核心城市楼市新政密集落地 盘活存量成关键抓手

继4月28日中共中央政治局会议明确提出“努力稳定房地产市场”后，多个核心城市落地楼市新政，其中均提出盘活存量相关举措。

苏州、天津、广州等地在楼市新政中加大了存量商品房收购力度，同时加大商办物业去库存力度，支持存量商办物业用途转换。

专家认为，存量房收储是“十五五”时期住房供给侧改革的核心抓手，是具备万亿级规模的大市场，也是新周期下房地产发展的重点方向。

加大存量商品房收购力度

近日，苏州在楼市新政中明确提出，推动存量商品房去库存。鼓励国有企业、社会资本收购存量商品房用作保障性住房及人才住房、青年公寓、养老公寓等。支持实施搬迁的工业企业，可按照价值相当的原则，调换存量商品房进行安置。

天津更是将“积极盘活存量商品房”列为楼市新政的首要任务，指出各区因地制宜用足用好国家财政、金融政策工具，优先收购符合条件的存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，鼓励住房租赁企业多渠道筹集资金依法收购存量商品房用作租赁住房，加大金融支持收购盘活力度，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款和住房租赁经营性贷款，支持住房租赁企业依法发行债券，专项用于收购存量商品房，通过扩宽资金来源的方式提升存量商品房收购规模。

广州在楼市新政中落实“去库存”的要求，支持在城中村改造中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业安置，鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源。

广州花都区也鼓励国企市场化收购居民存量住房用作保障性住房、人才房等，收购资金用于抵扣居民购买新房的价款，探索“收旧卖新”路径。

支持存量商办物业用途转换

值得关注的是，多地在存量盘活过程中加大了商办物业去库存力度。

广州在楼市新政中明确提出，加大商办物业去库存力度，因地制宜推动存量商办物业合规转换为医疗、教育、养老、酒店、康养、保障性住房等用途。同时还提出，将房票安置适用范围从住宅房屋征收补偿拓展至商业用房、办公用房等符合条件的多种形态物业的征收补偿。

广州花都区也提出，对闲置低效、权属清晰、符合安全与环保要求的存量商业、办公物业，在不突破总容积率、不改变用地性质前提下，允许转换为医养、托育、文化、人才公寓、保障性租赁住房等民生用途。

中山在楼市新政中明确要加快商业用房去库存，鼓励多途径盘活存量资源，支持收购、租赁商业用房改造为酒店、文旅、医疗、康养、托育、保障性租赁住房等。

天津对商办物业用途转换提供政策支持，明确利用存量商品房转化为配租型保障性住房的，在原土地使用年限内不变更土地使用性质，不补缴土地价款，并按照国家和天津市有关规定享受水电气热价格优惠政策。

武汉则通过定向提高补贴的方式促进商办房屋去化，明确对个人购买新建商办类房屋按购房合同总房价款的1%给予补助。

推动房地产市场平稳运行

中指研究院政策研究总监陈文静表示，近期多地加大存量商品房收购力度，类型涉及存量新建商品住宅、二手住宅和存量商办用房，收购后用途有所扩大。与城市更新结合，也是当前各地推动存量盘活、推动房地产市场平稳运行的重要方式。

随着我国城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，盘活存量成为新时期城市工作的一大关键词，也是新阶段推动房地产平稳健康发展的重要方面。“十五五”规划纲要明确，要推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。

58安居客研究院院长张波表示，本轮存量房收储政策更强调长期性，其被纳入“十五五”规划纲要，意味着存量收储不再是短期阶段性任务，而是未来5年常态化、制度化的长效工作，也是我国租购并举住房制度建设的关键一环。

“存量房收储是‘十五五’时期住房供给侧改革的核心抓手，是具备万亿级规模的大市场，也是新周期下房地产发展的重点方向之一。”张波补充道，当前全国存量商品房、低效商办房规模大，为后续政策持续加码、加大盘活收储力度提供了现实基础。

“从总体来看，本轮政策不会直接刺激房价，更多是从供给侧发力推动行业优化，通过存量房收储稳定市场预期，补齐民生短板，优化城市功能布局。”张波说。

根据中指研究院不完全统计，2025年5月以来，浙江、四川等省份先后发行专项债券用于收购存量商品房，截至2026年5月10日，全国累计发行相关专项债券超65亿元，收购存量商品房约1.3万套，建筑面积超105万平方米，但整体发行规模仍偏低，发行节奏偏慢。

张波建议，存量房收储需持续探索灵活推进模式，并重点关注两方面：一是资金端，进一步扩大保障房再贷款、专项债规模，试点推进保租房REITs、资产证券化等创新工具，明确社会资本退出机制，吸引更多长期资本参与。二是房源端，优先收储主城区地铁沿线中小户型房源，借鉴广州、苏州经验，推动低效商办物业转换为保障房、养老公寓等业态。同时，在人口流入型城市，由政府出台补贴政策，支持将收购房源中的大户型拆分为小户型，并推行精装标准化改造，更好适配新市民、青年人的居住需求，提升房源利用效率。

来源：中国商报