对军队己售房产进行房地拆分否定所有权有违法律和军队核心规章

有律师和网友说己售“军产房”具有特殊性，即它建在军用土地上，所以只有使用权，没有所有权。这种说法对吗？

一、核心上位法（效力最高，法定原则不可突破）

1. 《民法典》（国家基本法）

- 第356条：地随房走，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

- 第357条：房随地走，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

- 第240条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

2. 《城市房地产管理法》（国家法律）

- 第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

- 第40条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，经有批准权的人民政府审批，补缴土地使用权出让金后，可合法转让。

3.国家土地管理局令〔1992〕第1号《划拨土地使用权管理暂行办法》

第十一条规定：“转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押”。

4.《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》建设部1999年第69号令

第九条：“买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。”此条规定清晰地表明，土地的变更登记是紧随房屋交易之后的独立行政程序，其办理主体是买受人与政府土地部门，与原售房单位无涉。

5. 国务院+中央军委联合令《军用土地管理条例》（军地共同立法，上位法规）

- 核心原则：军用土地使用权转让，遵循国家房地一体转让规定，仅对审批主体、程序作明确，未否定产权人法定处分权。

二、军队核心规章（落实上位法，白纸黑字约定产权/上市权）

《军用土地使用权转让管理暂行规定》三总部1995年5月16日

-第九条规定：“转让军用土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；转让地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让”。

《军队经济适用住房建设管理办法》（后营字［1999］第516号总后部门规章，至今有效）

-第三十四条规定：“购买军队经济适用住房的，付清购房款后拥有全部产权。产权手续的办理，按照建设部、总后勤部的有关规定，由售房单位集中到地方房地产管理部门办理。所购住房需要上市交易的，实行准人制度，在补交土地使用权出让金或者所含土地收益，及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有”。

《军队现有住房出售管理办法》（后营字[1999]第530号总后部门规章，至今有效）

-第三十条规定：“按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定缴纳有关税费和收益分成后，其余收入归个人所有”。

-核心约定：全款付清=完全产权，上市交易为法定权利，仅需履行审批+补缴费用程序，无“禁止上市”“永久受限”条款。

三、核心结论

1. 根据国土资源部和总后勤部1992第197号文规定，军队房改中己出售的房改房、经适房等房产使用土地早己从军产中剥离，土地用途是“城镇住宅”用地，而不是军队公寓所标注的军事设施用地，说军产地无根据。

2. 所有上位法+军队核心规章，均明确房地一体原则，无任何一条规定“房屋产权归个人，土地使用权仍单独归军队、不得随房转让”；

3. 军队规章明确全款即享完全产权，上市是合法权利，仅附“审批+补缴费用”条件，未赋予内部规则单方否定/卡死上市的权利；

4. 现实中“限制上市、拆分房地、否定完全产权”的执行口径，无上位法/核心规章依据，属于下位内部规则突破法定原则。

《军队己售房改房和经适房土地的权属》

军队离退休干部已购买的房产性质，在其《中华人民共和国房屋产权证书》产别栏中已明确标明“私有产”，受中华人民共和国法律保护，这是毋庸置疑的。

但离退休干部房产所涉土地使用权是归属军队还是个人，看法存在分歧。

有人称，军队房产的确出卖了，但土地并没有转让，所以作为干休所、军休所的房产仍然是军产。这个观点是片面且不符合相关规定的。

国家土地管理局令〔1992〕第1号《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押”。三总部1995年5月16日下发的《军用土地使用权转让管理暂行规定》第九条规定：“转让军用土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；转让地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让”。这确立了“房地一体”的原则，即出售房产时，房价就包括了地价，其占用范围内的土地使用权应当依法随之转让。

1998年国家房改出售现有住房后，国家各部委和地方单位逐步推进了将出售的房产所涉土地使用权划拨给购房者的工作。然而，军队相当多的单位未能及时、完全地执行国家和军队三总部的相关规定。

针对这一情况，并配合国家住房政策改革（最终实现2016年的房产、土地两证合一不动产登记制度），国土资源部、解放军总后勤部于2010年联合下发了《关于进一步做好军用土地确权登记发证工作的通知》（国土资发(2010)197号）。该文件明确规定：军用土地范围内的自有住房（住宅，包括军队经济适用住房以及从军用土地中划为售房区出售的现住房等）用地，在办理土地登记时，土地（用途）按照分类标准填写“城镇住宅用地”。而军队的机关、公寓住房等，在办理土地登记时，地类（用途）栏则填写“军事设施用地”。该通知旨在规范军用土地登记，为后续可能的使用权转让奠定基础。

然而，一些单位并未按国家和军队的政策规定，把已出售房产所涉土地的使用权从军队管理的土地中依规剥离并办理转让手续，及时登记归属给已购房产的离退休干部。

这个错误：

1. 不仅违反了国家和军队法律法规；

2. 致使军队离退休干部的房产在2016年实行不动产统一登记制度后，因土地使用权未明确归属个人，无法完成不动产登记，从而失去了上市交易的资格（2016年前，持房产证即可办理房产买卖，部分有需要的军队离退休干部出售过其房产）；

3. 使军队离退休干部不能享受地方普通职工城市居民享受的住房改革政策待遇，严重也拉大了军队离退休干部和地方同级干部的差距；

4. 使一些人误以为离退休干部购买的房产仍是“军产房”、“小产权房”，甚至认为军队在按成本价出售的房产中还占有份额，上市需利润分成；

5. 土地该转让不转让，长期非正常滞留在军队管理体系下，可能使后续不了解历史情况的领导做出错误决策。

特别需要指出的是，1999年后为军队退休干部建设经济适用房的经费，相关文件规定“不得动用单位资金”，全部由退休干部负担。结算按成本价进行，其成本构成中包含了购买土地、动迁等费用。但到目前为止，大多数项目所涉土地的使用权仍未完成向个人的出让登记，土地仍滞留在军队管理（登记为军产）。

因此，对于干休所、军休所内已出售给离退休干部的私有房产，其所占用土地的使用权，应依法依规转让给购房者个人，并登记为“城镇住宅用地”。权利性质登记为"出让"。将这部分已售房屋对应的土地笼统地称为“军产”并拒绝办理使用权转让，不符合国家房改政策、相关土地管理法规及军队后续出台的规范性文件（如197号文）的精神和要求，实质上是搁置了本应解决的问题。