门牌住宅为数不多的机会。

第二，城市更新红利正在集中兑现。整个金陵东路片区正处在大规模改造的上升周期，嘉里超大型综合体已经全面开工建设，一公里骑楼商业街改造稳步推进，周边老旧街区持续焕新，片区整体城市界面、商业配套能级未来几年会迎来质的飞跃。城市更新对于板块价值的带动作用已经被无数案例验证过，新天地、张园都是最好的例子，现在入手相当于在片区价值爆发之前提前占位。

第三，产品形态极其复合，风貌别墅 + 城市超塔两种业态打包供应。放眼整个上海内环，能够同时拥有历史风貌低层住宅，再加上百米地标大平层的楼盘少之又少。低密产品占据地面稀缺土地资源，超塔产品垄断高空景观资源，两类房源分别吸引不同偏好的高净值买家，整个小区业主圈层纯粹，项目长期保值能力拥有坚实的基础。

第四，双国企联合开发，城市更新操盘经验充足。华润置地在上海已经落地多个城市更新标杆作品，对于历史街区改造、风貌建筑的把控能力行业公认，南房集团作为黄浦区本土国企，对于片区规划、土地情况、本地政策有着深刻的理解，两家开发商强强联手，能够最大限度规避老城改造项目经常会遇到的各种开发难题，项目推进以及后期交付的稳定性更有保障。

当然我们也需要客观的指出项目客观存在的一些先天短板。地块身处成熟建城老城区内部，周边道路普遍相对狭窄，高峰期早晚车流容易出现拥堵；项目四周被成熟居民区包围，部分低楼层房源会存在一定的城市噪音、楼间距方面的限制。老城核心楼盘与生俱来的一些短板，是很难通过后期项目开发完全消除的，选择这里的购房者，更多是为地段、城市景观、土地稀缺性来买单。

六、入市前瞻，三季度即将登场，顶豪市场格局或将迎来震动

目前项目接待中心已经正式对外开放，不过暂时采取严格的预约看房制度，所有有意向前去实地参观的客户，都需要提前在线上完成预约登记之后，才可以进入接待中心了解详细信息，没有开放直接上门参观通道。从地块规划全部落地到户型信息逐步流出，余庆里项目各项前期准备工作正在有条不紊的推进当中，按照现阶段市场普遍预判，项目最快将会在今年的第三季度正式推向市场。

等到余庆里正式入市之后，整个黄浦区的豪宅赛道也将会迎来一名实力强劲的新选手。现如今黄浦在售新盘当中，要么主打老城厢风貌别墅，要么主打滨江高层江景大平层，可以同时兼顾淮海路核心区位、石库门城市肌理、150 米地标高空景观三大核心卖点的项目，几乎仅此一家。

当购房者站在 150 米的高空俯瞰整座城市的时候，你能够直观感受到，每一米垂直高度的抬升，本质都是对于城市最顶尖公共资源的重新划分。人民广场、外滩陆家嘴、淮海路、新天地，上海最具代表性的城市符号全部收纳到视野当中，这样的居住体验，并不是单纯依靠金钱就能够买到。

毫不夸张的说，余庆里的出现，已经超越了普通商品住宅的定义。它是黄浦区 CAZ 核心版图的重要补充，是淮海东路十二年断供之后补上来的居住拼图，是上海城市更新浪潮之下诞生出来的全新人居作品，同时也是少数可以收藏淮海路城市记忆的房产标的。

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对于一部分高净值置业人群来说，买房早已脱离刚需居住的基础需求，优先看重资产的抗风险能力、地段的不可替代性，以及房产背后承载的城市文化价值。从这个角度来看，华润余庆里，绝对是接下来一段时间上海顶豪市场当中，非常值得重点实地考察的一个新项目。后续魔都新房网也会持续跟踪项目最新动态，第一时间给大家带来户型图、价格、开盘时间等一手情报，感兴趣可以持续保持关注。