日本地价暴涨 房价高腾 留学生活三重苦

中文导报讯日本国税厅7月1日公布的2026年（令和8年）路线价显示，日本房地产市场仍然处于上涨阶段。全国标准住宅用地的评估基准价格平均同比上涨2.9%，高于去年的2.7%，实现连续5年上涨。这也是自2010年采用现行评估方式以来的最大涨幅（全国约31万个评估点）。城市地区和旅游景点的地价上涨正逐渐波及全国。

银座一平方米地价5000多万

全国最高路线价仍为东京都中央区银座5丁目“银座中央大街”（鸠居堂前），同比上涨9%，继续位居全国第一。浅草地区则成为东京都内涨幅最大的地区，访日游客需求成为推动地价上涨的主要动力，也意味着土地的遗产税评估价值持续提高。

东京银座

从各都道府县政府所在地最高路线价的变动情况来看，上涨城市44个（上年35个），持平3个（上年11个），下跌城市为0个（上年1个）。没有任何城市出现下跌，这是自泡沫经济时期1991年以来首次。涨幅最高的是佐贺市，上涨17.0%；其次是盛冈市，上涨13.0%。

全国路线价最高的地点仍然是东京都中央区银座5丁目银座中央大街的“鸠居堂前”。其路线价达到每平方米5336万日元，较去年的4808万日元上涨11.0%，自1986年以来已连续41年位居全国第一。换算下来，每张1万日元纸币面积对应的土地价值约为64.9万日元。东京23区也是连续4年所有土地价格全面上涨。同时，同比涨幅超过10%的评估点数量也由去年的27个增加到今年的34个，反映出土地价格上涨趋势进一步加强。

全国第二高路线价为大阪市北区角田町御堂筋，每平方米2120万日元（同比上涨1.5%）；第三位为横滨市西区南幸1丁目横滨站西口公交总站前道路，每平方米1760万日元（上涨2.3%）；第四位为名古屋市中村区名站1丁目名站大道，每平方米1304万日元（上涨1.2%）；第五位为福冈市中央区天神2丁目渡边大道，每平方米992万日元（上涨2.5%）。

从都道府县政府所在地城市的最高路线价来看，共有44个城市上涨，比去年的35个明显增加。福冈、冲绳、京都等地区受旅游需求和人口流入影响，地价持续上涨。此外，佐贺、盛冈、奈良等地方核心城市，也因车站前再开发和旅游复苏而提高了土地评估价值。

另一方面，人口持续减少或缺乏再开发前景的地区，未能充分享受到这一轮上涨行情。即使中心城区部分区域价格上涨，周边地区和郊区仍然面临空置住宅增加、需求减少等问题。

全国平均路线价已连续5年上涨，今年同比增长2.9%。

入境旅游带来的效应，在地方度假区表现得尤为明显。全国涨幅前三位分别为长野县白马村、长野县野泽温泉村和北海道富良野市。白马村地价由去年的每平方米4.9万日元跃升至今年的6.5万日元，涨幅高达32.7%；山间的野泽温泉村也上涨至每平方米4.2万日元。这些地区因深受海外游客喜爱的冬季运动而备受追捧，日本优质雪质享有盛誉，因此即便交通相对不便，地价仍持续大幅上涨。在东京浅草，有些地方的路线价在过去10年里上涨了3倍以上。随着面向外国游客的商店不断增加，当地的街区风貌也正在发生变化。 今年，浅草雷门大道的路线价较去年上涨了27.5%，在全国各税务署辖区的最高路线价涨幅排名中位居第四。

