年报观察 | 多年转型后 新建元净利润依赖投资收益

观点网 这几年，新建元的“钱袋子”来自于投资收益。

近期，新建元对外披露2025年业绩情况，期内实现营业总收入38.77亿元，同比下滑19.38%；利润总额5.2亿元，同比下滑19.23%；归母净利润约3.52亿元，同比下滑超五成，毛利率从去年17.54%下滑至3.15%。

然而，2025年新建元集团的投资收益却高达19.55亿元。

可见，经过多年转型，新建元逐渐摆脱对传统开发依赖，投资收益已能够贡献可观利润。

不过，多年来净利润依赖投资收益，也在某种程度上体现出较弱的主营业务盈利稳定性。

新建元于债券年报中称，未来公司将以区域综合开发业务为主线，围绕产城、地产和服务三大产业板块，专注于产业、住宅与商业地产的开发建设与运营管理，提供包括社区商业、人力资源、地理测绘、信息技术、绿色建筑等在内的系统化城市服务，并投资布局生物医药、数字金融等新兴实业。

业务拆解

分板块来看，新建元集团2025年度营收来自于城市综合服务、房产销售两大业务板块。期内，城市综合服务板块实现营业收入30.17亿元，占比为77.81%，毛利率-4.64%（上年同期为4.48%）；房产销售板块实现营业收入8.6亿元，占比为22.19%，毛利率30.47%（上年同期为40.69%）。

据悉，城市综合服务板块毛利率下滑受到运营服务影响。

分产品来看，专业服务实现营业收入20.11亿元，同比增长4.07%，毛利率为3.76%，这部分业务涵盖人才服务、数字科技、测绘信息、绿色建筑等，子公司如“圆才”（人力资源）、“新建元数科”（数字政务与招商）承担园区公共服务职能并市场化运营。

运营服务实现营业收入4.19亿元，同比增长1.51%，毛利率为-25.54%，主要来自邻里中心、商业载体（圆融商业、乐活城等）、产业园区的运营管理。

由此可见，目前市场的运营业务面临一定挑战。

房产销售亦存在较大压力。期内，房产销售实现营业收入8.6亿元，同比下滑50.42%，毛利率为30.47%，该部分业务由新建元旗下子公司建屋公司和圆融公司负责推进。目前，建屋公司以商品住宅开发为主，圆融公司以商、旅、文综合地产开发为主，业务上互为补充。

新建元于公告中解释称，公司房产租赁业务收入较上年减少34.70%，租赁成本较上年增加3.9%，毛利率下降56.13个百分点，主要系本年度发行REITs后，相关项目租金收入减少

，而新项目租金处于“爬坡期”，整体租赁毛利率下降，未来随着租金的逐步增长租赁业务，毛利率将会提升。

另外，期内房产销售收入较上年减少50.42%，销售成本较上年减少41.88%，毛利率下降10.22个百分点，销售收入主要来源无锡瑭悦雅苑集中交付、无锡北住宅等项目尾盘去化，本年主要为月亮湾建屋广场E座（紫云庭）集中交付、无锡瑭悦雅苑项目销售，本年交付规模有所下降。

从目前的营收占比可以看出，新建元集团已从传统开发建设向“开发+运营+资本运作”一体化模式转型。

转型多年

产业科技连线了解到，新建元集团是一家由开发建设为主，随后走向转型的企业。

该集团组建于2012年11月，是根据苏州工业园区委员会与苏州工业园区管委会联合下发的《园区工委管委会关于组建苏州新建元控股集团有限公司的通知》，由苏州工业园区地产经营管理公司和苏州工业园区国有资产控股发展有限公司按比例出资组建。

最早的新建元集团，仅仅是园区管委会下属的城建类投融资平台，主要承担土地一级开发、安置房建设、市政配套等政府性任务，业务较为单一，收入来源高度依赖财政返还和土地出让金分成。

