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5月12日，海创惠水路LC0302-33地块规划方案正式亮相。该地块由龙湖地产代建，将打造26栋5-11层低密产品，涵盖7栋叠墅和19栋洋房，共计472套住宅，套均面积约148㎡；并搭配1栋社区商业网点。

该地块规划一经亮相，就为东李的改善市场再添“新贵”。

LC0302-33地块，位于惠水路以南、平川路以西，占地面积59391.8㎡，是去年12月由青岛海创置业有限公司摘得惠水路三宗地块的其中之一。

根据实探，目前项目现场已进入施工阶段。从现场来看，地势整体较高，视野开阔，站在地块内即可看到多面环山的自然景观，且与李村河公园仅隔一条道路，距离双峰山公园也不远，山水资源禀赋突出，十分适合打造低密度生态住区，结合仅1.25的容积率，低密生态住区的产品定位清晰明确。

地块基本概况：该地块容积率1.25，建筑面积约74239.75㎡，建筑密度30%，绿地率30%。成交楼面地价10520元/㎡，成交总价7.81亿元，竞买保证金1.56亿元，占比约20%。

项目规划指标方面：地上不计容建筑面积约0.73万㎡，主要用于配建社区卫生服务站（300㎡）、社区服务站（1000㎡）、托育所（1000㎡）、邻里坊（500㎡）、社区大堂（200㎡）以及屋顶机房、架空层等（4313.32㎡）。地下总建筑面积约4.64万㎡。小区规划总户数472户，建筑密度与绿地率均为30%，共设置停车位759个。

单体效果图

从单体效果图可以看出，其楼栋的外立面设计选择了大面积的玻璃幕墙。

周边二手房市场存在大量改善型需求。地块东侧为新海园米罗湾，西侧为东篱桃源等社区，房龄多集中在十年左右。随着东李板块首批“刚需置业群体”进入实力改善阶段，项目产品定位与区域客群需求高度契合。

尤其是现在这块地并非独立存在，与LC0303-16地块、LC0303-17地块为联合拿地，未来的低密住居不仅将相连成片，而且将成为新的居住生态。尤其是此次是龙湖重回市区的代表作。

综合来看，今年的东李板块有望成为青岛主城改善市场的重要战场。伴随着产品线的持续迭代，区域已逐步确立改善重镇的地位：从金茂璞逸世园的第四代住宅，到青特璟誉开盘热销并快速去化，再到最新入市的青特璟逸以超高得房率惊艳市场，无不推动东李新房产品力加速“内卷”升级。展望后市，商改住的森林公园北侧地块、远洋代建的万竹云峰项目，以及亿联斩获的核心地块，均成为市场的期待。

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