北京
数据来源：北京链家研究院 张达/制表
证券时报记者 张达
7月虽为楼市传统淡季，但北京市二手房市场并未明显降温。北京市住建委官网数据显示，当月二手住宅网签量超1.4万套，同比增长9.8%。拉长周期看，1—7月累计成交10.7万套，同比增长6%，创近5年同期新高，3月以来单月成交量已连续5个月保持同比增长。接受证券时报记者采访的业内人士认为，下半年成交有望保持一定活跃度，但进一步企稳仍有赖于多重因素的持续改善。
淡季成交韧性显现
北京市住建委官网数据显示，7月北京市二手住宅网签量超1.4万套，同比增长9.8%，环比下降15.5%。
对于环比回落的原因，北京链家研究院分析师冷会对记者表示，主要受高温多雨天气影响，基本符合预期。与去年同期相比，今年7月市场表现相对较好，同比增幅反映出当前成交韧性。
拉长周期看，中指研究院数据显示，1—7月北京二手房累计成交10.7万套，同比增长6%，成交规模创近5年同期新高。其中，6月单月网签超过1.66万套，环比增长约4%，同比增长约10%。
值得关注的是，与以往由“小阳春”带动的阶段性放量不同，今年北京二手房成交热度延续到了二季度。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，4—6月连续三个月网签量创近5年同期新高，需求释放并未在传统旺季结束后迅速回落。
多重因素支撑成交修复
对于这一轮成交规模恢复的原因，曹晶晶认为，是前期积累的刚性和部分改善性需求，在房价持续调整、购房门槛下降后的逐步释放。
一是价格调整降低了购房门槛。根据中国房地产指数系统百城价格指数，今年1—7月北京二手住宅价格累计下跌4.01%，挂牌均价虽仍在下行，但跌幅已较去年下半年明显收窄。经过近几年价格调整，北京一批小户型房源已进入刚需家庭的购买力范围，随着首付和月供压力下降，过去因总价较高而积压的需求开始入市。
二是刚需基本盘稳固。北京人口基数庞大，产业与就业密集，真实居住需求长期存在。本轮成交规模的回升首先来自刚需，上半年北京200万元以下（按网签价）二手房成交占比达53%，较2025年提高4.9个百分点。这说明入市主力仍是刚需群体，低总价、小户型房源成交持续放量，对整体成交规模形成稳定支撑。
三是供给端压力有所缓解。去年底以来，北京二手房挂牌量持续回落，新增挂牌趋于平稳，业主对市场回稳的预期增强。同时，购房者对未来价格继续大幅下跌的担忧有所缓解，双方预期的同步改善使得议价空间也从高位回落。市场供需关系逐步趋于平衡，挂牌量回落与议价空间收窄形成正向反馈，进一步巩固了成交活跃度。
此外，前期优化限购、限贷等政策也为住房需求释放创造了较好的政策环境。
价格未实现全面企稳
成交回升尚未带动价格全面企稳。价格方面，冷会对记者表示，7月二手住宅成交均价总体保持平稳。成交结构相对稳定，东城、西城、海淀、丰台等中心城区成交占比略有提升。从各区价格走势看，多数城区价格有小幅波动，波动幅度处于合理运行区间。
对于成交活跃度能否持续，曹晶晶对记者表示，北京二手房成交有望继续保持一定活跃度。从支撑因素看：需求端，北京刚需基本盘较为稳定，低总价房源仍能对成交形成支撑；同时，5月以来北京500万元以上房源成交占比有所提升，改善性需求出现边际恢复。供给端，北京二手房挂牌量已较前期高点下降约两成，新增挂牌趋于平稳，市场供给压力有所缓解。
不过，曹晶晶同时指出，当前市场改善性需求尚未形成稳定支撑，价格也未实现全面企稳，不同区域、不同小区之间的分化仍然明显。总体看，下半年北京二手房成交有望保持一定活跃度，但市场进一步企稳仍有赖于改善性需求能否持续释放、挂牌规模能否保持稳定以及购房者预期能否进一步修复。
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