他再谈及楼市：若无意外，未来3年，楼市或大概率迎来4大走向

北京昌平，紫金书院一套111平米的改善户型，在2026年5月挂牌价较年初上涨了超过20%。 而在同一条街上，一套无电梯的老旧小区房源，挂牌价降了10%，三个月过去依然无人问津。

这种景象并非孤例。 2026年4月，上海二手房成交了28742套，这个数字是近十年同期的最高值。 北京二手房成交17893套，也创下了近五年4月份的新高。 深圳在4月29日放宽了福田、南山等核心区的限购后，“五一”假期新房网签量同比增长了62.5%。

视线离开这些核心城市。 在东北、中西部的一些三四线城市，新房去化周期超过36个月已是常态，部分房源降价超过10%也难以找到买家。 贝壳研究院4月的监测数据显示，三四线城市二手房成交环比下跌了5.6%。

市场正在用最直接的方式，验证一个多年前的判断。 马云在2017年谈及住房时曾说，过去八年房价大涨，但八年之后，中国最便宜的东西可能就是房子。 他当时的核心观点是，楼市终将回归居住的本质。

如今，这个回归的过程，正以一种极度分化的形态展开。 全国楼市整体进入了缓慢筑底的阶段，但城市与城市之间，板块与板块之间，甚至同一个小区内不同品质的房源之间，价值的鸿沟正在急速拉大。

这种分化，与人口和资源的流动轨迹完全重合。 2026年4月底，中央政治局会议为接下来的楼市政策定下了基调：“托而不举、稳字当头、因城施策、精准托底”。 这意味着，过去那种全国一盘棋、大水漫灌式的刺激，已经彻底成为历史。

政策的方向变得异常清晰。 4月29日，深圳新政落地，定向放宽了核心城区的限购，并上调了公积金贷款额度。 4月30日，广州、天津、武汉在同一天发布新政。 广州的“穗八条”将个人公积金贷款最高额度提至100万元，家庭最高可达200万元，对于购买“好房子”的育儿家庭，额度最高能到360万元。 苏州在5月2日跟进，将个人和家庭的公积金贷款额度分别提高至150万和200万。

所有这些政策，都指向同一个目标：降低刚需和改善型家庭的购房门槛，支持合理的居住需求。 首套房贷利率普遍降至2.8%-3.5%，公积金5年期以上利率低至2.6%，首付比例最低可达15%。 没有一条政策是为了推高房价，它们全部围绕着“稳市场、保交付、让需要的人买得起房”展开。

政策在精准滴灌，市场的反应也呈现出精准的分化。 中指研究院的数据显示，2026年1-2月，全国重点城市144平方米以上的大户型成交占比，已经提升到了17.8%。 在上海，总价千万级豪宅的成交速度，比普通住宅快2.3倍。

购房者的心态发生了根本性的转变。 中介反馈，现在的客户看房，第一句话往往是问物业好不好，接着是关心有没有地铁和学区，最后才坐下来谈价格。 房子正在从一种金融资产，变回一件纯粹的居住商品。 它的价值，越来越多地由真实的居住体验决定：户型是否通透，层高是否舒适，小区环境如何，物业服务是否到位。

这种对“好房子”的追求，正在倒逼整个行业改变游戏规则。 2026年4月1日，一项影响深远的政策正式实施：全国范围内新出让的住宅用地，原则上全部实行现房销售。 延续了近三十年的期房预售制度，迎来了历史性的转折。

这意味着，未来消费者买房，不再需要对着沙盘和效果图“开盲盒”。 他们可以走进实实在在的房子里，亲眼看到采光，亲手触摸墙壁，实地感受小区的园林和配套，满意之后再付款。 从根源上，“烂尾楼”的风险被极大地降低了。

行业的洗牌也在同步加速。 2026年一季度，国企、央企以及少数优质民营房企的市场份额，已经超过了60%。 在天津，首个位于和平核心区的现房销售试点项目，由国企开发，宣布入市后备受关注。 在广州天河，某个央企开发的现房楼盘，在“五一”期间认购金额突破了5亿元。

与之相伴的，是房地产行业利润率的回归。 如今，主流房企的净利润率普遍维持在3%-5%的区间，这与制造业的平均水平已经相差无几。 那个“拿地就能赚钱”的暴利时代，确确实实地结束了。

市场的逻辑变得无比简单。 在核心城市的核心地段，拥有优质教育、医疗、交通资源和过硬产品力的房子，依然有人愿意为之支付溢价。 而在缺乏人口和产业支撑的区域，房子正在褪去所有光环，回归其最基本的居住属性，甚至面临流动性问题。

对于普通购房者而言，决策的依据也因此变得清晰。 在人口持续流入的一线及强二线城市，遇到地段和配套都合适的房源，当下的低利率和低首付政策是一个值得考虑的窗口期。 对于想要改善居住条件的人，选择现房、选择由资金实力和口碑更可靠的开发商建造、拥有良好物业管理的房子，成为更稳妥的策略。

至于那些仍然抱着投资暴富心态的人，市场给出的信号再明确不过。 楼市普涨的红利已经消失，核心区的房产或许能实现资产的保值，而远离核心城市群的房子，其潜在的风险已经远远大于可能的收益。

这一切变化，正如多年前有人谈到商业规律时所说的那样：任何商品，最终都要回归其核心价值。 对于房子而言，这个核心价值，就是居住。