德祥(00199)收购南通1.65万亩新能源地块：从电力、算力到Neocloud的野心

智通财经APP获悉，7月2日盘后，德祥地产(00199)公告收购PYI Investment 20%股份，总代价约3.37亿港币，净对价约2.15亿港币，并获得董事委派权及重大事项控制权，同时拥有未来6个月同价增持优先权。

自5月份德祥地产宣布切实的人工智能基础设施与算力战略落地举措以来，备受市场关注，股价累计上涨约150%。

德祥并购标的PYI Investment的实质资产是位于江苏省南通市如东县1.65 万亩的待开发土地，距离上海大约120公里。翻开这份公告，最有意思的地方不是“壳王”宝刀未老的财技，反而是他呼之欲出的战略野心。

40+页公告，处处不离绿色能源与算力中心

大规模、可连片开发的土地资源;已探明海量储备、能发电能制冷的地热田;当地形成多能互补体系的风、光、氢、LNG冷能资源;长三角枢纽、具备光缆网络和低时延优势的中心区位…这里一切的指向都已经不是当年的房地产开发拿地逻辑，而是坚定的算力战略蓝图。

公告里面对有关并购标的资产的描述，给翻译过来的潜台词其实是：无论需要建设单体数据中心，还是扩展大型算力园区，都具备足够的且自己能说了算的空间;算力中心最核心的两项成本中枢与技术门槛——能源和散热已具备绿色解决方案;多能互补体系意味着项目不仅有绿电来源，还有构建综合能源解决方案的潜力，并且绿能占比将高得不能再高了。

公告处处没提“算力中心计划”，反倒成了大家心知肚明的默契。土地、电、冷却、网络、区位、需求，单独看都是在介绍对资产的尽调结果，但放到我们的语境下就只能是一个判断：德祥地产正在为自有旗舰算力中心铺路。

但如果再结合过去一段时间内德祥地产的种种战略布局来看，我相信他真正在做的，既不是像润泽科技那种单纯胜在跑马圈地不断复制的AIDC发展商，更不是“地产+AI”的老瓶装新药，而应该是CoreWeave、Nebius这类全球算力运营商—Neocloud新云。

从瑞凯到Nscale，德祥的野心远不仅在AIDC

过去半年时间里，德祥地产最关键的变化，是引入了新的主要股东Reynold Lemkins瑞凯集团，带来的是一套国际化的科技资产判断方式。他看重的不是传统地产公司怎么盘活存量与化债，而是全球AI基础设施的崛起正在如何重新定价他们：从土地、电力资源到算力供给、算力调度，给德祥地产指出了一条战略转型路径。

瑞凯集团是一家广泛投资于全球顶尖一级市场GP以及港美股二级市场机会的私人投资机构，与美国曾经“债王”Michael Milken创立的Milken Institute、全球对冲基金圣地格林威治经济论坛Greenwich Economic Forum、全球顶级家族网络FBN、AFLF均保持合作关系，给德祥带来的是全球化的前沿视角。我相信德祥此前有公告披露参与了英伟达旗下Neocloud独角兽公司Nscale的私募轮投资并不是一个孤立动作。它说明德祥正在有意识地了解Neocloud的产业语言和资本市场逻辑，并且正在链接全球GPU生态网络。

Neocloud既不是单纯的AIDC，也不是普通的公有云和云服务，而是围绕AI算力需求，重新组织电力、GPU、数据中心、云平台、客户订单和资本杠杆的新型AI基础设施运营商。

换句话说，我们要读懂德祥的战略意图和作出正确的价值预判，就应该将他放到Neocloud的语境中，最近三个月以来德祥的每个公告都是在展现他的拼图碎片。而这次的并购，很可能是德祥Neocloud拼图浮出水面的重磅提示。未来四到五个月里，我们大概率会继续看到德祥围绕云平台能力释放更多的信号。

德祥Neocloud的新拼图：南通吉瓦级绿色智算中心

看一家企业有没有Neocloud潜质，不能只看它有没有AI概念，也不能只看它买了多少GPU，而是要看几块核心拼图：电力/兆瓦数与土地资源、GPU与客户订单、云平台与调度能力、项目融资能力。其中第一块，也是最底层、最硬的，就是电力/兆瓦数与土地资源。

