CBRE中国区董事王俊傑：外资流向变了 商业地产服务跟着变

记者 王惠

6月22日，商务部、国家发展改革委、财政部印发了《利用外资固稳促优行动方案》（下称《方案》），该方案将扩大市场准入摆在首位，重点瞄准服务业、金融业、医药产业三大领域。

作为全国利用外资大省，山东实际使用外资规模稳居全国第一梯队，是外资在中国投资变化的重要样本。

7月7日，2026年山东省国际贸易和投资顾问圆桌会在济南召开，来自全球10多个国家、地区的国际贸易和投资顾问为山东“十五五”开局高质量发展、扩大高水平开放建言献策。

本次会议上，世邦魏理仕（CBRE）中国区董事暨华北区战略顾问部负责人王俊傑就深化制度型开放、优化营商环境、制造业绿色变革等方面提出了多条建议。

王俊傑在接受经济观察报专访时表示，在中国的整体布局中，山东是CBRE北方区域的核心布局点。山东拥有全国最完整的41个工业大类，其产业链配套完善、上下游协同高效，为外资提供了“拎包入驻”的产业基础。

CBRE是全球头部商业地产服务与投资机构，是《财富》世界500强企业。该公司深耕中国市场近四十载，始终紧跟外资布局节奏，外资落地中国的每一个环节，都能看到这家公司的身影。

王俊傑表示，服务业、金融业、医药产业正好是CBRE最擅长、业务最集中的板块。外资进入这些新赛道，从找到合适的场地，到完成资产交易，再到最终落地运营，整个过程正是CBRE的核心业务所在。这给公司带来了新的增长机遇。

接住新一轮外资红利

经济观察报：CBRE在中国深耕超过40年，目前发展情况如何？

王俊傑：CBRE总部位于美国，可提供覆盖商业地产全生命周期的“一站式”服务，主要业务板块包括咨询服务、顾问及交易服务、资本市场、项目管理、房地产投资等。

公司自1988年进入中国大陆，从服务北京国贸中心一期起步，业务已覆盖全国100多个城市，在大中华区9个核心城市设立办公室，并通过8条核心业务线提供覆盖全链条的解决方案。

经济观察报：产业风口来临必然带动商业地产先行，《方案》进一步放宽服务业、金融、医药三大领域外资准入门槛，提出“支持外资参与医药等产业高质量发展”“引导更多外资投向先进制造、现代服务等领域”等。你认为这会对公司布局产生怎样的影响？

王俊傑：政策放开之后，会带来一批新的、不同类型的物业需求，对公司来说是一个明确的增长机会。

具体来说，金融和专业服务类外资企业的扩张，将增加对高端写字楼、灵活办公空间的需求；医药研发和医疗器械项目落地加速，则让生命科学产业园、GMP标准实验室、医药冷链仓库等专业空间更加抢手；先进制造业的扩产，也将拉动高标准工业厂房和科创综合体的需求。

面对这些市场变化，公司的业务重心也将从传统商业地产，向产业专业地产+外资全链条选址服务倾斜，并将延伸出一系列专业配套服务，包括园区前期策划、企业战略咨询、城市更新等。

经济观察报：公司将怎样跟随中国市场的风向而调整布局？

王俊傑：公司的布局调整可以概括为三步：一是跟进外资的流向，把资源投向外资活跃度高的城市和行业；二是强化自身在这些市场的服务能力；三是帮助外资企业把政策机会转化为可落地的项目，同时也为地方产业发展提供支持。

解决外资经营难题

经济观察报：《方案》着力解决制造业外资“准入”后的“准营”问题，中国在宏观政策层面已经对外资敞开了准入大门，但在具体落地经营的微观层面，外资企业可能仍会遇到各种隐性的障碍和门槛。CBRE长期服务跨国企业选址与落地，在实际业务中是否遇到过这种问题？

王俊傑：CBRE扎根中国市场多年，对这些外资在华落地后的经营难点并不陌生。

比如，同一个业态在不同城市或不同园区，资质审批的标准和口径往往不一致，企业在决策前很难形成明确的预期；特定的用地性质、能耗指标、跨境数据合规等，也常常卡住项目推进；到了运营阶段，还面临中国本地标准与国际标准如何衔接、政府承诺的政策能否稳定兑现等问题。可以说，这正是公司服务外企落地的过程中，需要每天处理的事情。