国土交通省公布的《令和8年（2026）地价公示结果概要》总结了最近地价趋势。该文件指出：关于2025年1月以来一年间的地价：

●全国平均来看，综合用途、住宅用地和商业用地价格均已连续5年上涨，其中综合用途和商业用地涨幅进一步扩大，住宅用地涨幅则与去年持平。

●三大都市圈平均来看，综合用途、住宅用地、商业用地均连续5年上涨，且涨幅进一步扩大。

- 东京圈、大阪圈综合用途、住宅用地、商业用地涨幅均有所扩大。

- 名古屋圈则各类用途涨幅均有所缩小。

●地方圈平均来看，综合用途、住宅用地、商业用地均连续5年上涨，其中综合用途和住宅用地涨幅有所收窄，商业用地涨幅与去年持平。

- 地方四大城市（札幌、仙台、广岛、福冈）的综合用途、住宅用地和商业用地涨幅均有所缩小。

- 其他地区综合用途和住宅用地涨幅与去年持平，商业用地涨幅则有所扩大。

●全国地价总体呈持续上涨趋势。在经济缓慢复苏背景下，虽然不同地区和用途存在差异，但三大都市圈涨幅扩大，地方地区也继续上涨，整体仍保持上升态势。

◎地价走势特点

【住宅用地】

◆住房需求持续旺盛，地价继续上涨。东京圈、大阪圈等中心城区公寓需求强劲地区，地价持续大幅上涨。

◆度假区等地在别墅、公寓、移居人口及员工住房需求旺盛的带动下，地价继续快速上涨。

◆育儿环境完善、人口持续流入的地区，在稳定住房需求支撑下，地价持续上涨。

【商业用地】

◆主要城市商铺、酒店需求旺盛，办公楼空置率下降、租金上涨，收益性提高，因此地价继续上涨。

◆特别是在入境游客大幅增加的旅游地区，商铺和酒店需求旺盛，推动地价持续快速上涨。

◆再开发项目推进地区，由于人们对便利性和繁荣度提升充满期待，地价持续快速上涨。

◆与住宅公寓开发形成竞争的地区，商业用地价格也继续保持较高涨幅。

【工业用地】

◆受电子商务市场繁荣、大型物流设施用地需求旺盛影响，交通便利、靠近高速公路且劳动力易于保障的工业用地，地价持续快速上涨。

【其他】

◆大型半导体企业建厂地区，不仅员工住房需求旺盛，相关企业的工厂用地、办公楼、酒店、商铺需求也持续强劲，因此住宅用地、商业用地和工业用地价格均持续大幅上涨。

◆受令和6年能登半岛地震等灾害严重影响的地区，地价仍在下跌，但跌幅已有所收窄。

地价带动房价高腾

根据不动产经济研究所6月18日公布的数据，2026年5月首都圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）新建公寓的平均售价同比上涨14%，达到 1亿660万日元。东京23区的平均售价上涨16%，达到 1亿6286万日元，为自1973年开始统计以来的历史第二高水平。专家指出：在东京23区购房年收需1000万以上。

东京楼群

每套住房的平均价格同比上涨13.5%，达到 1亿660万日元，时隔两个月再次突破1亿日元大关。

东京23区5月新上市公寓数量同比增长19.5%，达到551套；平均价格为1亿6286万日元，同比上涨15.9%。

5月份首都圈新上市公寓的首月签约率为64.9%，连续三个月低于被视为市场景气分界线的70%。预计6月份的新盘供应量约为1500套。

首都圈（1都3县）的平均价格为1亿660万日元，创历史第三高纪录。除东京23区外，千叶市幕张地区高层塔楼公寓（Tower Mansion）的供应增加，也推高了整体均价。近畿圈（大阪府、京都府及周边4县）的平均价格为5235万日元。

地价房价上涨压迫留学生生活

地价高涨带来房价高涨，对于因考入大学而到大都市独居生活的人来说，租金上涨似乎带来了很大的影响。根据日本总务省2月20日公布的2026年1月消费者物价指数，民营住宅租金较上年同月上涨0.7%。而东京都23区的调查显示，租金同比上涨2.1%，首都圈的房租上涨趋势尤为明显。

据提供房租信用卡支付服务的Crekari（东京都中央区）实施的一项调查显示，2025年办理租赁合同续约的20多岁和30多岁租客中，有42.1%在续约时遭遇了房租上涨。调查于2月上旬进行，共收到1016人的回复。 从涨幅来看，“上涨5000～9999日元”所占比例最高，为42.5%；整体而言，有52.8%的受访者房租上涨了5000日元以上。 调查指出，近年来建筑成本和维修费用持续攀升，再加上固定资产税上涨，使出租房经营成本负担不断加重，房租调整已成为难以避免的趋势。 （nippon.com《房租续约：超过四成租客遭遇涨租——家庭经济压力加剧，开始考虑搬家》）

近年来，日本地价和房租同步上涨，已经开始影响大学生的生活方式，尤其是首都圈（东京）、大阪、京都、福冈等热门城市。2026年，日本全国地价连续第5年上涨，涨幅达到1991年以来最高水平；东京公寓租金也出现约30年来最快上涨速度。

例如，2025年大学新生独居平均房租已升至约5.76万日元/月，比上一年继续上涨，而东京热门地区往往需要7万～10万日元以上。

日本大学生原本就有不少人选择住在父母家中。随着房租上涨，越来越多学生放弃独居。

因此不少学生继续住在父母家，哪怕每天通勤一两个小时，或与朋友合租，选择离学校较远、房租便宜的地区。

房租上涨后，不少学生为了支付房租、水电煤气、食品价格上涨、不得不增加打工时间。

而且日本现在掀起了留学生学费涨价潮。日本文部科学省于2024年4月1日正式取消了国立大学针对外国留学生的学费上限限制，并已于2024年3月29日完成相关省令修订。

在此之前，日本实行“内外同价”原则，即日本学生与外国留学生缴纳相同学费。东北大2025年12月1日发布声明称，自2027年度入学起，将本科及硕士阶段外国留学生的学费上调至90万日元；位于茨城县筑波市的筑波大学也于2025年12月18日宣布，将提高2027年4月以后入学的外国留学生学费——这是该校历史上首次仅针对留学生实施差异化收费；日本冈山大学今年于6月25日正式宣布，将从2027学年度的入学新生开始提高大学学费。其中，留学生的年学费将直接飙升至133万9500日元，升至现行标准的2.5倍，随着房价高涨、物价高涨和学费高涨，在日留学生的生活受到的压力越来越大。