Neocloud再“云”，最后也要落在地上。欧美Neocloud公司已经把这个逻辑讲得很清楚。像CoreWeave这样的公司，表面看是AI云服务商，卖的是GPU算力和云平台能力，但它真正的壁垒，绝不只是拿到更多GPU，它背后一定要有自持的大规模AI算力中心，稳定且充足的电力，高密度冷却，以及可以持续扩容的物理基础设施。在此之上，再通过云平台调度来实现快速扩张。

这也是为什么德祥地产这次南通如东资产值得重点关注的原因。它在德祥Neocloud路线里，很可能就相当于一个“旗舰算力中心底座”。并购标的的价值不是普通土地，而是“大体量连片土地 + 地热资源 + 地热发电制冷 + 海上风电 + 光伏 + LNG + 多能互补 + 长三角需求区位”的组合。

大规模、可连片开发的土地，超过1.65 万亩，大约15个足球场那么大，意味着未来将建成大型算力园区;地热井、108摄氏度和92摄氏度的地热资源、未来更深层的150度高温热源，减碳效应显著，指向的是稳定基载能源和深受政府支持的绿色能源;地热制冷则直接对应算力中心最核心的运营技术--散热。

更重要的是，这里不只有地热。公告还反复写如东的海上风电、光伏、LNG和多能互补体系。这个信息非常关键，因为它说明这块资产不是一个单点能源项目，而是处在一个综合能源资源非常充裕的区域里，同时绿色能源比例足够高，能够承载大规模绿色算力中心。

对于Neocloud来说，这种资产特别稀缺。因为AI算力中心越往后发展，市场越不会只看机柜数量，而是会看MW，看电力成本，看绿电占比，看冷却效率，看扩容空间。一个几十MW的项目，可能只是试点;一个数百MW级别的项目，才可能真正成为旗舰。

所以，德祥这次公告真正打开的想象空间，是南通如东未来可能承载的是一个吉瓦级别的绿色算力中心。

这个判断不是空穴来风。一方面，公告展示出来的土地、绿电、地热、制冷和多能互补条件完全足以支撑，并且特别强调预留200万平方米土地用于绿色智算中心，这个量级的土地面积也够吉瓦以上IT负载的算力中心;另一方面，德祥此前披露的算力团队，具备超过400MW级别算力中心建设和运营经验，并且是欧美外资机构满意验收的级别。这样一个操盘过数百MW级算力园区的专业团队，拿到一个自持、绿能充裕、空间足够大的底盘，必然是要高举高打做出规模。估计这也是曹新伟团队愿意离开朝亚加盟德祥的重要吸引因素。

它更像是德祥给自己Neocloud战略奠定基石，已经锁定董事会席位，具备话语权和开发选择权。相信德祥会在后续投资、建设与运营上采用更激进的架构来实施，在真正溢价最高的环节放大股比来获取最大效益。

GPU和客户订单已经是公开的“秘密”

对于一家拟向 Neocloud 转型的上市公司而言，GPU能力与客户订单能力，是决定其战略能否从概念走向可验证商业模式的两个核心支点。前者决定公司是否真正具备AI算力供给能力，后者决定这些算力资产是否能够转化为收入、现金流与估值支撑。

GPU是一种稀缺资源获取能力,企业能否获得稳定GPU资源，往往决定其能否按计划交付客户订单、扩展算力规模和抢占市场机会。在AI算力价格、客户订单、芯片供应和折旧周期都快速变化的时候，盲目上量反而可能变成风险，而以客户需求反推GPU采购，则能降低资本性支出与回报的不确定性。因此对一家正在搭建Neocloud业务的公司来说，更聪明的方式，是先跑通供应链、部署、交付和客户使用场景，再根据订单和项目融资节奏逐步放量。

德祥目前看起来就是这个状态：此前公告的首单算力运营服务已经开始交付，这件事的意义不是告诉市场德祥有多少卡，而是告诉市场德祥已经在真实商业环境里跑过一遍——找卡、部署、交付、服务客户，规模可能还不大，但链条已经开始验证。真正大规模GPU供应链和部署节奏，还要等待后续公告确认;但从已经披露的动作看，德祥并不是没有路径，而是在谨慎测试市场、理解商业模式、逐步走向放量。

