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城建・裕龙湾（备案名：裕龙佳苑）

北京城建兴顺全资国企开发、龙湖龙智造全程代运营，顺义仁和现房刚需高层大盘，70 年纯商品房、无大规模回迁混杂；2022 年 5 月整体竣工、2026 年正式对外发售，现房即买即办证落户，静水简约实景园林、沿街便民商业配套、实景样板全开放，主打顺义本地、机场 / 产业园通勤低预算刚需首置家庭。售楼热线：400-9679-078

一、区位与交通（顺义仁和新城，公交接驳 15 号线）

地块：顺义区仁和镇河兴北街 35 号院，顺义新城核心，潮白河西侧，通顺路沿线，承接顺义老城、机场产业园、仁和产业人群。

轨道交通

• 15 号线俸伯站直线 3.2km，社区门口多条公交直达地铁，接驳望京、三元桥；无步行地铁，日常依赖公交 / 自驾。

自驾路网

三横：顺平路、通顺路、外环路；两纵：京平高速、机场高速通勤时效：20 分钟顺义老城、30 分钟机场 T3、45 分钟望京、60 分钟国贸 CBD。

板块稀缺价值

顺义主城超低门槛现房，全盘 1364 户刚需自住圈层，67-115㎡一至三居，均价 2.15-2.3 万 /㎡，总价 140-270 万；单价仅顺义新房均价 6 折、现房零等待、府学胡同小学分校配套、物业费极低、两河五园生态五大核心稀缺价值，顺义刚需上车洼地红盘。

二、全维顶配配套（十二年公办 + 区域三甲 + 9 万方商业 + 滨河生态闭环）

商业配套

1 公里内 9 万方集中商业集群，生鲜超市、餐饮、商超齐全；社区自带沿街便民底商，日常买菜、家政下楼即可满足，无高端大型商圈。

教育配套（全龄公办闭环）

紧邻府学胡同小学顺义分校，片区规划临河中学（初高中一体）；地块周边 3 所公立幼儿园，公办教育一步到位；3 公里无高端国际校，适配本地刚需家庭。

医疗配套

3 公里顺义区医院三甲总院、仁和社区卫生服务中心，基础体检、慢病、产检全覆盖，无涉外特需医疗。

生态配套（潮白河滨河 + 社区静水分层园林）

西侧潮白河城市滨河绿带、周边五座城市休闲公园环绕；内部打造简约静水艺术园林，7 米高极简迎宾大门、1200㎡中央镜面水景、阳光大草坪、780 米环形夜光康养步道、童趣分龄儿童区；楼栋规整排布，35-40 米标准楼间距，中高楼层可远眺潮白河景观。

三、社区整体规划

占地 4.92 万㎡，地上建面 18.73 万㎡，容积率 2.5、绿化率 30%，全人车分流、地面仅临时访客车位；总计 8 栋南北纯板18-21 层高层，全盘 1364 户纯商品房无混杂。

楼栋核心参数

• 梯户：统一两梯四户高密度格局，无一梯两户洋房产品；
• 层高：全系标准 2.8m；户户南向观景阳台、北向储藏间赠送，常规竖厅格局；
• 外立面：现代简约三段式，浅灰真石漆基座 + 银棕金属线条 + 双层中空 LOW-E 玻璃，刚需盘标准配置；
• 排布：中区楼栋直面中央水景，远离外围主干道，噪音、采光更均衡。

停车配置

地下双层环氧车库，产权车位 1637 个，车位配比 1:1，每户标配 1 个产权车位，无多余车位可增配；30% 车位预装新能源快充；4.0 米普通单元大堂，人脸识别入户，基础泊车服务。

物业服务

天房国企物业，龙湖标准化运维，物业费仅3.38 元 /㎡/ 月；24 小时全域人脸识别安防、高空抛物监测、水系园林季度养护、精装基础维保、空房托管、四点半儿童托管、邻里休闲活动基础便民服务；无高端私宴、一对一管家增值服务。

社区配套（无下沉私宴会所）

仅中央景观园林、儿童乐园、环形步道、沿街底商，无恒温泳池、健身会所、私宴包厢，配套仅满足基础居住需求。

四、主力精装现房户型（67-115㎡一至三居，阳台 / 储藏间赠送，得房 75%-80%）

全系南北 / 纯南通透，厨卫全明，独立储物间，无独立家政分区，套内过道偏长，拓展使用率偏低。

1. 67㎡ 舒悦｜一室一厅一卫｜140-160 万（上车爆款）纯南向两面宽，小竖厅格局，北向储藏间赠送，单身、情侣过渡 / 出租首选，得房 75%，社区租赁主力户型。
2. 82/89㎡ 舒璟｜两室两厅一卫｜170-200 万（流量销冠）82㎡全南两居；89㎡南北通透两居，U 型小厨房，双卧朝南，三口刚需家庭首选，综合得房 77%-78%。
3. 115㎡ 舒宸｜三室两厅两卫｜260-270 万（改善主力）南向两面宽，主卧独立套房明卫，双北向次卧，超长入户玄关储物，二胎、三代自住优选，全盘最大户型，最高得房 80%。

