借款抵押合同无效，抵押登记的效力如何认定？

鲁法案例【2026】267

（图片由AI生成）

为担保债权的实现

双方签订抵押合同并办理抵押登记

当抵押合同被认定为无效后

抵押登记的效力又该如何认定

优先受偿能否支持

案情简介

小乙因资金周转需要主动联系到小甲，双方商议由小甲从银行贷款后转贷给小乙使用。2024年7月1日，小甲与小乙签订《借款抵押合同》一份，约定将小乙所有的房屋抵押给小甲作为借款的担保，债务履行期限自2024年7月1日起至2025年7月1日止，抵押借款的利息为每月付1693.4元，小甲于抵押房产手续办结完毕后将全部借款以现金或转账方式支付给小乙。当日，双方在不动产登记中心办理了抵押登记。随后，小甲从A银行成功贷款175300元并转账给小乙。A银行自2024年8月起每月从小甲的银行账户中扣划利息1693.4元。

借款发生后，小乙自2024年8月1日至2025年4月21日期间，通过银行、微信方式向小甲转款共计15256元，双方均认可该转款系九个月的利息款。此后，小乙因资金紧张未再向小甲支付利息，到期亦未给付借款本金。小甲多次催要无果后，起诉至法院，请求依法判令小乙立即归还小甲借款本金人民币175300元及相应利息，同时小甲对抵押的房产享有优先受偿权。

法院审理

本案争议焦点：一是《借款抵押合同》的效力；二是抵押权的优先受偿权能否实现。

关于《借款抵押合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条规定：“套取金融机构贷款转贷的民间借贷合同无效。”小甲出具的资金并非自有资金，而是来源于金融机构贷款，因此小甲与小乙之间签订的民间借贷合同无效。《中华人民共和国民法典》第三百八十八条第一款规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。”案涉民间借贷合同因违反法律行政法规的强制性规定，已认定无效，案涉《借款抵押合同》关于抵押部分的条款系案涉主合同即民间借贷合同的从合同，依据上述法律规定，该抵押部分的条款自然归于无效，自始不发生法律效力。

另外，根据《中华人民共和国民法典》的第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，行为人因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的乙方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉借贷行为无效，小乙因而取得175300元应返还给小甲。小乙对该笔贷款系明知并主动要求，且给付的利息数额与银行从小甲账户中扣划的九个月利息数额15240.6元基本一致，故小甲对该已付利息不再返还给小乙。小甲贷款的目的是出借给小乙使用，就银行贷款利息由小甲向银行支付。案涉金融贷款行为系小甲与小乙的共同意思表示，且小乙实际占用案涉资金使用，结合已付九个月利息的事实，本院酌定小乙向小甲支付资金占用期间的利息损失，且资金占用期间的利息损失自起诉之日起至实际给付之日止，利率按起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。

关于抵押权的优先受偿权能否实现问题。抵押合同属于设立抵押权的原因行为，抵押权变动属于物权变动结果。抵押权的设立必须以合法有效的抵押合同为前提。本案中，小甲与小乙就案涉借款已办理不动产的抵押。前述已认定案涉《借款抵押合同》关于抵押部分的条款归于无效，抵押权丧失了合法设立基础。虽然已办理了抵押登记，但抵押权并未有效设立，自始不存在。因此小甲无权对案涉抵押房产享有优先受偿权。

最终，法院判决小乙给付小甲175300元及利息。一审判决作出后，双方均服判息诉。该判决已生效。

法官说法

在民间借贷领域，为保障债权人的债权实现，当事人经常签订抵押合同，通过对房产、车辆等财产设立抵押的方式来保证债务的履行。抵押合同一般附属于民间借贷主合同，民间借贷主合同无效的，作为从合同的抵押担保合同也归于无效，即使已经办理了抵押登记，债权人也自始不享有优先受偿权。

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条的规定，民间借贷合同在‌套取金融机构贷款转贷、以非法集资等资金转贷、无放贷资格的职业放贷、明知借款用于违法犯罪、违反法律或行政法规强制性规定以及违背公序良俗‌等六种法定情形下无效。本案主要涉及套取金融机构贷款转贷的情形，在主张转贷无效时，举证责任不需要以“借款人事先知道或者应当知道”为前提，仅有证据证明出借人在出借款项的同期尚有金融机构贷款债务未清偿即可。实际上，转贷行为无论是否牟利，都违背了贷款人与金融机构约定的贷款用途，扰乱了国家金融管理秩序，认定‌套取金融机构贷款转贷无效也符合金融领域的监管逻辑和秩序要求。

民间借贷合同无效对借贷双方不产生法律效力，附随的抵押担保合同约定的权利义务也相应不存在。另外，抵押合同生效，但未办理不动产抵押登记，在该种情形下，抵押人是否还需要承担责任。笔者认为，不动产抵押权的设立以登记为必要条件，签订抵押合同未办理抵押登记的，抵押权并未设立，债权人如主张享有抵押权的，不应得到支持，债权人亦不享有优先受偿权，但是登记与否并不影响抵押合同的效力。抵押合同有效成立后，对双方具有约束力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，应予支持。

在此提醒广大网友：在民间借贷法律关系中，要明确出借方的资金非来源于金融机构贷款。同时，为确保抵押担保合法有效、保障债权顺利实现，签订抵押合同及办理抵押登记时应重点注意：1.不动产抵押必须订立书面抵押合同并依法办理抵押登记，抵押权自登记时设立，仅签合同未登记不产生抵押权；动产抵押自合同生效时设立，但未经登记不得对抗善意第三人。2.抵押合同应明确被担保债权的种类、数额、债务人履行债务期限、抵押物详细信息及担保范围，严禁约定诸如“到期不偿还债务抵押物归债权人所有”的流押条款。3.以共有财产抵押的，须经全体共有人同意并签字，签约前应查证抵押物权属是否清晰，有无查封等情形，办理抵押登记时确保登记内容与合同约定相一致。4.抵押权人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，债务清偿完毕后及时办理抵押注销登记。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百一十八条 民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条 具有下列情形之一的，人民法院应当认定民间借贷合同无效：（一）套取金融机构贷款转贷的；（二）以向其他营利法人借贷、向本单位职工集资，或者以向公众非法吸收存款等方式取得的资金转贷的；（三）未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的；（四）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；（五）违反法律、行政法规强制性规定的；（六）违背公序良俗的。

第二十八条 借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。