北京
来源：上海证券报·中国证券网
上证报中国证券网讯（记者 于祥明）据北京市住建委数据及市场机构统计，7月，北京二手住宅网签总量14037套，环比下滑15.5%，但同比上涨9.8%。前7个月，北京二手房成交量超10万套，创近五年新高，同比上涨约6%。
对此，市场专业人士接受上海证券报记者采访时表示，北京刚需基本盘较为稳定，下半年北京二手房成交有望保持一定活跃度，但市场进一步企稳仍有赖于购房者预期能否进一步修复。
7月北京楼市有忧有喜
7月北京二手房成交量比6月回落，单月网签跌破1.5万套，但是具体到7月每个单周的二手房成交量来看，却是“先低后高”的走势，可谓有忧有喜。
“前两周北京二手房成交量一路走低，随着不少业主主动下调挂牌报价，第三周市场成交小幅回暖，后续整体保持平稳。”北京西城区某知名地产中介资深店长张先生告诉记者。
他认为，北京二手房7月份成交量回落，是上半年购房需求集中释放后进入休整期，同时也有暑期销售淡季的因素。据记者走访观察，近期部分地产中介门店的到访咨询客户较前几个月确实也有所减少。
实际上，从今年前7个月来看，北京二手房市场保持“量价稳定”。其中，3月成交量创下19886套的高值后，4月（17893套）、5月（16008套）、6月（16618套），又连续3个月创下近5年同期新高。
根据中指研究院数据，1至7月，北京二手房成交量超过10.7万套，同比增长约6%，成交规模创近五年同期新高。
“这一轮北京二手房成交规模的恢复是前期积累的刚性和部分改善性需求，在房价持续调整、购房门槛下降后的逐步释放。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶接受上海证券报记者采访时说。
库存稳定在14.1万套左右
记者从多家市场机构了解到，与成交量相比，北京二手房的供给端走势较为稳定，挂牌的二手房库存量在14.1万套左右，已连续两个月横盘震荡。
有机构数据显示，自2022年3月开始，北京二手房挂牌量进入上涨通道。2024年4月市场预期跌至低谷时，挂牌量突破17万套，成为周期库存最高点。此后，2025年1月开始，积压房源被持续消化，成交量走高带动库存阶段性触底，随后再度反弹冲高至16.2万套，为第二轮库存峰值。
记者从市场机构了解到，截至6月底，北京二手房挂牌量有所增加，达到14.1万套。虽然，这一数值仍低于2025年9月20日的14.32万套的历史峰值，但是二手房挂牌量的上升是否给下半年市场带来压力仍需观察。
“据我们观察统计，北京新增挂牌房源没有放量，全市总库存保持平稳，热门板块、优质小区低价可售房源基本消化完毕，不存在大规模集中抛售的基础。”曹晶晶说。
曹晶晶告诉记者，北京二手房挂牌量已较前期高点下降约两成，新增挂牌趋于平稳，市场供给压力有所缓解。
成交有望继续保持一定活跃度
“我们认为北京二手房成交有望继续保持一定活跃度。”曹晶晶说。
据分析，从需求端看，北京刚需基本盘较为稳定，低总价房源仍能对成交形成支撑。同时，5月以来北京500万元以上房源成交占比有所提升，改善性需求出现边际恢复。
从供给的端看，自去年底以来，北京二手房挂牌量持续回落，新增挂牌趋于平稳，业主对市场回稳的预期增强。同时，购房者对未来价格继续大幅下跌的担忧有所缓解，双方预期的同步改善使得议价空间也从高位回落。市场供需关系逐步趋于平衡，挂牌量回落与议价空间收窄形成正向反馈，进一步巩固了成交活跃度。
“虽然7月市场成交量有所下降，但部分区域却逆势走高。而且，整个市场扛住了淡季冲击，整体韧性充足。”中原地产首席分析师张大伟接受上海证券报记者采访时表示，北京二手房市场已经走出持续调整周期，步入稳健修复通道。8月大概率延续平稳态势，市场信心缓慢修复。
并且，北京住房刚需基本盘稳固。“北京人口基数庞大，产业与就业密集，真实居住需求长期存在。本轮成交规模的回升首先来自刚需，上半年北京200万元以下（按网签价）二手房成交占比达53%，较2025年提高4.9个百分点。”曹晶晶说，这说明入市主力仍是刚需群体，低总价、小户型房源成交持续放量对整体成交规模形成稳定支撑。此外，前期优化限购、限贷等政策也为住房需求释放创造了较好的政策环境。
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