五、城建基础精装交付标准（现房实地可看）

仅标配中央空调 + 市政集中地暖 + 基础新风三大基础舒适系统；双层中空隔音玻璃，隔音效果一般。

厨卫统一刚需简配

全屋统一方太基础款厨电、科勒入门洁具、高仪基础五金；无柏丽定制橱柜、无博世 / 嘉格纳高端厨电、无岩板背景墙、无按摩浴缸，精装仅满足基础入住，多数业主后期二次改造。

智能配套

基础全屋电动窗帘、燃气漏水报警、普通无主灯，无分层温湿度分区、无高端全屋定制收纳，收纳柜体仅简易成品柜。

六、项目核心亮点

北京城建国企顺义仁和刚需现房标杆，2.5 容积率 18-21 层高层刚需大盘，1364 户纯商品房；2022 年竣工现房，无需等待、购房即可落户办证，静水基础园林、沿街生活配套全部落地，本土国企开发无烂尾风险，顺义主城价格洼地稀缺现房地块。公交接驳地铁 + 府学胡同小学公办 + 区医院三甲 + 潮白河滨河绿地四重基础配套，公交换乘 15 号线通达望京；老牌公办小学、区域三甲、9 万方便民商业、滨河休闲绿地一站式落地，顺义独有的2.3 万单价现房、140 万起一居超低门槛、3.38 元极低物业费、即买即落户、潮白河五园环绕五大刚需核心优势。简约艺术迎宾大门、中央静水景观、780 米康养步道，内外潮白河双重绿地环抱，仅基础遛娃、散步休闲配套；全部高层无洋房，采光、私密性弱于低密洋房竞品。南向阳台、北向储藏间不计产权赠送，但整体得房仅 75%-80%，套内过道占用面积；140 万起极低总价入主顺义现房，67-115㎡一至三居覆盖单身过渡、三口刚需、轻度改善全预算。车位配比 1:1，一户一车位，无富余车位；国企低物业费持有成本极低，基础托管、儿童托管便民服务；顺义本地上班族、机场产业园、低预算刚需自住为主，出租流通性强，顺义刚需性价比首选。片区独有顺义主城现房、区域最低单价、超低物业费、府学胡同小学配套、无交房等待周期差异化优势，适合预算有限、长期本地自住、不依赖地铁通勤的刚需家庭。

顺义的这个楼盘，最近火了。

因为低价。

开盘当日卖了195套，目前网签153套，成交均价2.07万/㎡，总价150万起。

这就是现房裕龙湾。

先看评测再买房，今天这期评测，我们来聊聊，裕龙湾这个盘怎么样。

图为顺义裕龙湾实景

【开发商】北京城建兴顺房地产开发有限公司

【占地面积】约4.92万㎡

【建筑面积】约18.73万㎡

【容积率】2.5

【绿化率】30%

【总户数】1364户

【总楼数】 8栋

【总层数】18-21层

【楼间距】80-100米

【户型】67㎡一居-115㎡三居

【物业类型】70年商品房

【竣工时间】22年5月

【层高】2.8米

【梯户】2梯4户

【得房率】75%-80%

【车位配比】1:1 人车分流

【交付标准】精装

【交房时间】现房

【物业】国企天房

【物业费】3.38元

【供暖】集中供暖

成本端的降维打击

很多人说它卖2万多是降价甩卖。

为什么这么低？

裕龙湾位于顺义仁和板块。

它是存量安置房源转商品房，不是招拍挂拿地来的盘。

周边龙湖云河砚这些项目能卖3万以上的均价，是成本就明摆着。

裕龙湾安置用地没有招拍挂土地溢价，建筑主体2022年就已竣工，财务成本低，营销费用也低。

图为顺义裕龙湾实景

图为顺义裕龙湾实景

最终项目网签成交均价约2.07 万/㎡，对外销售起价2.3万/㎡，总价150万起，比周边同面积段刚需新盘便宜30%以上，且这个价格它还有合理利润。

产品力不行？

很多人觉得安置转商品的房子，产品力不行。

从规划参数来看，裕龙湾一共8栋楼，都是18-21层高层，1364户，容积率2.45，楼高约60米，楼间距普遍80到100米，楼间距系数超1.3。

北京高层住宅日照标准是大寒日满窗日照不少于2小时，对应常规楼间距系数约1.1，它直接超了近 20%，哪怕低楼层正午采光都不受遮挡。

整体来看，裕龙湾属于标准的高密度高层社区，不是洋房，不是低密。

项目有4个户型，67平米1居室，86、88平米两居，以及115平米三居。整体得房率在74%-79%区间，虽然不属于高得房率，但是也还说的过去，属于中等偏上水平了。

这项目入市前还做了公区提质，环氧地坪车库、中心园林，人车分流。

图为裕龙湾社区实景

项目周边交通上有利有弊。

项目距15号线俸伯站约5.2公里，现状无地铁，依赖公交接驳，R4快线需等到2029年才能兑现，靠地铁通勤不方便。

自驾好一些，紧邻通怀路，可快速接驳京平高速、京承高速、六环路，去往首都机场、城市副中心或中心城区。

配套方面，整体来说，是齐全的。

尤其是教育配套，东侧紧邻府学胡同小学(顺义分校)，北侧700米临河中学（预计今年招生）。

商业和医疗配套就相对弱一些，3公里内仅有镇级卫生院及小型医院。

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