澳洲学区房遭到疯抢！墨尔本方式分化极大！冷热不均，澳洲空地竟卖出$194万！

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澳洲空地竟卖出$194万！买家排队爬10米脚手架只为这一看

布里斯班一户本地家庭在经历一次独特的看房体验后，豪掷近200万澳元买下了一块空地。

这块位于West End、Whynot St 48号的内城区地块颇为稀有，清理和分割后只剩下一片修剪整齐的绿草地。

地块面积360平方米，享有城市和山景。

尽管地块上没有任何住宅，Ray White South Brisbane的销售中介Luke Croft却想出了一个创意方法。

“我建议他们搭起一座10米高的脚手架，让买家能爬上楼梯亲眼看看这里的景色，”他告诉《布里斯班时报》。

“我们通常不会为空地举办开放看房，但这次每逢周六都办，人们真的会亲自爬上去参观——这起了很大作用。”

这块地最终在周四晚间的拍卖中以194万澳元成交，创下新高。

Croft透露，最终买家是住在附近的一户家庭，这次交易也为他们长达六个月的购房之路画上了句号。

“他们之前竞拍一栋20年房龄的房屋时以第二高价落败。后来这块地出现了，他们看到了其中的潜力，我觉得是这片景色打动了他们。”

值得一提的是，Croft两年前曾以320万澳元的价格，将当时面积更大的房产卖给了这次的卖家。

这并非空地首次为业主带来丰厚回报。

在维州海岸线附近，一块空地的业主几乎没费什么力气就赚得数百万澳元：位于Torquay、地址为12 The Esplanade的地块，今年4月以超过460万澳元的价格售出。

同样在4月，墨尔本一条热门郊区街道上的一块空地以168万澳元成交。

而2024年，新州人气海滨小镇Byron Bay的一块草地更是拍出730万澳元的高价。

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用ChatGPT砍价$15万？澳中介炮轰买家：轻信AI错失好房

房地产经纪人猛烈抨击购房者利用AI来尝试压价的做法。A-Class Estate Agents总监Amir Jahan警告说，AI正在将买家引入歧途，向他们提供的市场信息并不准确。

他透露，最近有一位潜在买家将一套售价700,000澳元的公寓信息输入ChatGPT后，转头就对报价提出了质疑：“我把这套房子放进ChatGPT，它告诉我只值550,000澳元，那你凭什么要我700,000澳元？”

Jahan表示，对AI平台的过度依赖甚至导致一些买家直接放弃交易，因为他们坚信房价被高估了。他指出，AI加上朋友给出的不当建议，让如今的买家比前几代人更加谨慎。

“跟九个月前或一年前相比，他们对自己想做的事情考虑得更理性了。”

A-Class Estate Agents总监Amir Jahan警告说，AI正在将买家引入歧途，并向他们提供虚假的市场信息。

在Jahan看来，这一趋势正拖慢市场流动速度，买家花在权衡决策和审查价格上的时间越来越长。

与此同时，上周披露的数据显示，澳洲两大市场的拍卖成交率已跌至新冠疫情以来的最低水平。Cotality的数据显示，悉尼经历了六年多来拍卖销售最疲软的一周，墨尔本也创下五年新低。

Jahan表示，潜在买家已不再受那些在房地产繁荣期常助长竞购狂潮的高压销售策略左右。取而代之的是，他们越来越倾向于自行研究，根据房屋本身的优点决定是否看房，只有真正认为物有所值时才会出价。

“他们就是过来看看，喜欢就买，不喜欢就走，”Jahan说。

Cotality研究总监Tim Lawless告诉《澳洲金融评论报》，首府城市的平均清空率——即拍卖房屋中达到保留价的比例——可能会进一步下滑。

“我们很可能会看到拍卖清空率再次收在略高于40%的低位，”Lawless周日表示，“自5月中旬以来，拍卖量一直同比保持低位，这说明周期性因素正在起作用，卖家在持续疲软的清空率下不得不重新考虑售房计划。”

