北京买房：理清思路，购房建议1890

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我有个马驹桥小复式房子15年买入差不多100多。现在卖价跌到60了纠结要不要卖。租的话一个月3000。孩子朝阳八里庄户籍。我在亦庄工作本来是租天宝家园打算上人大附经开。

结果前几天审核说社保差一个月不能上。私立海淀外国语一年学费15万，九年下来一套房没了（住宿周五接省心但真的值得吗）。或者回朝阳（通勤太远配套八里庄学区小学都是回迁安置担心教育不行），目前考虑要不要买房上学。

南海雅苑对口北京小学（听说老师都是本科而且大兴学籍不知道六年后会分到哪，但是看中了离南海子近学校近），国融国际小户型33平大概率分建华（初中大概率也是直升建华初中部）主要就是时间太紧26年九月入学了。

您这边有什么好建议？国融开间33平报价115。南海雅苑61平报价135。国融需要全款。南海可以贷款首付20。距离填报还有半个月。亦庄管信息采集的人说8月底前买房都能上。

A：

1、小复式房子，直接说Loft公寓更合适，没必要回避房产性质。否则2015年全北京的均价才3万多，现在5万左右，怎么偏偏您这套房单独下跌啊？

2、另外不太可能跌到60万，70差不多。否则一个月租金3000一年3.6万，就算扣除各种费用也年回报率5%，这收益还要什么自行车啊，明显偏高了。可以参考北京像素，现在毛出租回报率接近5%，纯回报率4%，一直是北京平均值。

对50年公寓的常规建议是要么就甭买，既然买了就甭卖了，留着收租金更合适。另外其他方面的期望值别太高，毕竟有隐形风险无法解决，所以才没有机构投资者投资公寓的，就因为风险不可控。当然短期内无所谓，尤其是这种楼市低迷时期，对于公寓或许还有利好政策呢，等着看吧。

3、如果不是很有钱，那肯定是首选公立校呗。或者说只要家长面对私立校时问出“值不值”？那大概率就是不值了。只有什么时候不考虑学费+杂费了，那才是时间精力vs资源成绩的考量呢。

4、是否回朝阳上学看自己。不过朝阳大多数都是单校划片，理论上是能够用房子择校的。如果预算高的话（大几百万以上）还能买到溢价很低甚至不带溢价的，那就各项兼顾了。即便是普通学区房，最高溢价也等同于东西海平均值，相对来说可以算性价比高的。

5、亦庄带学位的房子也是有学区溢价的，只是不太高而已。以国融国际为例，虽然同样是公寓，但有70年产权的，带学位也就带溢价，大概15%吧，135万中的溢价大概20万左右。

南海雅苑不算学区房，房价中没有溢价，居住的性价比正常，就因为这里没有明确为亦庄独立学区。这里我不敢建议，跟已经明确的不是一个政策性质，还是家长自己决定吧。只能说到目前为止，从学位角度讲有风险。但从房价角度讲，不归入亦庄也不吃亏，一旦归入就算占便宜了，有可能单独涨出溢价。另外这里是保障房性质的安置房小区，自住为主吧，其他的期望值别太高。

6、简单就这情况吧，我只能是列出这些情况供参考。但安排好周期吧，现在都不到半个月了，贷款肯定来不及，全款也考虑好迁户时间。

至于“亦庄管信息采集的人说8月底前买房都能上”，我没听说过这种情况。而且亦庄也管不了大兴学区吧，还是再问问大兴吧。

仅供参考。

二

Q:

我们是外地户口，孩子目前刚上幼儿园，我在顺义工作，爱人在朝阳，想在通州买房（两居），总预算200也就两居了，能出80首付，公积金贷款120。

我俩月收入稳定在两万三，积分落户短期不会实现。您觉得我们买房合适吗？或者推荐哪里？看了金地格林，悦山水，和富力惠兰美居的两居。目前谈了一套悦山水的，大概185能下来。

