合生创展入局珠光沥滘旧改 朱氏兄弟的广州城更“接力赛”

观点网 珠光集团入局广州沥滘旧改14年，最终等来了“兄弟企业”合生创展接管。

2026年，广州海珠区明确将沥滘旧改与新中轴片区旧改列为城市更新重点推进工程，并在年度重点项目计划中划定，沥滘旧改当年计划投入5亿元，开展主体结构施工。

近日，珠光集团披露，广州沥滘旧改项目率先动工的融资区商品房地块，案名已由“珠光·海珠新城”正式更名为“合生·海珠新城”。

这一更替，也宣告广州中心城区最大旧改项目操盘权的正式移交。

14年沉浮

作为广州市重点工程之一，也是“老四区”中体量最大的城市更新项目，沥滘城中村改造项目承载着重要的民生与城市升级功能。

该项目坐落于广州市新城市中轴线南段滨水区，紧邻珠江后航道与海珠湖，改造范围总用地面积89.67万平方米，计容总建筑面积高436.27万平方米。

其中，复建安置区面积为213.58万平方米，融资区面积为222.68万平方米，涵盖118.46万平方米住宅用地与104.23万平方米商务商业用地。

据悉，该项目最早于1987年由沥滘村两委会开始提交拆迁改造动议，彼时方案拟定采取分期分区推进的模式，但受限于村落面积庞大，即便只是纸面方案的完善与落地也诸多阻碍，难以推进。

2007年，沥滘村首期改造项目星晖园顺利竣工并交付入住。尽管该楼盘实际为村集体自筹建设的村民公寓，住户所持产权为集体房产证，但联社自主改造的尝试，被珠光集团捕捉。

正是在这一年，珠光集团与沥滘村签订全面改造《合作意向书》，正式介入该项目。

2012年2月，广州市海珠区在香港举行新春恳谈会暨招商项目签约仪式，珠光集团在此正式签下沥滘村改造项目。

按照当时的规划口径，该项目总投资额高达23.8亿美元（约合166.6亿元人民币），采用“分期进行、滚动开发”建设思路，计划在5年内完成全部开发工作。

然而，在珠光集团规划的前五年建设期内，项目进展并未达到预期。彼时，改造工作面临拆迁体量巨大、涉及村民众多、规划设计复杂等多重难题，再加上古祠堂保护、港澳码头建设等相关事宜需要协调，且改造方案需获得超过八成村民同意方可实施，种种因素共同制约了项目推进的步伐。

直到2018年5月，《沥滘城中村改造房屋补偿方案》全村表决通过，项目才缓缓启动脚步。

此后，随着旧改启动区的长江百货交易城开始清场拆迁，首笔复建安置资金38.4亿元到位，复建房也正式破土动工。

与此同时，珠光集团与农业银行广州分行、中国银行广州海珠支行、农商银行、建设银行广州分行、华夏银行广州分行签约，成功获得5家银行联合提供的112亿元银团资金支持。

看似驶入快车道的旧改，却在2023年踩下了急刹车——随着房地产行业步入深度调整期，持续亏损的珠光集团资金链断裂，陷入流动性危机。

2023年4月，沥滘旧改项目公司广州珠光沥滘房地产发展有限公司4000万元资金遭冻结，复建区随即传出停工、拖欠临迁费、房源遭抵押等消息。

负面效应同样波及2022年便已启动销售的海珠新城。

该项目为率先动工的14号融资地块，规划9栋住宅楼，总计1600余套。据悉，项目销售时同样大幅打折，去化艰难。

如今，案名从“珠光·海珠新城”正式更名为“合生·海珠新城”，也宣告这一历经十余年的旧改主体正式易主。

朱氏兄弟接力

事实上，在项目陷入泥潭之后，珠光集团最早也曾希望通过“白马骑士”中信城开进行盘活。

2024年12月12日，珠光集团与中信集团全资子公司中信城市开发运营有限责任公司签署合作共建协议，共同推进广州市海珠区沥滘城中村改造项目后续开发建设。

央企背书为珠光恢复了些许信用，但事实上，中信城开所引入的金融支持+风险隔离+资产管理模式并未能解决核心问题。提供协助融资协议，换句话说，便是充当“中介”角色，为珠光集团寻找资方，实际上未能解决项目需要的“真金白银”。

资金流动性与债务压力之下，寻求亲兄弟的协助，似乎成为珠光新的“退路”。

回顾房地产的黄金时代，胡润百富榜上曾同时出现朱氏三兄弟的名字。

其中，老大朱拉伊创办的新南方集团，初期以房地产为主业，目前已转型大健康产业；老二朱孟依执掌的合生创展，是中国首家销售规模突破百亿元的房企，位列“华南五虎”之一；老三朱庆凇（又名朱庆伊）于1996年创立的珠光集团，则是广州最早参与城市更新的房企之一。

时过境迁，作为珠光集团旗下上市公司的珠光控股，如今已因未能刊发2025年年报而被停牌。

2025年中期报告显示，该公司营收同比增长102.64%至14.66亿港元，但归母净利润仍亏损2.13亿港元，负债更是高达301亿港元，其中银行及其他借款约144.79亿港元，须于一年内或按要求近两年内偿还。

就在珠光集团深陷困局之际，同为朱氏家族出身、以房地产开发为主业的合生创展，选择化身AMC，做起了资管生意，以“代管代建+全链条服务”轻资产模式，接管珠光集团经营多年的沥滘旧改项目。

值得一提的是，这并非合生创展首次出手相助珠光集团。

早在2020年便有消息称，珠光集团已在旧改领域首次将核心项目移交合生创展打理。

彼时，珠光控股发布公告，宣布将广州黄埔火村旧改项目的全部股权及相关贷款，以33.31亿元的总代价出售。

公开信息显示，此次交易的买家博大金融，是一家与合生创展及实际控制人朱孟依家族存在潜在关联的金融机构。

该项目后续以“合生中央城”为案名入市，并于2020年正式推向市场。

从合生创展的业务来看，除核心主业房地产开发外，代建业务也占有一席之地。截至2026年一季度，旗下以“合生”品牌代建管理的非自投物业，总合约销售面积约为5784平方米，合约销售金额约为人民币2.15亿元，同期该公司物业销售金额为12.21亿元。

有知情人士指出，此次合生创展接盘沥滘旧改项目，或许只是协助珠光集团盘活资产的第一步。后续，珠光集团仍有庞杂的债务及多个搁置项目，亟待进一步盘活与管理。

需要注意的是，如今合生创展虽未像珠光集团那般紧迫，但也因未能及时刊发2025年度业绩处于停牌状态，自身压力也不小。

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