北京
文/上海进深 严明会
上海顶豪市场，很久没有出现过如此反差的一幕。
5月26日，新弘北京道正式开盘，官宣开盘大捷，却未公布具体销售数据。
项目首批推出54套房源，共吸引了55组客户认购，认购率勉强突破100%。
照理说，认购率过百的项目，网签数据不该难看。
然而截至6月9日，开盘已过去半个月，新弘北京道仅完成1套网签。
成交房源为一套建面约266㎡的户型。
这样的表现，与项目此前营造出的市场热度形成鲜明反差。
更重要的是，这一幕发生在上海豪宅市场持续升温的背景下。
今年以来，徐汇滨江、前滩、后滩等热门板块高端项目接连热销，部分顶豪项目甚至在认购阶段就已基本锁定成交结果。
相比之下，新弘北京道显得有些格格不入。
客户从哪里来？
先看项目基本面。
新弘北京道位于黄浦核心区，距离上海城市坐标原点仅约200米。
周边集中了国际饭店、人民广场、上海博物馆、南京路步行街、淮海路、新天地等上海最成熟的城市资源。
从地段角度来看，它几乎占据了上海最中心的位置。
为了给项目造势，开发商弘久还在上海历史博物馆举办了主题为“上海之心 百年回响”的免费展览。
从开埠时期的万国建筑旧影，到石库门里弄的生活场景，再到老上海家具陈设，试图通过城市记忆与历史文化，为项目赋予更高层级的价值标签。
新弘北京道的操盘路径，与当前市场主流顶豪项目存在明显差异。
无论是华润、绿城还是中海，在打造顶豪产品时，往往都会提前进行长周期客户蓄水，通过圈层活动、私享沙龙、高端资源链接等方式不断筛选和沉淀客户。
而新弘北京道整体营销动作相对克制，市场声量铺垫有限，更多依赖渠道体系导流客户。
这或许意味着，认购名单中的部分客户，未能形成足够坚定的购买决策。
对于总价4200万元起步的产品而言，认购只是第一步，最终能否顺利转化成交，考验的是客户对产品价值的最终认可。
从目前仅1套网签的结果来看，部分认购客户仍在观望。
产品代际差
项目总计规划229套住宅。本次开盘是3号楼，东西两个单元，一共54套房源。
主力产品为建面约266㎡三房和289㎡四房，均价约18.8万元/㎡，高区部分房源单价突破20万元/㎡。
主力总价集中在5000万元级别，顶复房源则直接迈入亿元门槛。
东单元总高16层，两梯一户，286㎡四房两厅四卫，总价4800W起。
西单元总高21层，两梯两户，中间套262㎡，西边套是266㎡，两个户型的差别是边套客厅两面落地窗，总价4200W起。
这个价格体系已经站在上海豪宅第一梯队，但整体产品逻辑却并没有完全跟上这一轮上海豪宅迭代。
当前，大尺度阳台、设备平台、飘窗扩容，几乎成为新一代豪宅的标配。
但新弘北京道的产品体系没赶上新规红利，仍然偏向传统。
以266㎡户型为例，全屋四个卫生间，其中三个是暗卫。阳台面积较小，飘窗也比较少。
从装修风格来看，整个项目呈现出一种典型的“老钱风”表达。
但真正的老钱客户未必缺这一套产品，而新一代财富人群，又更习惯滨江系、新规系产品带来的空间感和生活方式。
某种程度上，新弘北京道正处于一个略显尴尬的位置：
老钱嫌弃，新钱看不懂。
顶豪光环之下
客观来说，新弘北京道最大的优势是地段。但也是因为地段过于核心，项目必须面对很多无法回避的现实问题。
首先是高架影响。
项目西侧紧邻南北高架（成都北路），其中A1#楼距离高架仅约42米。作为上海最核心的交通动脉，南北高架的车流噪音、扬尘与震动难以完全规避。
其次是项目自身的地块条件。
地块呈现不规则的“L型”，住宅占比80%、商业占比20%，同时容纳了超高层住宅、风貌商业、历史建筑保护等多种形态的建筑。
复杂的开发条件，也让项目很难形成传统顶豪社区那种纯粹而完整的居住氛围。
与此同时，项目南侧还紧邻长征医院办公楼，间距仅约11米。
对于总价数千万元的顶豪客户来说，每一个细节都可能成为影响决策的因素。
毕竟，上海从来不缺豪宅。
真正稀缺的，是没有明显短板的豪宅。
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