A：

1、不是京户，短期内也不能落户，那在通州买房就对孩子择校帮助不大，所看的房子地段儿也普通，那是否买房就是居住为主的选择了。

2、房子是用来住的，是居住的一种工具，尤其是刚需上车类的，那就跟买车没什么区别了，车也只是交通工具而已。

贷款买车的有的是，愿意开自己的车就买，觉得不划算就打车租车呗，没什么合适不合适的。或者说只有想买车跑滴滴的才计算投入产出呢，那是投资做生意，否则就看自己的意愿吧。

3、算个账吧。您家如果不买房而是租这套200万的房子，在通州的租金大概是每月3000左右。而如果买房，不仅要付出80首付，还要支付120万公积金的月供大约5000左右，所以如果计算支出的话买房是不划算的。

但如果站在房东的角度上，假定他家这套200万的房已经是全款的了，每年收入3万多，毛租金收益1.8%，扣除物业费取暖费和空置期之后的纯收益在1.6%左右。那问题交给他了，请问他是收租金划算，还是把房卖给你们后存银行划算（五大行存款利息1.5%）。

所以我的看法是，全款买房即便不考虑房价涨跌，租金收益也是超过同期存款利率的。但贷款买房就看自己了，在任何时期都是不划算的，只能看自己对未来的判断了。我认为现在是又一次的低谷期，如何选择在自己。

4、悦山水，两限房，属于保障房性质的安置房，自住为主吧。但如果真的是没有瑕疵的两居，185万为总价，那我认为是性价比很高的。因为这地段儿的坪效是50块钱左右，一套两居室的租金4000上下，185万就是租售比400多不超500。那如果房子没有硬伤或瑕疵，这价格可以算挺值的了，居住的性价比偏高，明显超过北京平均值，更超过通州的。

或者这么说，如果您家租这套房，那每个月的租金是4000左右。而如果买下来则是付出80万首付之后，每个月再支付5000块，是否愿意就看自己的选择了。

5、另外多说一句，房价是天然具备投资属性的，有可能短期剧烈涨跌。而房租是属于消费属性的，所以CPI中才计入（房价不计入）。那既然房租归于消费，就与本城市的平均工资强相关，工资涨了房租就涨，房租跌了说明普遍的工资至少没涨，全世界所有核心城市都是这个规律。

所以即便不判断房价的涨跌，也判断北京或通州的平均工资走势吧。认为未来会涨就买房，因为房租也会跟随工资上涨。认为会跟日本或台湾省似的30年工资横盘，那长期租房也没问题。

仅供参考。

三

Q:

我们2013年到上海，大人在上海工作孩子在上海小学三年级，全家北京户口。上海有房。在上海房产➕积分可以一路到高考。北京顺义后沙峪香密湾2019年开盘买的，95平12楼，南北通透，120万买入。现在租金从前几年6500降到4800一个月。中介说可以卖到300万左右。我们暂时没有回北京的想法。

想请教：1现在卖香密湾这个房，是不是好时候？2这个房子卖多少钱合适？3有没有什么方式可以更容易卖出去，怎么能探到买家的心里价位？

A：

1、您这都给我看懵了。是智地香蜜湾吗？2008年开盘的啊，奥运会开幕之前半个月吧，反正是夏天最热的时候。当时平层均价不到1万，Loft差不多1.5万吧。您这2019年的情况我还真不知道，看不太懂。

简单说吧，如果现在是您说的售价+租金，那如果是我的话就留不留的意义不大了。虽然现在不算卖掉的好时候，但肯定不长期持有。因为这小区的价格走势本来就弱于大盘，您这套房又肯定弱于小区平均值，而且租金收益率还不高，那优势在哪里？所以要不您核实一下几个数字吧，如果都是准确的就甭留了。