与GPU相比，更关键的其实是客户订单。德祥在客户订单方面的可预见性至少有两条线索。第一条线，是曹新伟团队带来的大型算力园区客户组织能力。在华泰证券策略会上看到，曹新伟的旧部、原朝亚中国总经理孙文铮也加入德祥任智算首席运营官，他们过去曾搭档主导了天津、太仓等超大型IDC园区，锁定超404MW合规电力，操盘超46000个机架，签约的都是互联网大厂。朝亚中国原班人马再合体，将老客户平移到新东家，只是什么时间披露的问题了。

第二条线，是大股东瑞凯自身的资本和产业生态。瑞凯过去在资本市场相当活跃，投资和接触过不少AI模型企业，也覆盖很多有AI转型需求的传统集团。这些企业未来都是高token消耗、高算力需求、高推理需求的潜在客户。德祥在导入这些客户需求方面具有天然优势。

所以在Neocloud的能力架构上，德祥其实已经在过去两个月零零散散的公告里给我们埋了不少彩蛋，而更大的惊喜应该会在我们还没挖掘得到的拼图之中。

云算力：德祥下一个最值得期待的惊喜

Neocloud里的“云服务”，是把GPU算力、服务器、网络、存储、调度系统、模型运行环境和计费系统封装成客户可以直接调用的 AI 基础设施服务。具体来说，它可以包括Kubernetes、调度系统、开发工具、企业私有化部署、API调用、行业AI应用运行环境等，客户按小时、按月、按年或按调用量购买算力和模型运行服务，像使用云服务一样使用GPU算力。

而要实现这一块，最关键的是同时具备GPU集群、云平台、AI系统、异构算力、工程交付能力的复合型CTO与工程师。现在反而是德祥尚未完全揭开的最大惊喜。

国内来看，基流科技和硅基流动可以作为两个较有代表性的AI基础设施样本。基流科技代表的是偏底层算力集群和高性能网络的技术路线。其创始人兼CEO胡效赫是清华大学工学博士、网络安全实验室博士后。硅基流动则代表的是通过算法、系统和硬件协同创新，降低大模型计算和调用成本。其创始人兼CEO袁进辉公开资料显示，是清华大学计算机系工学博士，并且从事计算神经科学方向博士后研究。基流科技有披露D轮融资投后估值约91.6亿人民币。

国内和海外很多Neocloud公司都带有强烈的教授、博士、实验室成果转化色彩,那德祥在这方面会有怎样的出色发挥呢?我们可以从新股东背景上找到线索：战略股东吴杰庄议员，清华大学计算机科学博士后，研究方向Proactive Computing;主要股东瑞凯集团中国区主席刘浩然，毕业于港大与MIT，有广泛的藤校校友圈。那我们是不是已经可以期待，德祥在不久的将来就会官宣一位媲美基流科技创始人的学术级大牛来操刀他们的云算力产品呢?这才是德祥Neocloud未来最具爆发性的估值提升空间。

港股市场，缺一个真正的Neocloud标的

看到这里，再回到文章最开始的问题：德祥地产这份公告到底意味着什么?

它当然是一宗收购公告，但更像给投资人拼拼图。南通如东证明了电力和土地，首单算力服务初步验证GPU交付，曹新伟团队带来客户和项目落地经验，而新股东瑞凯早就将全球AI视野注入到德祥的血液里。

过去港股市场并不缺AI概念，也不缺数据中心公司，但真正同时具备上市平台、重资产入口、绿色能源资源、云算力研发能力、全球AI视野和资本组织能力的Neocloud标的仍未出现。某种意义上，德祥正在成为港股市场里最接近Neocloud逻辑的公司之一。

海外市场已经用真金白银给这个赛道投票，CoreWeave是全球最具代表性的Neocloud公司之一，目前市值约470亿美元;Nebius则定位为AI云平台，目前市值约580亿美元。

市场未必需要现在就给德祥一个最终答案，但至少应该开始换一种方式看它，不再只是传统地产股，更不是简单AIDC概念公司。如果未来四到五个月，德祥继续围绕电力、GPU、客户订单、云平台和项目融资释放信号，那么回过头来看这份南通如东并购公告，可能真是德祥Neocloud露出底牌的开始。