北京接下来的楼市怎么走，不吹不黑

之前有读者留言，质疑我唱空北京的楼市，并对我发出灵魂质问：

北京的房价降了对你有什么好处？

问得好，答案是对我一点好处都没有。首先我的公众号不会因为唱空北京的房价就流量大增，反而还有限流的风险；其次我自己和父母的房子也在北京。所以，如果从个人利益出发，我希望北京的房价在后面加个零才好。问题是我很清醒，分得清什么是现实什么是做梦，不会让贪心影响判断力。世上的彩民千千万，谁没做过中大奖的梦，但梦醒后还是得按时起来打工。现实，终究是要面对的。

恰恰是因为我个人利益跟北京房价有所绑定，所以我不看好北京的房价才是真诚的。如果我鼓吹北京的房价上涨，是不是读者会喷我喷得更加理直气壮、顺理成章？这就好比房屋销售人员告诉你房价要涨，你不需要在意，但如果有一天他承认房价要跌，你就得重视了。因为他说这话是对他个人利益不利的，他之所以承认这一点，除了失心疯以外，唯一的可能是事实真相比他说得更加严重。

转眼间2026年已经过去三分之一了，北京楼市的小阳春热度也渐渐褪去。接下来北京的楼市会怎么走？我稍微分析一下，不吹不黑，仅供参考。

要分析北京楼市未来三个月的走势，我们不能只看一两个亮眼的数据，或者被个别热点事件带偏节奏。得把政策、数据、库存、季节性和市场情绪这几个关键变量摆在一起，用逻辑串起来看。很多因素会互相影响，共同构成一个结果。

先看看最新的市场体温。刚过去的4月份，北京二手房网签量是17893套，虽然比3月份微降了6.1%，但同比涨了14.9%，创下了近五年同期的最高纪录。新房成交了3979套，环比涨了19.4%，同比涨了23.1%。五一假期，二手房网签192套，同比更是猛增了76.1%。单看这些同比数字，确实还可以，跟往年同期比高出不少，这证明小阳春的劲儿还没过去。毕竟今年的春节更晚，而且今年1月，北京把非京籍家庭买房的社保年限要求给降了，五环内从3年减到2年，五环外从2年减到1年，还支持多子女家庭多买一套，商贷利率也不分首套二套了。新政也不是白吃饭的。

但是，要看未来三个月，不能光看市场温度，有几个潜在的不利因素徐亚考虑。一是天量的库存。根据机构数据，北京新房库存高达39.4万套，去化周期超过44个月。这意味着，就算完全停止新房子上市，按现在的速度卖，也得卖三年多。二是板块的分化。北京楼市根本不是铁板一块，核心区比如海淀、朝阳的好房子，价格坚挺，甚至微涨，一些优质学区房在3月份旺季价格还环比涨了3%-5%；但远郊像密云、怀柔、平谷这些地方，库存高、配套弱，价格压力就很大，全年面临5%-10%回调的可能性不低。三是内生动力的不足。一季度的新房成交大概6982套，同比还是下降了约20%。这说明市场的修复基础并不牢固。二手房的成交，一部分是虹吸了新房的购买力得来的。

接下来，我们把这几个变量放到未来三个月的时间框架里，推演一下可能的情景。

第一个关键变量是政策效果的持续性。 1月份那波政策，加上全国层面的稳楼市定调，其刺激效应在3、4月份的小阳春里已经集中释放了一大部分。未来三个月，这些政策会继续发挥托底作用，防止市场掉下去，但它的边际效应会递减。除非未来三个月有更大力度的新政出台（比如进一步大幅降息、普调首付比例等），但目前看概率不大，中央的基调是“稳”而不是“刺激”。

第二个关键变量是季节性规律。 房地产市场的季节性非常明显。3月到5月，尤其是3、4月份，是传统的小阳春，叠加学区房交易旺季，是一年里成交最活跃的时候。进入5月中下旬，学区房需求高峰会逐渐过去。到了6、7月份，随着天气变热和暑假来临，市场会进入传统的淡季，看房的人会减少，成交节奏自然会放缓。这是几乎每年都会发生的规律。所以，我们可以合理推断，5月份的成交数据可能还能维持一个相对高的水平（尤其是同比），但6月、7月的成交量，环比4、5月份出现回落，是大概率事件。不能因为5月数据可能还不错，就误以为热度会直线上升。

第三个关键变量是供需关系的博弈。 需求端，政策放宽释放了一部分被压抑的刚需和改善需求，但这部分需求在小阳春期间消耗了不少。未来三个月，需要新的需求接力。这取决于居民的收入预期和就业信心，目前看宏观经济仍在复苏轨道，但不确定性依然存在，居民加杠杆的意愿和能力并没有根本性扭转。供给端，高库存是最大的压制因素。虽然2026年的土地供应计划在收紧，商品住宅用地只安排了200-240公顷，但这主要影响的是未来1-2年的新增供应，对眼下这39.4万套的存量库存，没有直接帮助。去库存依然是个漫长过程。在供大于求的格局没有根本改变前，房价缺乏全面上涨的基础。

第四个关键变量是市场情绪的演变。目前的市场情绪处于一个微妙的阶段。业主方面的心态更稳了，看到成交量回升，议价空间在缩小，从之前的10%左右缩到了3%以内，甚至出现个别心态过头的情况（《成交三天后反悔，北京楼市闹剧告诉了我们什么？》）。买家方面，虽然入市积极性有所提高，但普遍理性，追涨的意愿不强，更多是在遇到性价比高的房源时才出手。这种情绪在未来三个月，大概率会随着成交量的季节性回落而重新趋于观望和谨慎。

综合以上几点，我们可以对北京楼市未来三个月的走势做一个大概的推演和猜测。

成交量方面：高位盘整，逐步回落。 5月份，在假期效应和前期政策余温的支撑下，全月二手房网签量有望保持在1.5万套以上的相对高位，甚至可能接近4月的水平。但进入6月，传统淡季效应开始显现，成交量环比5月出现下滑是正常现象。7月可能延续6月的淡静格局。不过，由于去年同期的基数较低，这三个月的成交数据同比可能仍然会是正增长。

价格方面：整体企稳，内部分化。 全市整体的均价，大概率既不会大涨，也很难再大跌；但内部分化会很明显。核心区、产业强区（如海淀、朝阳核心地段、亦庄、丽泽）的优质次新房、改善盘，价格有支撑，可能继续保持微涨或横盘。 而远郊区、非地铁盘、户型物业有硬伤的老破小，价格依然承压，不排除还有阴跌的可能。

其实我觉得这种市场状态是最好的，完美实现了操盘手稳定市场、控制风险的目标。对于有真实居住需求的购房者来说，也有更从容的选房时间和更大的议价空间，尤其是对于非核心区的房源。

接下来我们就静待，看实际情况会不会是这样吧。