上海交大金融学教授：未来“老破小”可能更吃香，原因很现实

最近财经圈出了个大反转消息。上海交大上海高级金融学院副院长、金融学教授朱宁在财经节目里公开改口，说现在手里握有“老破小”的，别着急抛售了，反而该找长期租户好好收租。这话一出来，不少人都懵了——要知道，就在两年前，他可是反复劝大家赶紧卖掉老破小，直言这类房子在楼市下行期最容易跌、也最不值钱。

图片来源于金融界报道截频

一个深耕金融和楼市研究的教授，观点来了个180度大转弯，这背后到底藏着什么实打实的门道？咱们今天就掰开揉碎了说，全是靠谱的政策、真实的市场数据和身边人实操的案例，保证听得懂、用得上。

先说说朱宁教授为啥以前拼命劝卖，现在却改口劝留。他自己说得特别实在，两年前让大家赶紧出手老破小，核心就两个原因：一是当时整个楼市都在往下走，老破小的供应量本来就大，自住需求又特别弱，跌起来肯定是最狠的那批；二是那会儿老破小的租售比根本没眼看，租金回报低得可怜，持有成本却一点不少，拿着纯属鸡肋。

事实也确实印证了这个判断。过去两年，全国核心城市的老破小价格调整幅度普遍在15%-25%，比同区域的次新房多跌了5-8个百分点。上海杨浦、虹口这些老城区，2000年左右的老破小，单价从6万多跌到4万出头是常事；北京海淀一些非学区的老破小，挂牌价直接腰斩，挂大半年都没人接盘。

但现在的市场，真的不一样了。朱宁教授说，经过这轮深度调整，老破小的价格基本已经到底了，租售比反倒变得很有吸引力，投资属性也慢慢显现出来了。这话可不是空口说白话，实打实的数据和案例就摆在那儿。

先看租售比这个硬指标。中指研究院最新的监测数据显示，一线城市核心区的老破小，租售比普遍达到3.5%-4.5%，部分优质地段的小户型甚至能冲到5%。要知道，现在银行三年期定期存款利率才2.75%，国债收益率也不过3.15%，老破小的租金回报，已经明显跑赢了这些无风险资产。

再看真实的投资案例，比冰冷的数据更有说服力。成都有位普通投资者，从去年到今年初，一口气拿下8套核心区的老破小，总投入330万，现在每月租金能稳定收2.1万，平均租售比刚好5%。她最得意的一套是华西医院附近的小标间，全款32万拿下，过户当天就租出去了，月租1700元，扣除各项杂费后每月净赚580元，年化收益率直接冲到6.375%。

哈尔滨的抄底大军更猛，有本地人半年内拿下15套老破小，他给身边人算过一笔账：当地核心区老破小租售比约3.45%，一套50万的房子，月租能稳定在1500元，比放银行买理财划算多了，关键是租金特别稳，租客大多是附近上班的年轻人和陪读家长，基本不愁租、也不愁空置。

上海的情况更有代表性。静安区曹家渡一套42㎡的老破小，去年挂牌180万没人问津，今年年初降到150万顺利成交，买家转手就租给了附近写字楼的白领，月租4800元，租售比直接达到3.84%。当地中介说，现在上海200万以内的核心区老破小，成交周期从之前的187天缩短到90天以内，部分地铁口的优质小户型，甚至还出现了买家争抢的情况。

网友的真实感受也很直接，有人在评论区说“我家楼下的老破小，去年挂了8个月没动静，今年3月降价15万，一周就卖了，买家第二天就开始找租客”；还有人吐槽“早知道现在租金这么稳，去年就不该慌慌张张把老房子卖了，现在这租金回报率，比我买的任何理财都靠谱”。

朱宁教授的这个新判断，到底靠不靠谱？客观说，不仅有实打实的市场数据支撑，还有一个更关键的背景在托着老破小的价值——国家正在真金白银砸向城市更新，这可是老破小价值提升的硬底气。

国家发改委明确表态，“十五五”期间（2026-2030年），全国城市更新至少完成投资15万亿元，而老旧小区改造就是其中的重中之重。2026年作为城市更新的开局之年，中央财政已经提前下达625亿元老旧小区改造补助资金，还专门遴选了15个示范城市，东部、中部、西部分别给予不同额度的财政补贴，真金白银的投入，直接给老破小的价值托了底。

而且这波城市更新，可不是简单的刷个墙、铺个路那么简单。住建部的官方文件写得明明白白，改造内容包括老化管线翻新、加装电梯、新增停车位和充电桩，还要完善养老、托育这些社区便民服务设施。上海普陀区的宜川二村，去年完成全面改造后，不仅加装了电梯、翻新了管网，还建了社区食堂和健身区，小区房价直接涨了12%，租金也从每月3500元涨到4200元，想租房的租客排着队抢。

更重要的是，现在的城市更新政策风向变了。以前动不动就大拆大建，现在明确划定红线：拆除面积不能超过现状总面积的20%。这意味着老破小不再靠“拆迁博高收益”，而是通过实打实的改造提升居住品质，价值稳步增长。广州越秀区的一批旧楼，加装电梯后，二手房挂牌价普遍涨了8%-15%，租金也跟着水涨船高，不少房东直呼“这波改造改出了真价值”。

还有个最现实的原因，现在年轻人的租房需求变了。刚毕业的年轻人租房，最先看的不是房子新不新，而是通勤方不方便、生活配套齐不齐。老破小大多扎堆在市中心，离地铁近、商超菜场齐全，租金还比同地段的次新房便宜30%-50%，自然成了租房市场的香饽饽。北京朝阳区团结湖的老破小，月租5000元就能租到两居室，而附近的次新房，同样的面积，月租要8000元起，这个差距，一眼就能看明白。

最后给大家提个实在的建议，别盲目跟风抄底老破小。朱宁教授说的“老破小吃香”，从来都不是指所有的老破小，得满足三个硬条件：一是核心城市的核心地段，离地铁近、生活配套成熟；二是户型小，70㎡以内最好，总价低、租金回报稳；三是小区有明确的改造规划，尤其是能加装电梯的。符合这三点，就踏踏实实收租，比买很多理财都靠谱；如果是三四线城市远郊区的老破小，没配套、没规划、没人气，那还是该出手时就出手，别抱着侥幸心理。

居善地，方得长久。