北京
文/深圳进深 严明会
明天（6月11日）上午十点，位于南山前海的山樾湾安居房。
将进行公证摇号以敲定最终选房顺序。
项目最新认购终审结果已公布，共计551 户家庭通过资格终审。
这一次，山樾湾的去化到底能到多少？
其本批次配售房源，位于1栋A至F座和2栋A至G座。
共1984套房源，其中2套作为样板房暂不销售，本次配售1982套。
包括两房户型1344套，建筑面积约70㎡；三房户型638套，建筑面积约90㎡。
配售均价42640元/㎡。
之所以受到广泛关注，原因之一是项目作为安居房，总价255万起就能上车南山。
相比片区普通商品房，门槛极大地降低了。
另一方面，也因为项目即便顶着低门槛光环，仍太难卖了。
整个山樾湾，是一个大型安居型商品房社区，由汉京集团打造。
位于南山区前海路0005号，地处前海妈湾片区小南山北麓，坐拥前海自贸区与蛇口太子湾双核交汇处。
项目建筑面积达58万㎡，总住房合计4900套。
并规划有约5万㎡园林空间、8大活动区、1.9万㎡公建配套、9500㎡商业。
就是这样一个盘，在两年多时间里面，开盘十余次，去化并不理想。
有多次开盘配售，去化率甚至不足5%。
所以项目房源，只能被反反复复拿出来卖。
因此山樾湾还有了深圳楼市“回锅肉”的称号。
而且因为去化不理想，山樾湾还曾进行了多次申请条件的调整，对申购条件进行放宽。
但效果似乎始终不是很明显。
其实，作为安居型商品房，山樾湾有着诸多优势的。包括：
1）首先在区位上，山樾湾位于南山前海，与蛇口太子湾一山之隔，与前海妈湾一路即达，拥有优质的城市配套和山海资源；
汇聚地铁5号线、15号线（在建）等多条轨道交通，可快速接驳南山科技园、宝安中心、福田CBD。
2）价格上，约4.26万/㎡的均价，仅为周边商品房价格的40%-50%。周边前海住宅新盘价格达9-10万/㎡，价差优势显著。
前面也说了，低门槛上车南山前海，这也是山樾湾最受到关注的点。
3）教育上，小区配套南山机关幼儿园及前海创新教育集团九年一贯制山樾湾学校，教育资源较为优质。
只不过，缺点也不少：
1）山樾湾虽然位于南山前海，但处于兴海大道西侧，远离前海核心成熟地带。
周边物流园密集，有高架桥、码头，货柜车来往频繁，且整个片区处于大规模建设期，安全、噪音、粉尘污染等问题突出。
2）通勤上，最靠近项目的15号线要到2028年开通，距离已开通地铁5号线荔湾站约1.5km，步行距离较长。
3）作为安居房，政策要求购房者十年内不得上市交易，购房者短期不得流通，需做好长期持有的准备。
4）另外在产品上，山樾湾容积率达6.3，部分楼栋采用3梯8户、5梯12户乃至6梯14户的设计；
1:0.85的车位比，低于市场普遍水平，高密度规划对居住舒适度产生明显影响。
特别是深圳近两年新国标、新规产品频出的背景下，普通新房市场容积率大大下降；
舒适度、使用率更高，而价格经历一段时间调整也有所下调。购房者的选择更多了。
这些方面都对山樾湾的去化，产生很大程度影响。
对于项目的不足，有网友的评论很直接：
“主要是单身只能买个70平小房子，十年不能交易，爸妈住哪，未来家庭成员增加睡客厅吗？而且那梯户比和密度，早上出门晚上回家，都得加半小时在走路和等电梯上。”
随着深圳市场低密、高使用率的新国标、新规盘越来越多，价格越来越卷，山樾湾如果在性价比方面也拼不过的话，去化或还会更难。
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