从“小阳春”到“红五月”，地产或进入价值重估？

中指研究院发布数据显示，2026年“五一”假期（5月1日至5日），重点26城新建商品住宅网签面积51.8万平方米，同比上涨12.5%；重点11城二手房累计成交约2300套，同比增长26.7%，核心城市市场活跃度显著提升。（资料参考：21世纪经济报道《政策利好集中释放热点城市“五一”楼市升温》，2026.5.6）

综合机构研究，经历深度调整后，房地产政策、基本面、产业趋势与估值等形成多重共振，房地产板块的关注窗口或正在逐步开启。投资者可以如何把握其中机遇？

一、基本面：止跌回稳，核心城市率先突围

在中央政策持续支持房地产市场稳定发展背景下，我国房地产市场正向“止跌回稳”的目标稳步迈进。2026年年初以来，市场在成交量和价格两端均出现积极变化，具体表现为：①全国新房销量跌幅收窄，部分核心城市销量回升；②二手房成交量回暖；③二手房挂牌价格跌幅显著收窄，部分核心城市率先企稳。（数据来源：统计局，截至2026.3.31；资料参考：中信建投《房地产2026年中期投资策略：柳暗花明，三面突围》，2026.5.7）

有机构进一步分析认为，除政策因素外，市场量价出现积极变化的原因主要有三点：一是新房与二手房供应收缩；二是房价已历经较大幅度调整；三是部分城市租售比开始高于公积金贷款利率。（资料参考：中信建投《房地产2026年中期投资策略：柳暗花明，三面突围》，2026.5.7）

二、政策面：新政密集落地，因城施策精准发力

2026年4月28日中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，我国一线及强二线城市进入新政集中落地窗口期。深圳、广州、武汉、苏州、济南等核心城市相继出台楼市优化政策，从公积金放宽、以旧换新、限购优化等多维度打出组合拳。（资料参考：华泰证券《 房地产：4月楼市政策潮背后的特点与意义》，2026.5.7）

有机构分析指出，各地出台的房地产新政具备鲜明共性，市场影响主要体现在两方面：一是全面加码公积金贷款支持，以提升居民实际购房支付能力，显著降低刚需置业上车门槛；二是大力推进房产以旧换新，畅通卖旧买新置换交易链条。多地构建起“财政补贴+个税退税+国企收储”的支持体系，有效降低换房门槛，成为激活改善需求、盘活二手房流通的关键支撑。

综合来看，本轮政策给予刚需更实际的支持，坚持因城施策精准发力，有望进一步巩固房地产市场修复态势。（资料参考：华泰证券《 房地产：4月楼市政策潮背后的特点与意义》，2026.5.7）

三、产业面：品质升级成主线，龙头优势强化

2026年3月，住房城乡建设部发布《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》，旨在提升住房建设与管理水平。业内人士表示，从实践来看，在房地产市场回稳的过程中，“好房子”项目的去化与销售情况要优于其他项目。（资料参考：澎湃新闻《多地因地制宜推动“好房子”建设》，2026.4.30）

有机构指出，当前品质型居住需求仍远未充分释放，房企将进一步聚焦产品品质升级。打造高品质住宅仍是具备广阔空间的优质赛道，需要行业内优质企业共同深耕发力。（资料参考：金融界《中信证券：产品力持续夯实新房溢价》，2026.4.20）

四、估值面：历史低位，安全边际相对充足

经过近年来的持续调整，目前房地产板块估值已处于历史相对低位，具备一定的安全边际，叠加基本面与政策面等形成共振，后市估值修复空间值得关注。（数据来源：Wind，统计区间：2009.10.28至2026.5.10）

以中证内地地产主题指数（000948.CSI）为例，根据Wind数据，截至2026年5月10日，该指数市净率（PB）为0.73，处于指数发布以来11.93%的分位数水平。（数据来源：Wind，统计区间：2009.10.28至2026.5.10）

在地产板块暖意初现、左侧机会逐步显现的背景下，房地产ETF银华（159768）作为跟踪中证内地地产主题指数（000948.CSI）的ETF产品，或为投资者提供了关注行业复苏的工具。

对比中证全指房地产指数，中证内地地产主题指数在估值、集中度和行业结构等方面具备鲜明特征。

两大地产指数指标对比

估值更低，弹性或更大：相较中证全指房地产指数，目前市净率水平更低，或具备相对更高的估值性价比。

聚焦三大主业，商业地产占比更高：内地地产指数三大房地产子行业（住宅开发、商业地产、产业地产）占比达100%，或有助于避免在下行周期对泛地产服务业有过多暴露，工具属性鲜明。指数中商业地产权重达31.7%，大幅高于中证全指房地产指数的13.3%，有望更好把握消费复苏和行业升级红利。（数据来源：Wind，截至2026.5.10，申万三级行业分类）

聚焦龙头，资金利用率高：指数聚焦我国房地产行业龙头，或有望充分受益于行业集中度的提升，指数前十大权重近98%，资金利用率或更高。（数据来源：Wind，截至2026.5.10）

对于希望布局行业回暖趋势的投资者，在符合自身风险承受能力的前提下，房地产ETF银华（159768）或可助力一键把握地产龙头，力争捕捉政策与市场共振带来的修复机会。

投资有风险，投资需谨慎。基金是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。

您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。

根据有关法律法规，银华基金管理股份有限公司做出如下风险揭示：

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二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的一种风险，即当单个开放日基金的净赎回申请超过基金总份额的一定比例（开放式基金为百分之十，定期开放基金为百分之二十，中国证监会规定的特殊产品除外）时，您将可能无法及时赎回申请的全部基金份额，或您赎回的款项可能延缓支付。

三、您应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资者进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式，但并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资者获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。

四、特殊类型产品风险揭示：请投资者关注标的指数波动的风险以及ETF（交易型开放式基金）投资的特有风险。

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