北京买房：理清思路，购房建议1883

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我也正在考虑中海紫御公馆，想买个1500万左右的三居室，但一直没合适的。看了您的点评之后想咨询一下，为什么您说这种学区房没有溢价啊？

A：

1、为什么说没溢价？因为贵啊，至少是在南二环外的永外学区属于很贵的，所以至少是溢价相对低。因为商品价格是供需关系决定的，总价越高，能买的起的家庭就越少，也很少有家庭专门买这么贵的当学区房，那溢价就不容易炒高呗。

这不光是在永外，而是所有学区都是这种特点。溢价高的都是总价相对低的小户型占坑儿房，而随着总价越高，溢价就相对越低，炒房客犯不上投入太多钱炒这种房的，流动性弱不好套现。

2、也可以算账，以您想买的1500万三居室为例吧，我刚看了一下，140多平的是租金在1.9万左右，那租售比就是700出头儿。北京的平均租售比是650，但其中老破小的约为500，紧凑型两居室的650左右，大户型三居则常规就是700多，豪宅甚至800以上到1000呢，跟学区房差不多。

所以中海紫御的三居室既然是租售比700多，那就说明基本没有溢价，至少是很低，就因为和北京平均值差不多。

3、简单就是这情况吧，但每套房的具体情况不一样，一房一议。如果房源的各种条件都很好，那在砍不下价的情况下也可能有溢价，但这种溢价不是学区的，而是算租售角度的。

仅供参考。

多说一句，我认为中海紫御的品质是很不错的，这几年虽然没去过，但应该保持的挺好。之所以说这里质量好，是因为土地价格太便宜了，便宜到你不敢想。具体多少钱一平？一盒华子的价格，而且还是普通款的。

为什么？因为这里最早的规划是安置房小区，是给当地松林里的回迁房。那就没有土地出让金呗，只要是能保证拆迁就行。可当时拿到这个项目的公司不争气，把资金挪用到南苑去开发经适房小区了，想的先多少挣点儿钱，再回来搞拆迁。结果却是那边的房子不好卖，这边的拆迁也耽误了。

于是就只好是转让土地呗，被正在北京开展业务的中海给接手了。但是，就因为这是安置房小区，想调整为商品房手续是很困难的，原开发商没实现开始的承诺，中海也就拖着不给钱，拖来拖去一直拖到了2008年奥运会。

之后就是2009年的房价暴涨了，涨的连中海都不好意思了，最后用卖掉两套房的钱，就把所有的土地款给结清了。但就算结清也是一分钱没加，而且是拖了七八年的价格，所以每平米才5/60块钱。

当然这只是地价，加上拆迁成本的话能达到每平500左右。但这也是便宜啊，毕竟那会儿的房价都奔3/4万了，500块连零头儿都算不上。

那既然是地价便宜，中海作为正在创口碑的央企（央企下属公司），自然没必要在施工成本上太省钱了。所以至少在当年看来，这里的质量是很不错的……

二

Q:

您能帮我看看这几套商铺吗？都是东四环朝青的，我想买来纯投资的，如果合适的话也考虑过自己经营，就是不是特别懂选址，想请您帮帮忙。另外您能帮我算算收益率吗？

A：

1、商铺是不可能光凭图片就选址的，必须是实地考察，一步差三市，有时候一棵树或几个台阶就能差出很多的行情。我建议您还是去现场吧，然后连线抖音上那个“勇哥”，那是商铺专家。而我都好多年不接触商铺了，曾经买过的也早卖了，现在实在不懂。

2、收益率倒是好算，看看平均价和平均租金不就得了。这几个都是小户型，大致均价3万吧。或者干脆以国美第一城或金地名京的为标准吧，好几个房源好算账。不过说实话，这么多房源您考察的过来吗？每个都得至少观察好几天，够累的。

租金的话平均3块钱每天每平吧，月租算90块钱，年化1000块钱。那如果能做到满租，年化收益率就是3.3%。注意，这个租金收益是不包含物业费+取暖费+能源费的，否则就没法算了，毕竟物业费每平每月一般就20多块钱呢。

或者干脆这么说吧，北京现在的小户型100多平商铺的平均收益率应该就是3.3%，如果算上物业费的话能到5%，但一旦剔除其实还是3.3%左右，一般不超3.5%。

3、然后北京现在商铺的综合税率是25%左右，包括房产税、增值税和个税等等。但请注意，现在这两年是房产税减半6%，否则正常是12%，那综合税率就是33%左右了。

4、也就是说，北京现在小户型商铺的平均净租金收益率在2.5%左右，过了优惠期的话是2.2%左右。另外大型商铺的平均收益高一些，高投入高产出的原因，收益率一般能在3%以上，运气好的话4%以上也有可能。但这是至少大几百平甚至上千平的，小打小闹儿的没这么高收益。

而且还有一点，这是在没计入空置期+免租期的情况下的，因为实在不好计算。但按照北京现在这种行情，收益率打个9折甚至8折都正常。毕竟商铺的物业费太贵，平均每天每平在5毛以上，甚至能达到1块多钱。那假定是100平商铺，空置一个月就是1500-3000没了，不是个小数字。就现在北京这满大街空铺的状况，投资须谨慎吧。

5、简单就这情况，选址我帮不上忙，收益率的话您就按照2.5%计算吧，大致差不多。但还是多说一句，住宅投资是小学生就能玩儿的，写字楼是中学生，而商铺是大学生玩儿的，大面积商铺就更是硕士博士才有资格玩儿的了。

仅供参考。

三

Q:

