辽宁
2026年的郑州楼市，有点意思。你发现没，同样是在一个城市里，房价涨跌完全看人。那些有钱人，真的“顶”住了。北龙湖板块，郑州公认的富人区。从2023年10月到2026年5月，这两年半的时间，这里的房价从4万降到了3.6万。跌了4000块，降幅10%。
10%什么概念？放在全国楼市里，这基本等于没跌。很多城市的核心区，这两年跌幅都在15%到20%之间。北龙湖才跌了10%，而且还是在郑州整体下行的环境下。这就是所谓的抗跌。抗跌背后是什么？是稀缺。北龙湖就那么点地方，湖景资源是独有的。郑州有钱人想要住好房子、享受好环境，绕不开这里。而且这里的房子，本身品质就高，物业好、环境好，周围邻居也都是有头有脸的人。这种房子，跌不下去。
你再看看中产喜欢待的地方。龙子湖，郑州高校聚集区，环境好，配套也不错，很多白领、老师、公务员住那里。2023年那会儿，房价还在2万左右。现在呢？1.5万。跌了5000块，降幅25%。
郑州东站板块，高铁商务区，很多公司总部在那里，上班方便，年轻人也多。原来房价2.1万吧？现在跌到1.6万了。同样是跌了5000块，降幅24%。这两个地方，都属于郑州中产最喜欢买的区域。
为什么？因为中产的钱，经不起风吹草动。北龙湖那些有钱人，手里可能好几套房，房价跌了，他们不急着卖，甚至根本不在乎。但中产不一样啊。很多人就这一套房子，房贷压力还特别大，稍微有点风吹草动，比如降薪、失业，就扛不住了。卖房套现，先让自己喘口气。所以中产板块的二手房挂牌量，一直在涨。买的人又少，那怎么办？只能降价，谁先降谁先跑。
再看看那些给年轻人准备的刚需房。真的惨。郑州的刚需板块，主要集中在郊区，比如南龙湖、荥阳、航空港区这些地方。2021年高峰的时候，这些地方房价也能到八九千、甚至一万出头。
跌了30%很常见，跌40%的都有。有的小区，原来卖9000，现在挂牌价才5500。你算算，跌了多少？刚需为什么跌得最狠？因为刚需买的，本来就不是好房子。刚需房有个特点：地段偏、配套少、房子老、户型差。这些房子，在楼市好的时候也能跟着涨，但一旦下行，第一个被抛弃的就是它们。
而且2026年的郑州，新房市场太卷了。开发商都在干什么？送大露台、提高得房率、做四代住宅。以前的房子，得房率能有80%就不错了。现在的新房呢？得房率普遍90%以上，有的甚至接近100%。同样的面积，你住进去感觉大了一圈。
最关键的是，这么搞，开发商还没涨价。加量不加价，这就很要命了。二手房怎么跟人家比？你那个房龄十年八年了，得房率才75%，还没电梯、没物业，你让购房者凭什么花一万五买你？人家加点钱直接买新房不香吗？所以现在郑州楼市的状况就是：新房拼命卷，二手房被逼到墙角。
那些等着买房的，其实也在等。等什么？等更好的房子降价，或者等自己手里的钱再多一点。但说实话，你让他们等多久？
郑州2026年的工资水平，没有明显下降，但也没有明显上涨。很多企业还在裁员、降薪，普通人手里的钱，没有变多。你让他买一套200万甚至300万的房子，压力太大了。这就是问题所在。
郑州有需求吗？有。刚需想买房，改善想换房，这是事实。但关键是，很多人的需求被现实压住了。你让一个在郑东新区上班、月薪8000的年轻人，去买一套总价150万的老破小？首付30万他能凑出来吗？月供5000多他能还得起吗？很难。所以大家就在那等着，等着房价继续降，等着自己攒够首付，等着市场好转。
但等着等着，你会发现一个残酷的事实：好房子，真没怎么降。北龙湖降了10%，但那是从4万降到3.6万。你原来买不起4万的，现在3.6万你就买得起了吗？还是买不起。真正降得厉害的，远郊那些老破小，从1万降到6000甚至5000。但那些房子，你真的敢买吗？
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