广东
珠海自主拆建，具体细则出炉啦。
日前，珠海政府官网发布了关于《珠海市城镇危旧住房拆除新建试点工作的指导意见（公开征求意见稿）》公开征求意见的公告。
｜公告
这是自今年1月份，香洲区城市更新局提出探索危旧房“自主拆建更新”以来，又一大进展。
此次《意见稿》，直接明确了珠海自主拆建更新的所有重点，包括谁是改造主体？改造资金从哪来？以及面积是否能增加等多个方面。
首先，《意见稿》明确提出，支持珠海全市自主拆建更新，但不包括横琴合作区。
这意味着，香洲、金湾、斗门及高新区、万山区都有机会改造。
适用于此类更新的为城镇国有建设用地上危旧住房（不包含独立式住宅和村民自建房屋）的拆除新建。
如何判断哪些是危旧住房？
危旧住房是指经房屋使用安全鉴定为Ｃ级或Ｄ级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为严重损坏房、危险房的住宅房屋。
已纳入成片改造范围的危房，需按有关规定办理。
不过，即便是安全鉴定为Ｃ级或Ｄ级的危房，想要自主拆建更新，也要满足一定的条件。
最关键的一步是，申请危旧住房拆除新建的，应当取得专有部分面积占比百分之九十五以上且人数占比百分之九十五以上的权利人书面同意；
涉及共用宗地的，应当取得全体共有权利人书面同意。
专有部分是指每套房子的建筑面积，不含楼道、大堂、电梯等公摊面积；权利人是指业主。
简言之，自主拆建更新最基本的条件是需要双95%业主同意。
那么，改造资金从哪里来？
据《意见稿》显示，危旧住房拆除新建的前期经费、开发建设成本、搬迁安置成本等费用，原则上由危旧住房权利人按现状房屋面积比例共同承担。
即，业主（产权人）出钱。
若预算不够，也可以申请使用个人住房公积金筹集资金，鼓励银行机构提供商业贷款等专项融资贷款服务。
申请主体可以是房屋权利人，也可以是业主委员会。
而对于自主拆建更新的项目，还有以下实打实的利好：
第一，对于原产权建筑面积不超过90㎡的成套住宅，每户原有厨房、卫生间面积小于《住宅项目规范》（GB55038-2025）最低标准的，可以适当增加使用面积。
其中厨房按约4㎡，卫生间按约3㎡适当增加，如此一来，对于≦90㎡的成套住宅，更新后实用率将会得到有效提高。
原产权建筑面积超过90㎡的住宅原则上不得增加套内面积。
第二，有条件的可增设电梯、交通必需的公共走廊、无障碍设施、地下停车库等配套及附属设施，补充必要的市政基础设施、公共服务设施与公共安全设施。
第三，鼓励通过首层架空、利用天面绿化等方式增加社区公共活动空间。
第四，鼓励危旧住房与周围相邻建筑开展连片集中改造，按照集约用地原则优化空间布局，并实施集中回迁建设。
关于自主拆建更新，去年10月，珠海官方就有提出，启动危旧房自主更新政策研究。
鼓励开展老旧小区危旧房以“自主拆建更新”的方式先行先试，探索老旧小区危旧房改造新模式、新路径。
在改造的同时，还将“适当增加居住面积”，优化户型布局、增配公服等。
今年年初，在香洲区十届人大六次会议上， 香洲区城市更新局相关负责人明确表示：
将解锁改造“新玩法”——探索危旧房“自主拆建更新”！不再是政府“大包大揽”，而是让居民当“甲方”，自己说了算。
如今，随着《意见稿》的出台，则意味着珠海自主拆建更新已进入落地倒计时！
据了解，目前珠海已有多个小区对此感兴趣，包括横琴的东江花园、拱北的湘海楼等。
至于哪个会是第一个通过自主拆建更新实现“涅槃重生”的小区？我们拭目以待。
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