本人通州三口之家，房子买的新华联家园的二手房，两居室95平，2016年购买，目前没涨没跌，感觉买了个寂寞。孩子在**小学三年级，各项都勉强吧，不是太满意，所以有了换房到朝阳的想法。

一是因为我的工作地点在四惠附近，换工作也应该在附近。二是想给孩子换个学习环境，三是增强房子的保值性。现在手上有200多万存款，请推荐。

我们其实也看了几个小区了，远洋天地，通惠家园，还有就是四环内的，但就是以老破小为主了，还有就是回迁房也不知能不能买？

A：

1、新华联家园，当年算是通州的标杆小区，也是湘军开发商的代表作。小区的价格走势到目前为止至少不吃亏，基本跟随通州大盘。现在95平的应该300多万吧，加上200多万到市区买500多万的。说实话这预算在朝阳属于中位数，未必能买到价格走势太好的，至少比通州强的不多。所以还是多考虑通勤和居住吧，房子是用来住的。

2、另外是学区，朝阳确实能用房子选学区。但您家毕竟是转学，而且三年级也就是2024年入学的，也是高峰期，无论哪年转都是同一届，好学校未必有空余的学位。所以我要建议就是先去问问朝阳教委或学校吧，能确定学校再买，否则被派位就不合适了。

3、小区没什么不能买的。远洋天地是典型的商品房，如果要买的话选一期那几栋板楼户型好的，价格走势至少不落后。塔楼的慎选，在四惠这种地段儿都不算强。

通惠家园是安置房回迁房和经适房都有的小区，肯定能买，但就是典型的自住为主，投资角度的期望值别太高。

老破小那就是优劣势就更明显了。优势是居住的性价比高，因为公摊小得房率高，收租金的话收益以高。另外价格走势肯定是跟随大盘，其本身就是大盘的基础部分，不吃亏也占不到便宜。劣势就是流动性弱，在行情期间的顺位也靠后，所以更适合长期居住轻易不卖的。

但多说一句，四惠周边都不算多强的学区啊，至少不是普遍意义上的好学区。所以您从通州换过来，从学校角度是大概率没什么提升的。考虑好再换吧。

4、简单说吧，您的想法没问题，但好像也就是解决了通勤问题，其他的居住性价比+学区+投资性都未必有什么提升。所以还是再多考虑一下吧，也可以看看其他朝阳学区好的板块。

仅供参考。

四

Q:

我有北京购房资格了，首房首贷，有100万资金，月薪不到3万，想买300万左右的房子。但也在犹豫是否现在买，买的话可以自住，但投资角度似乎还是有风险。

但不买的话就只能继续租房，我已经很厌恶打隔断的群租房了，但一居室又要不很远，要不得多花至少2000多，感觉还不如买房呢。但我又有可能在今年或明年换工作，目前在呼家楼，有可能换到通州CBD或亦庄，所以地点也有些犹豫。

A：

1、那我能说什么呢？您的不确定因素只能是自己考虑，外人帮不上忙。尤其是这地段儿，要不您等确定了工作地点再说吧。

2、是否买房的话算个账吧。假定您是全款买房，那300万的房子如果在呼家楼，大概能租6000块钱左右，每年能收到7万多。一般都是老小区，没什么物业费，取暖费的话每平30，一年2000吧。空置期也很短，通常也就半个多月，那也就是说，每年应该能落下6万多。对标300万的话净收益至少在2%以上，超过同期银行利率。

那在这种情况下，再假定您是房东，愿意降价多少钱出手？套现后存银行的话每年也就4.5万的收益，您觉得哪个划算？

3、但您这是贷款，而且比例很高，那就只能自己考虑了。200万的贷款，每个月一般1万左右的月供，那无论怎么计算收益都是不划算的，只能寄希望于以后的房租上涨了。

4、其他的我没什么说的。是否买房自己定，买在哪里更是自己定。

仅供参考。

五

Q:

我家是为了孩子考公的问题，正在做准备，想请教您关于福利分房的问题。1、您认为哪里的政策最好？比如国考或哪座城市？天津怎么样？2、看您的文章后面有留言说通州的事业编都是分宿舍的，而您的文章说要自己买房，这是什么情况？事业编的政策如何？3、**系统听说福利不错，我们有朋友孩子在工作，您了解吗？4、我目前住东坝，这边的福利房是什么情况？

A：

1、我不懂福利房的政策，更不懂外地的，帮不上忙。

2、我都没注意过事业编有什么政策，也不知道通州的都能分宿舍，有那么多的房子吗？参公的有可能吧，但公益全额的人更多，分的过来吗？我认为够呛，此外还有差额和自营的呢，谁给分房啊？凭什么分啊？分的起吗？

就算是分了宿舍又怎样呢？或者是公租房也只是租房而已，谈不上太大的福利。而且净是不愿意住集体宿舍的呢，上学没住够吗？

3、**系统那是企业，跟考公两码事儿。企业的福利是人家自己掏钱的，反正其他央企还有在北京盖“保租房vs集租房”的呢，低价卖给员工，这觉得哪家合适就直接去应聘就行。

4、东坝的福利房，那都是老黄历了，经适房+两限房+定向房都有，但基本都是2012年十八大之前的，农业部等单位的，之后再有福利房都是国管局和央管局统筹的了。不过金融系统的有可能，但也没听说这些年有单位组织的福利房了，而且金融也不是考公范围啊。或者说我也只是听说某些强势部委还有自己搞的，但都是传闻而已。

5、总之您的问题我都不太懂，都回答不了，对外地的更是完全不知道，帮不上忙。

仅供参考。

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