从退房到更名 中交城发转型里的物管棋局

观点网 今年以来，属于中交地产的消息时有发生。

比如在4月13日，由于2025年度经审计的期末净资产由负转正，该公司已向深交所申请撤销退市风险警示。

5月6日，中交地产正式更名为“中交城市发展控股”，完成工商变更登记手续及《公司章程》备案，并取得重庆市市场监督管理局换发的《营业执照》，代表“中交地产”彻底成为过去式。

完成更名不久后，5月12日，该公司再次发布，中交服务成功中标张家口市桥东区城市道路清扫保洁与垃圾收运服务项目。

资料显示，桥东区?是张家口市的主城区之一，总面积374.14平方公里，其中城区面积47.77平方公里。

本次中标后，中交服务将全面承接该区域的城市环卫一体化服务，着力提升区域环境卫生质量，完善城市公共服务配套，保障市民宜居生活环境。

由重转轻

2015年，中交集团整合旗下地产业务，中交地产成为该集团唯一A股上市平台。

2019年，中交地产提出“三年千亿之上，做到央企前三”的目标。

从提出目标至今已过去七年，中交地产不仅千亿未到、前三尚远，还撑不下去了选择“退房”。

2025年1月，公布公司股票可能被实行退市风险警示的提示性公告后，中交地产“退房”公告接踵而至，称要将房地产开发业务相关的资产与负债整体“归还”控股股东中交房地产集团。

经过数月时间，相继完成交易标的资产范围及交易价格确定，并发布草案及完善修订版后，最终确定以象征性1元对价完成资产交割。

今年5月8日召开的业绩说明会上，中交地产总裁曾益明曾针对此次重大资产重组作出过解释：主要是此前公司房地产业务持续亏损，2024年末公司归母净资产为负，公司股票被实施退市风险警示，同时资产负债率处于较高水平，面临较大偿债压力。

曾益明还表示，重组完成后，公司目前已经全面由重资产开发模式转向轻资产运营模式，构建起以“物业管理+资产管理与运营”为核心的业务体系，致力于成为综合城市运营服务商。

实际上，中交城市发展控股在物业管理方面可以说还是一个新手。

截至2024上半年，中交地产主要业务仍是房地产开发经营与销售业务，同时还在积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务，彼时来自物业管理的营收仅占比0.06%。

直到2024年9月，该公司筹划以现金方式收购中交集团及其下属子公司合计持有的中交服务100%股权，主营业务上才有了物业服务一席之地，为后续转型轻资产铺好了路。

一进一出之间，中交地产完成了“保壳”任务，并改名为“中交城市发展控股”，中交服务也凭此实现了“借壳上市”。

只是与其他上市物企相比，中交服务的“资历”要浅很多。

中交服务成立于2022年，由中交集团统筹内部物业服务类资源，在北京物业、重庆物业、城市运营、海南物业、广州物业等多家单位的基础上整合而来，并不像其他大多数同行们一样拥有十年、二十年的发展史。

数据显示，截止到2025年，中交城市发展控股旗下物业管理新拓展面积757.8万平方米，在管面积5762.59万平方米，其中城市服务3142万平方米。

整体规模较头部物企相去甚远。

物管新角色

重组完成后的中交城市发展控股将专注于物业服务、资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务。

目前，资产管理与运营业务目前主要涵盖写字楼、商业、产业园区、酒店、服务区等多种业态，在管面积36.6万平方米；物业服务则主要以中交服务为主。

值得注意的是，中交城市发展控股当初在收购中交服务时曾与股权转让方，即中交集团签订了业绩承诺及补偿机制。

据了解，中交服务须2025-2027三个会计年度实现净利润合计不低于2.31亿元，否则转让方便须要以现金方式进行补偿，具体金额=（承诺累计净利润数-标的公司盈利补偿期间实际净利润）/承诺累计净利润数*标的股权交易对价。

中交城市发展控股在年报中并未单独披露中交服务的利润表现，若是在2025-2027三年间保持2023年时6952.27万元的净利润规模，显然难以达成上述业绩承诺，因此需要保持一定的增幅才能规避补偿机制的触发条件。

2025年，中交城市发展控股实现营业收入147.07亿元，同比下降19.64%，实现归属于上市公司股东净利润-17.1亿元，同比增长66.99%。

同期，旗下物业服务和资产管理与运营业务虽然实现43.37%同比营收增幅，但毛利率却减少8.74个百分点至15.66%；对此，公司方面给出的解释为2025年物管行业整体承压，且公司创新业务尚在探索、规模效应未显，叠加转型扩张及品质投入增加。

业绩会上，总裁曾益明认为，现阶段行业整体竞争加剧、增速放缓、盈利空间承压，但存量社区需求释放、优质标的换手率提升，也为具备规范运营和专业能力的企业带来结构性机遇。

曾益明指出，面对这一格局，公司的应对策略是：第一，聚焦“全城市+全交通”两大赛道，依托中交集团全产业链优势，在高速公路服务区、轨道交通等特色业态构建差异化壁垒；第二，坚持“有质量的发展”，主动评估项目质量，优化项目组合；第三，深化数字化赋能与精益运营，通过智慧物业服务平台提升管理效率、降低成本。

根据一季度报告，中交城市发展控股期内实现营业收入3.48亿元，较上年同期下降97.04%。营收大幅下降的主要原因是统计口径不一致，于2025年8月31日重组完成，今年一季度数据仅包含重组后的轻资产业务（物业服务、资产管理等），而上年同期则包含了体量庞大的房地产开发业务。

不过在利润方面，中交城市发展控股实现了扭亏为盈，期内录得归母净利润为343.49万元，较上年同期增长100.7%；扣非后归母净利润为218.92万元，同比增长100.44%。

曾益明还表示，公司作为央企背景的轻资产运营商，在获取政府公建、交通枢纽项目方面具备天然信用优势，未来公司将依托中交集团“投建运管服”等全产业链布局优势，持续拓展城市综合运营服务等能够实现稳健经营的业务发展方向。

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