目前首府城市清空率为42.3%，其中悉尼清空率微降0.1个百分点至47.3%；墨尔本从50.6%降至50.2%，创下2021年9月以来最低水平。

阿德莱德则明显逆势上扬，清空率从40%跃升至68.7%，这个南澳首府的拍卖挂牌量也从93套增至115套。

布里斯班录得首府城市中最低的清空率，为39.3%，不过较前一周该昆州首府33.3%的清空率已回升六个百分点。

首都领地的初步清空率从47.1%降至39.5%，拍卖数量也从63套减至47套。全澳拍卖总数则从1880套降至1771套。

值得注意的是，此次市场放缓部分与艾博年政府推行的全面税收改革有关。根据改革方案，现行50%的资本利得税折扣将被取消，改为30%统一税率加通胀折扣的新制度。

负扣税规则也将收紧，相关税收优惠今后仅限于新建房产，而5月12日前已存在的安排将保持不变。业内预计，这些变化将削弱住宅房产投资的吸引力，进而可能压低买家需求。

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墨尔本拍卖市场冷热不均 年轻家庭高价购得学区房

尽管整体拍卖市场疲软，不过一个年轻家庭仍在周六的拍卖会上以186万元击败其他四方竞标者，在墨尔本热门学区购得一套家庭住宅。

上周六，墨尔本计划780场拍卖，Domain集团根据624套报告结果记录拍卖清盘率为50%，另有86场拍卖被撤回，撤回房源按规则计为未售出房产。

这套Mount Waverley的Meredith Street 19号的五居室房屋指导价160万至170万元，保留价170万元，共有五名竞标者，涵盖本地换大房者和国际买家，竞价从165万元开拍，仅17分钟就以186万元落槌。

来自Ray White的销售经纪人比维亚诺表示，当天有150人到场，远超预期，高企的建筑成本让买家不愿额外花钱装修，带翻新、可拎包入住的房源现在最受欢迎。 Mount Waverley的市场受学区优势保护，Mount Waverley Secondary是维州顶尖公立学校之一，对房产价值支撑作用很强。

在Diamond Creek，一套大地块三居室砖房以84万元售出，买家是计划重建的年轻家庭。

这套位于Gregg Street 12号的房产指导价72万至79万元，保留价79万元，四名竞标者经过9分钟竞价分出胜负。

来自Morrison Kleeman的布丰表示，这次营销效果堪称完美，在当前市场环境下拍出这个结果非常出色。这套920平方米的地块是核心吸引力，位置紧邻商业街和火车站，Diamond Creek房价合理、配套完善，是技工和年轻家庭的热门置业区。

在Williamstown，一套两居室房屋以128万元落槌，买家是计划拆后重建的年轻家庭。这套位于Alma Terrace 6号的房产指导价130万至140万元，保留价120万元，没有严格的遗产保护限制，可拆建可翻新。

Ray White Williamstown总监罗伊斯顿表示，这类可自由拆除重建的房源在Williamstown十分罕见，房产紧邻St Mary' s Primary School、商店和Strand海滨，区位优势突出，当前市场疲软催生了更多拍卖前成交的情况，遇到优质报价经纪人会建议卖家提前敲定交易。

PRD Real Estate首席经济学家马尔迪亚斯莫表示，稳定的现金利率暂时提振了买家入市信心，不少银行预测2026年底可能加息，当下是不错的入市窗口。联邦预算将投资者税收优惠限定在新房建设领域，而拍卖房源大多是二手房，这也是当前投资者远离拍卖市场的核心原因。

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悉尼老宅拍出$228万！10名竞拍者展开“抢房”大战，超底价$23万成交

一名开发商在周六的拍卖中以228万澳元竞得North Epping一栋住宅，并计划将其推倒重建。这场竞拍中，另外两名同样打算重建的竞标者最终败下阵来。

位于Grigg Avenue 4号的这幢三居室房屋底价为205万澳元，挂牌指导价为195万澳元。需要说明的是，法律并未规定卖家底价必须与房产指导价保持一致。

当天上午，10名注册竞拍者冒着严寒到场，其中7人是自住业主，他们看中的是这幢建于1960年代、保持原始状态的房屋，希望能加以翻新。

这处房产是悉尼本周539套计划拍卖房源之一。

竞标以190万澳元起拍后，场面很快缩小至三方角力，他们都打算将这块近740平方米的地块重新开发为双户住宅。经过三轮每次加价5万澳元的快速出价，该房产被宣布on the market。随后加价幅度逐步收窄，先降至每次2万澳元，再到每次1万澳元，最后几轮甚至只加5000澳元。

最终中标者当时正在泰国度假，由一名买方代理代其出价。卖家是一位退休人士，其父亲60年前亲手建造了这座房子，如今她计划搬到西澳，以便与侄女住得更近。

McGrath的中介Betty Ockerlander表示，该房产19米的临街面加上地处街道高处的优越位置，使其非常适合重新开发。

注册竞拍的自住业主们本被这栋房屋的宁静环境、以及地处Cheltenham Girls‘ High和Epping Boys’ High学区的位置所吸引，但最终都因价格过高而出局。

Ockerlander坦言，这一超出预期的成绩来之不易。“我干这行32年了，之前也见过这种周期，”她说，“你只需要在买家方面多花心思，必须主动去追逐买家。”

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