二手房成交增速骤降！家庭换房计划被迫搁浅，未来生活如何安排？

你有没有发现，今年上半年楼市那波喊了好久的小阳春，没热几天就悄咪咪凉透了。摩根士丹利6月跟踪的25城二手房数据显示，成交增速从4月的30%、5月的26%，一路掉到6月上旬的9.2%，天津长沙成都这些二线城市已经转为同比下跌。好多家庭本来攥着旧房想换好房，结果挂出去大半年连问价的都没几个，原本算好的首付、装修、孩子转学老人搬家的计划，全被打乱了。

现在不少卖家咬死挂牌价不肯松口，买家干脆躺平不出价，就等着新政策落地再说。账面的平均房价还能维持，愿意签字成交的买家已经悄悄少了一半。国家统计局4月数据显示，70个城里有54城二手房价格环比下降，北上广深虽还在上涨，城市分化的程度早就盖过了全国均价。

这波3、4月的回暖，大半是憋了一年多的换房需求集中冒头，攒够首付熬够时间的家庭都出手了，接下来有没有新需求接上，全看大家对未来收入预期稳不稳。6月的数据才统计了十天，还夹杂着端午假期和去年低基数的影响，单月数据说不清方向，但三个月增速连掉二十多个百分点，回暖能不能续上，得等接下来两三个月的结果。二手房交易本来就是一整条换房链条，上家卖旧房下家接盘，哪一节卡壳，整条链全停。

准备换改善房的家庭基本都是先卖旧房再买新房，卖房款落不了袋，新房的首付、月供、装修款全没着落，买入计划只能一直往后推。原本安排好的工作调动、孩子转学、接父母过来养老的节奏，全跟着旧房卖不动推迟了，手里留的备用现金也不敢随便花，得攥着应付家用。一宗二手房成交能牵动中介、装修、家电等一长串行业的生意，成交掉一半后，这些行业的回款都慢了，招人扩店的计划全都得重新盘算。

1998年取消福利分房后，房子从单位福利变成可交易的商品，过去28年里，绝大多数城镇家庭都靠买房享受到了资产升值的红利。二手房市场慢慢长出了金融功能，不少家庭拿旧房抵押换钱，给孩子凑留学学费，给老人凑手术费，甚至夫妻俩下岗后的生活费都靠它。说白了，房子就是中国家庭揣了28年的活期存折，现在这个存折取不出钱了，整个住房逻辑都在转弯。

2021年三道红线政策落地后，房企融资收紧，新房销售从2021年峰值连续下滑，到2025年大致缩水一半，新房卖不动倒逼二手房挂牌量持续堆高，这次的9.2%增速就是出现在这个节点上。日本1991年东京地价见顶后，花了十几年才把房子从投资品变回耐用消费品，如今日本住房空置率常年在13%以上，大家早就把住房支出当普通生活费，和手机话费电费没区别。美国2008年次贷危机后，自有住房率从69%掉到63%附近，纽约加州租赁市场份额稳定在40%以上，租房过日子成了很多家庭的常态。

德国更不一样，自有住房率常年在50%以下，房子从来没承担过储蓄和保险的功能。我们国家的住房逻辑和日本最像，但处境比1991年的日本难很多。当年日本家庭社保覆盖完善，养老医疗不用靠卖房筹钱，我们很多家庭过去几十年养老全指望手里的房子，社保和商业保险体系到现在还没补齐。

我们现在60岁以上人口已经超过3亿，人口老化速度比当年日本快得多，房子退出金融资产角色的时间窗口比日本紧。我们也有日本当年没有的工具，十四五期间已经累计开工保障性租赁住房870万套，几十个重点城市的城中村改造也已经安排上，中介行业也在想办法压缩成交周期。市场和制度都在想办法解决问题，新的住房逻辑到底是什么样，现在还在慢慢成型。

摩根士丹利的样本只覆盖了25个一线和强二线城市，全国一千八百多个县和县级市的真实情况没放进报告。三四线县城过去十年靠棚改货币化、农村人口进城支撑了一波购房潮，2024年前后人口流入停了，年轻人持续往大城市走，愿意接盘本地房子的人越来越少。原本县城的房子是身份和家底的证明，现在变成了每年要交几千块物业费暖气费的负担。

不少北方县城已经出现了倒贴钱帮忙过户的极端情况，挂牌四五百天没人看房早就不是个案，挂三四年降价四五次都卖不掉也很常见。从数据层面看，摩根士丹利的判断没什么问题，多项指标同步走弱，说二手房销售降温肯定是对的。放在28年的历史纵深里看，这次的9.2%不只是周期低位的波动，我们正在经历住房从金融化转回居住化的逻辑切换，日本花了十几年走完的路，我们才刚刚起步。

真要是等不及的家庭，比如要换学区、换城市、接老人同住，现在按市场价出手比死扛着等回暖更划算。上海那个降价17次熬了三年才成交的房东，算上利息和持房成本，亏得比及时止损多太多。要是你工作稳定月供压力小，也没有迫切的现金需求，不如就把房子当住的地方，挂出去之前先想清楚，到底是要换合适的住所，还是要把房子变现存起来。

未来几年楼市说不定还会在政策调控下重新热闹起来，但这次和之前的行情肯定不一样。房子更大概率会回归它原本的功能，就是拿来住的家。

参考资料：第一财经 中国二手房市场走势分析