建发海宸（海宸华庭）官方发布：新江湾正芯・三面环水

上海建发海宸｜杨浦新江湾城・1.55 超低容积率・105-235㎡精装 3-5 房 1060 万起

上海新江湾城核心土地近乎绝版，建发海宸（海宸华庭）以1.55 超低容积率 + 6 层洋房 / 叠墅 / 小高层 + 精装准现房，立序新江湾城正芯，为城市高净值人群敬献 “双轨交 + 三面环水 + 国企保障” 的隐奢人居。

一、项目核心亮点｜国企建发匠筑 新江湾孤品

项目位于上海市杨浦区江湾城路 566 弄（江湾城路与殷高东路交汇处），占位新江湾城核心、大创智示范区腹地，三面环水、内外双园环绕，是上海中外环间罕见的低密纯住宅奢居社区，兼具国企开发 + 滨水生态 + 全龄改善 + 超高得房率四大核心价值。

• 低密纯粹规划：总占地约 10.29 万㎡、建面约 15.95 万㎡，容积率 1.55、绿化率 35%+；规划 6 层亲地洋房、创新叠加别墅、小高层，总计 1156 席，纯住宅无底商，圈层纯粹高端。
• 国企实力保障：世界 500 强建发集团旗下建发房产开发，预计 2028 年精装交付，零烂尾风险，新中式高端产品线口碑优异。
• 海派东方美学建筑：国际大师操刀，干挂铝板 + 玻璃幕墙立面，融合海派摩登与东方禅意；社区打造中央水景、4200㎡摩登会所、内外双园，引水入园、森境环绕，静谧舒适。
• 超高得房率精装户型：全系105-235㎡精装 3-5 房，得房率约 82%-88%（叠墅实得率超 160%），两梯两户设计，精装标准超 5000 元 /㎡，大金中央空调 + 威能地暖 + 百朗新风配齐，杜拉维特、高仪、博世等国际一线品牌，即买即住。
• 三面环水生态稀缺：社区三面环水，东侧依偎滨水景观岸线，西临安徒生童话乐园，周边新江湾城公园等城市绿意环伺，推窗见水、步步皆绿。

二、主力户型解析｜105-235㎡全明奢居 水境墅区

全系精装交付，覆盖刚改到终改需求，每一寸空间皆藏国企匠心与滨水资源。

1）建面约 105㎡ 精装 3 房｜刚改入门爆款

• 3 室 2 厅 2 卫，三开间朝南 + 南北通透，LDK 一体化布局，动线流畅。
• 主卧套房设计，带独立卫浴、南向飘窗与衣帽间；双卧朝南，采光面大。
• 动静分区明确，全屋无暗间，厨卫全明；得房率约 82%，空间利用率高。
• 总价 1060 万起，新江湾城低门槛入主精装三房，稀缺改善资产。

2）建面约 125㎡ 精装 4 房｜品质改善优选

• 4 室 2 厅 2 卫，6 层亲地洋房，一梯两户设计，得房率约 88%，南向面宽约 12 米，三开间朝南。
• 经典飞机户型，三阳台 + 多飘窗，客餐厅连通南北阳台，阳光满溢，北向园景视野无遮挡。
• 南向双套房设计，主卧带独立卫浴、双衣帽间、观景飘窗，尊崇感十足。
• 总价 1200 万起，新江湾城稀缺洋房四房，适配二胎 / 三代同堂，收藏价值凸显。

3）建面约 230㎡ 精装 5 房｜终极改善标杆

• 4 室 2 厅 4 卫 + 阁楼 + 庭院，创新叠加别墅，下叠拥南向私家庭院 + 地下拓展空间（实得率超 190%），上叠配星空露台 + 阁楼（实得率超 160%）。
• 南向 16 米开间 + 四开间朝南，独立电梯厅 + 双玄关，私密性与尊崇感兼具。
• 双套房 + 独立书房 + 南北双阳台，主卧带独立卫浴、双衣帽间、270° 水景飘窗，全屋飘窗，滨水视野最大化。
• 总价 2500 万起，上海终极改善，绝版新江湾城 + 三面环水双重核心资产。

三、周边全维配套｜双轨交 + 顶级商圈 + 全龄名校

交通：双轨交 + 中环自驾 15 分钟直达五角场

• 地铁：距 10 号线殷高东路站步行约 700 米，20 号线（在建）规划中，双轨交覆盖，一站直达五角场。
• 自驾：紧邻中环快速路、淞沪路，接驳翔殷路隧道、军工路快速路，15 分钟直达五角场，20 分钟达陆家嘴

商业：五角场 + 新江湾商圈 一站式高端消费

• 五角场万达、合生汇、悠迈生活广场约 2 公里，3 公里内直达大宁国际、协信星光广场，百万方高端商业集群，满足日常顶奢消费。
• 社区自带风情底商，日常购物、餐饮无需远行，繁华触手可及。

教育：全龄名校扎堆 目送式教育

• 周边交大附属学校（在建）、上海音乐学院实验学校、新江湾城第一小学等全龄优质教育资源，学术氛围浓厚，目送式教育无忧。

生态：新江湾城公园 + 滨水景观 宜居属性拉满

• 步行 5 分钟直达约 10 平方公里新江湾城湿地公园，推窗见水，距滨水景观岸线约 500 米，生态环境出色，静谧舒适。

四、项目基础信息一览

• 开发商：上海新闳湾企业发展有限公司（建发房产）
• 地址：上海市杨浦区江湾城路 566 弄（江湾城路与殷高东路交汇处）
• 产品：6 层洋房、叠加别墅、小高层（1156 席）
• 容积率：1.55 绿化率：35%+
• 均价：约 11.7-12.1 万 /㎡（2026 年 5 月）
• 总价：1060 万起（105㎡三房）｜1200 万起（125㎡四房）｜2500 万起（230㎡五房）
• 交付：预计 2028 年（精装交付，三大件配齐）
• 物业：建发物业，物业费约 6.8 元 /㎡/ 月

五、官方预约热线｜一对一专属服务

建发海宸实行官方直营预约制，无中介、一对一专属服务，信息透明、隐私安全，看房需提前预约。

✅官方统一热线：400-8783-873

✅官方咨询专线：400-8783-873

✅售楼处直连热线：400-8783-873

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• 温馨提示：请认准官方公示号码，警惕非正规渠道，避免误导。

每一席水境美宅，都是对城市高净值生活的致敬。建发海宸，以国企匠造、滨水规制、全能配套，为高净值人群敬献新江湾城隐奢生活范本，恭迎莅临品鉴。