2、卖多少钱合适？如果租金4800是真实的市场价，那一般来说300万就挺合适的了，因为租售比650就是北京的平均值。后沙峪算近郊，就算上浮个10%也不过是330万，砍砍价的话没比300万高多少。

3、怎么探到买家的心理价位？那就模仿我们开发商的售楼处呗，先把房子按照样板间进行布置，但二手房要做出生活气息来，也就是干净的背景下不能太整齐了。然后低价引流，全场199万，起，先攒够了看房组数再说开盘日期。东西不怕先便宜，反正也不卖，然后就逐步上涨了，给中介发个红包儿让他们配合，我卖房从来都是这么做局的，花不了多少钱。

4、总之您说的这几个数值再核实一下吧，我感觉不是太准确。如果卖的话等等秋天，看今年是否有金九银十？在就就是这地段儿一般建议是自住为主，如果不自住了，这种户型也不太算投资房，换做我是不长期留着的。

仅供参考。

四

Q:

我家孩子在西城北二环上班，想在不太远的地段买套房，暂不考虑学区，主要就是自住，看您推荐过今典花园，不知道是否符合我家的情况？如果不合适的话请问推荐哪里？

A：

1、暂不考虑学区，那海淀区所有带学位的房子都算学区房啊，只是因为学区热度不同而溢价高低而已。北太平庄的学区算不太热门的，溢价不高，大概在10%左右吧。

2、今典花园是挺好的，建筑质量即便在放到今天也算很强的。毕竟当年张老板拿地的时候正赶上二次房改，商品房不好卖，各家就只能是拼理念+品质了，否则再好的营销也卖不出去。

这从今典的地下室就能看出来，属于把钱砸到外表看不见的地方了，侧面能说明不惜工本。当然那个时期的人工成本低，所以也花不了太多的钱，只是表示了个态度问题。

3、我不知道您家的预算多少，以今典花园70多平的两居为例吧，前些日子有网友买了一套600来万的，中介给出的预估租金是8500块钱。那这套房的租售比就是700左右，而北京平均值是650，所以这套房的学区溢价不超10%。

我认为是比较合理的，毕竟海淀的学籍也是有价值的，就算是以后孩子少了，这学区价值也不太可能归零。所以这套房算性价比相对高+保值风险相对低的。

4、简单就这情况吧，如果买的话您也可以让当地中介给算算账，尽量买溢价低的就行。其他的就在附近找呗，同一学区的性价比都差不多。另外也可以看旁边学院路和花园路的，各项情况都差不多，溢价都不高。

仅供参考。

五

Q:

我去看了石景山和丰台两区的二手房和新房了，新房普遍都贵出20-30%，请问值不值？有没有可能过几年就都和二手房差不多价格了？您说的新房溢价是这个道理吧？

A：

1、值不值的看从什么角度说了。这就跟新车似的，肯定比二手车至少贵出20%，值不值啊？从追求时尚和驾乘体验的感受来说肯定值，但从经济实惠的性价比角度来说就是二手车占优了。

房子也一样，居住角度肯定是越新的越好，但价格走势方面一般是地段儿好的二手房占优。至少是更稳妥，因为其价格已经被市场用真金白银检验过了。

2、几年不至于，一般新房的溢价指的是开发商+土地方的利润。或者说新房比二手房贵的部分里面，只有一部分是溢价，这部分会在3-5年内被耗散掉。但新东西就是比老的强，贵也应该，直到两边差不多品质vs供需不一致的情况下，次新房和老小区才可能差不多价格。商品价格是供需关系决定的，每个小区的供需情况不同，不能一概而论。

这要不看看市场上的二手商品房小区吧，确实有价格走势弱到跟老破小差不多的，以塔楼+维护的一般的居多。但也有保值一直领先的，大多都是品质高+维护的好+户型好的板楼小区，紧凑户型的相对更受追捧。

3、溢价是可以对比计算的，找个周边品质差不多的二手房小区，新房价格超出的部分打个9折就算是溢价。

仅供参考。

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