经济观察报：《方案》的发布对解决上述问题有何作用？

王俊傑：我认为《方案》对解决这些问题有实质性作用。

第一,《方案》明确全面落实外资企业国民待遇，财政部也表示将加快政府采购制度改革，保障内外资企业平等参加政府采购，这正是外资企业长期反映的比较突出的问题。

第二，建立了专门的纾困机制，让企业在经营过程中遇到的问题有了明确的反馈和解决渠道。

第三，在要素获取、资质许可、标准制定等方面，国家发展改革委强调要维护外资企业的合法权益，以公平竞争为导向，形成了更为规范的规则保障。

不过，微观层面的各种隐性障碍若想完全消除，还需要一定的过程。作为专业服务机构，公司仍将发挥桥梁作用，协助外资与地方政府之间的沟通协调。

整体来看，《方案》全面落实外资国民待遇，统一医药、制造行业审批标准，简化并购、利润再投资流程，建立经营堵点闭环处置机制，系统性打通准入后的全经营链条，从根源化解各类隐形门槛，稳定外资在华长期经营信心。

服务业开放催生新机遇

经济观察报：随着制造业领域外资准入限制措施全面“清零”，服务业开放成为新一轮制度型开放的重中之重。与制造业外资动辄几十亿建厂的重资产模式不同，服务业外资更多以办公楼、研发中心等轻资产形式落地。这对商业地产服务提出了哪些新要求？

王俊傑：服务业开放带来的一个明显变化，外资企业的载体需求从以前的“拿地建厂”变成了“找空间+全周期运营”，对运营配套和服务的要求更高。

对此，CBRE可充分发挥全产业链服务优势，提供从选址、设计、建造管理到设施运营、企业服务的一整套解决方案。同时，越来越多的外资企业把绿色低碳作为选址和运营的硬性要求。这也推动公司在服务中把ESG和可持续能力作为基础配置纳入其中。

经济观察报：你认为外资服务业开放将如何影响中国商业地产的需求结构？

王俊傑：服务业开放对商业地产的影响具体体现在三个方面：

首先，优质办公空间的需求将更加旺盛。根据CBRE租户调研数据，过去三年，中国一线城市甲级写字楼市场中，外资服务业企业持续回流，已然成为租赁需求增长、业态多元化的核心动力。外资服务业集中的城市，甲级写字楼、总部楼宇和研发办公物业会更受青睐。

其次，核心资产的投资价值将进一步凸显。拥有稳定现金流的高品质项目，价格抗风险能力较为突出。外资服务业企业落地选址偏向办公楼、研发中心，为这类核心资产的需求带来了新的增量。

最后，市场正从“租个空间”向“租个好环境”升级。外资租户越来越看重办公场所的舒适度和绿色低碳水平，这对楼宇的硬件设施、运营管理和环保标准提出了更高要求，客观上也会推动中国商业地产整体品质的提升。

持续扎根山东

经济观察报：本次活动，你提出了不少关于山东的建议，结合当前的市场环境和公司业务，你认为哪一条最为关键？

王俊傑：我认为持续优化营商环境是最关键的。

山东稳居中国吸引外资与招商引资的“第一梯队”，是抢抓制度型开放机遇、服务实体经济的战略重地，在深耕韩国、欧洲、东亚等传统优势市场的同时，山东也在积极拓展绿色低碳、数字经济等新兴领域的合作，对外资的吸引力持续增强。

不过，在区域间的均衡发展、跨境新业态的配套支持、高端国际化专业服务的供给，以及面向中长期的风险对冲机制等方面，山东仍存在一定的提升空间。

营商环境优化没有终点，关键在于政策从出台到落地的每一个环节都能顺畅运转，这也是公司作为专业服务机构可以持续发挥作用的地方。公司希望立足本地，深度参与并助力山东产业转型升级，成为山东发展的长期合作伙伴。

经济观察报：CBRE在山东的布局有什么特点？

王俊傑：公司在山东的布局主要从三个层面展开：

第一，以济南、青岛为支点，对接全球资源与本土市场需求。公司此前担任第十五届运动会的“城市合伙人”，深度参与了广州的城市规划与产业招商，协助多家跨国企业和国际品牌落地。这套“全球网络＋本地落地”的模式，正在山东复制推广。

第二，紧扣山东制造业门类齐全、产业链长的特点，公司充分发挥全链条服务能力。公司在山东不仅局限于传统的写字楼和商业项目，更聚焦产业地产和实体经济等相关服务，围绕工业园区、物流设施、科创载体等领域提供专业支持。

第三，将绿色低碳和ESG能力融入山东制造业的转型进程。针对山东工业厂房、产业园区等存量空间，公司提供从能耗诊断、绿色改造到低碳运营的一站式服务，帮助山东制造业在转型升级中满足更高的环保和可持续标准。