而后，伴随着园区的发展进入成熟期，传统开发空间收窄，新建元面临着增长空间不足、现金流挑战、可持续发展能力不足等压力。

2015年，新建元集团启动改革，通过剥离非主业资产、划入经营性资产方式，完成了内部资产的结构性优化。例如，管委会主导将原属其他平台的产业园区运营权、商业楼宇、人才公寓、科技孵化器等资产注入新建元，形成以“园区综合开发+产业服务”为核心的主营业务体系。

2018年，苏州工业园区推动“多平台”整合，将原分散于多个国企的产业招商、科创服务、智慧城市运营等职能统一归口至新建元集团，使其从单纯“开发商”转变为“园区运营商”。

有机构分析指，这种整合不仅是简单的“合并同类项”，更是一次深层次的体制机制改革，此举不仅提升了资源整合效率，也增强公司在产业链招商、企业全生命周期服务中的主导作用，通过优化资源配置、理顺产权关系、明晰功能定位，提升国有资本的整体运营效率和抗风险能力。

直至2025年，新建元集团城市综合服务板块营收占比超过七成，重点实施项目主要包括苏宿工业园区、苏贵产业园、苏相合作区项目等。

在多年的产业整合后，新建元集团目前以区域综合开发为龙头，专注于产业、住宅与商业地产的开发建设与运营管理，提供包括社区商业、人力资源、地理测绘、信息技术、绿色建筑等在内的系统化城市服务，并投资布局生物医药、数字金融等新兴实业。

在投资过程中，新建元采取绑定头部产业资本实现股权投资多元化。

比如2019年，新建元联合深创投发起设立生物医药产业基金；2020，再与华润置地成立合资公司，开发商业综合体、运营园区核心商圈项目、提升资产运营水平。

资产出表

这几年，新建元集团还通过系统性推进资产证券化、项目公司重组及优质股权退出，持续释放存量资产价值。

据了解，在开展资产证券化（类REITs）方面，新建元出表物业规模较大。

2023年，新建元实现李公堤一期、二期和三期街区商业的出表；2024年，实现景城邻里中心、兆佳巷邻里中心、翰林二期邻里中心社区商业和圆融时代广场出表；2025年，实现建屋2.5产业园三期、汇智湾一期和测绘地理信息楼等项目出表，累计出表可出租面积超40万平米。

近期，新建元相继发行多单类REITs/资产支持专项计划（ABS）：2025年12月，发行东吴-元联-新建元圆融商业物业3号资产支持专项计划；2026年2月，发行广发-元联-新建元乐活城资产支持专项计划；2026年3月，发行东吴-元联-新建元邻里中心四期资产支持专项计划，发行规模22亿元。

“目前公司已经形成了多元化、多层次的REITs发行体系。”新建元于债券年报中披露，累计已成功完成13单类REITs产品发行，包含邻里中心、商旅资产、李公堤14期、圆融时代广场、产业园、商办等底层资产，并以2.5产业园一期二期作为底层资产，成功参与全国首批、江苏首单公募REITs试点上市。

这种从传统开发建设向“开发+运营+资本运作”一体化模式的转型成效，也体现在投资收益上。

目前，投资收益已成为新建元利润结构中的重要组成部分。

2025年，新建元集团录得投资收益为19.55亿元，较上年14.3亿元有所提升。公告显示，主要由东吴-元联-新建元产业园资产支持专项计划类REITs、广发-元联-新建元商用物业资产支持专项计划类REITs及东吴-元联-新建元圆融商业物业3号资产支持专项计划类REITs发行确认投资收益，权益法核算的长期股权投资收益、基金退出收益及持有基金、REITs次级和银行理财分红收益等构成。

更早之前的2022年，新建元转让西安环普科技产业发展有限公司、天津普港工业技术有限公司及南通普诚科技产业发展有限公司等合营、联营企业股权，确认投资收益8.88亿元，上述三家公司贡献的收益即达7.73亿元。

2023年，因实施“圆融李公堤”专项计划产生处置收益12.1亿元，成为当年利润重要来源；2024年推进存量资产证券化与项目公司重组，通过转让对应项目公司股权实现资产变现，其中对苏州工业园区大璟置业有限公司的投资收益贡献金额达2.5亿元。

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