云南
上个星期，位于西北新城隅山公园旁的栖云9号取得了预售证，总共有7栋楼取证，预售面积8794.72平米，这个去年以来悄悄开发的新项目，终于要上市销售了。
栖云9号的售楼部已经开放
云南房网前些天到项目现场看了下，栖云9号的售楼部已经对外开放，16栋商墅也接近封顶，现场的各项销售准备工作也已经做好，就等开盘发售了。然而，虽然销售在即，栖云9号却不事声张，连个官方微信账号都没有，显得极为低调。
其实倒也不是栖云9号刻意保持神秘，而是这个项目在正式销售之前，还有几个难题待解。
首先是宣传难题。栖云9号实际上是当年中南、龙湖、海伦堡三家公司联合竞得的西北新城 6宗土地中的9号地块，栖云9号这个名字也许就是这么来的。
当年中南、龙湖和海伦堡三家公司拿地后，住宅地块先后开发了上悦天地和三千时光，但有两宗商业地块却一直闲置，2024年，两宗商业地块被分别转让给了云南盛莱房地产公司和云南天宸伍佰里置业公司，栖云9号就是由云南天宸伍佰里置业公司开发。
栖云9号的广告语是“一座城市，两种人生”，暗示居住属性
栖云9号既然是商业用地，当然只能开发商业建筑，但在规划上，项目除了一栋18层办公楼外，其余16栋都是三四层的多层建筑，这就让栖云9号有了巨大发挥空间。果然，栖云9号将16栋多层建筑宣传为行政公馆，对外口径是有77套，面积在256-392平米之间。
说行政公馆可能很多人搞不明白，其实就是昆明市场上早就有的商墅，也即商业别墅。商业别墅的意思是土地属于商业性质，但建筑形态是别墅。既然建筑形态是别墅，功能上也就亦商亦住。在昆明已经开发的商墅中，有些确实用于商业，比如办公，或者是开办会所、民宿、餐饮等，但也有很大一部分是作为别墅来居住。
栖云9号没有说自己开发的行政公馆具体是什么用途，但从现场宣传资料看，其实是往别墅的方向走，只不过没有明说，比如会客区其实就是客厅的布局；休息区从宣传视频上看，最显眼的就是一张大床，一看就是卧室；至于衣帽间之类就更不用说了。装修效果图上厨房啥的也都一应俱全。
栖云9号的商墅都是地面3-4层，地下一层的设计
栖云9号紧邻隅山公园，距离大河埂地铁站只有300多米，吾悦广场也近在咫尺，附近还有高水品学校和医院，如果作为住宅，环境和配套都没话说，所以栖云9号想作为别墅来卖也很容易理解。
但这种打擦边球的事肯定不太好说，所以也就带来了宣传的难题。
其次是未来的物业管理难题。栖云9号既然是商业项目，对外的说法是行政公馆，所以如果有买家购买后并不居住，而是作为商业经营也一点问题都没有，比如开个会所或餐馆，抑或作为办公使用，后期很可能出现有人在此居家，有人在此办公经商的现象。办公经商还好说，居家就要考虑私密性、安全性。
昆明有些位置比较好的老别墅区，一开始都是自己住，后来就有人开餐厅、办公，内部管理逐渐失范，然后住户纷纷搬走。这是栖云9号在销售时必须要考虑的管理难题。
上图为昆明一些老别墅内开办的餐馆
第三是定价难题。栖云9号的位置很好，这种位置的商墅也很稀缺，数量又只有77套，按理说定价不会低，可是商墅土地年限短，水电、物业都比较贵，以后又存在管理难题，这几个因素又不支持定高价。
栖云9号的土地是2024年由云南嘉卓房地产公司转让给云南天宸伍佰里置业公司的，转让价格不详，如果转让价格比较低，栖云9号定价的自由度就会比较高，否则会很为难。
西北新城这几年虽然已经过了开发高潮，但经过多年建设，基础配套却比较完善，尤其是开发比较早的普吉路以东片区，商业、学校、体育运动、医院、公园一应俱全，2020年开通的地铁4号线更是加分项，但如今西北新城西片区新项目很少，在售地铁盘更是只有一个——中铁壹号峯景，栖云9号是好不容易才有的新地铁盘。
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