今年，市区最大的“黑马”！

这两年，天津楼市都有黑马乍现。

去年，河东工大、红桥西站，脱缰而出。

今年，河北的小外板块表现抢眼，成为市区最大黑马！

要知道，去年河北区大部分时间全区成交还不抵一盘，今年小外板块的崛起，让区域楼市强势逆袭。

金地上湾玖峯的销量狂飙，自去年11月首开，5个月共计签约387套房源。

格调麟凤来仪首开炸场，104套房源全部售罄，还紧急加推。

很明显，这两年下三区的热度明显盖过了上三区。

河东工大、红桥西站销量猛增，尤其是西站板块在去年仅凭两盘就跃升市区第三名，以一敌百！

小外板块与他们属于同一类型的板块，有城更、有教育、新品扎堆。

同时，区域内的“城更”地块也开始发力，老城改善带也正在候场。

我们已经隐约感受到，河北区的楼市生态开始改变。

4月，区域新房市场又凭借小外板块的惊艳发挥，再创新高。

共成交2.6万方，环比上涨6%，同比涨幅更加逆天，断层领跑全市，暴涨389%！

签约均价22964元/平米，环比微涨0.2%。

不仅如此，创新产品的优势开始显现出来，火力够猛！

“头盘”金地上湾玖峯大放异彩。

4月签约106套，卖出了全区约44%的量，同时还将全市套数榜NO.1收入囊中，一盘撑全区！

目前主力在售为8号楼小高，，87、100平米两款户型，总价200万起。

洋房得房率也很高，100平米备受欢迎，总价279-298万；122、135平米户型，总价330-450万。

项目周边配建的12年制小外今年全面开工建设，将于2028年建成投用。

小学各学年、初一初二均能转学，除了产品力之外还有教育资源进行加持。

值得一提的是，约3000平米的金地上湾Park已在五一期间开放。

信达金地中山印近期销量也有所提升，4月的签约量位居全区第2。

高层93-143平米在售，近期推出特惠房，精装和毛坯房均有，总价208-381万。

中车中环学府的性价比也体现出来了，之前推出了高层工抵特惠房。

一期高层122平米，总价229-245万；

二期高层，90平米总价170万左右，110平米总价209万。

和周边的二手房形成了“倒挂”。

中国铁建西派国印，也是仰仗低价和学区。

一期和二期的洋房产品重新开售，均价在2.4-2.7万/平米。

一期洋房125平米，总价296-309万；高层价格更是诱人，单价在2-2.1万/平米。

作为区域的主力盘之一，首创禧瑞問津106-157平米高层在售，单价最低1.85万/平米起，价格很有诱惑力。

项目预计2027年12月底交付。

津铁绿城中山鸣翠，大高层均价2.6万/平米，小高层均价2.8万/平米，洋房均价3.1万/平米。

之前关注度比较高的96平米户型，总价230万起，但可选房源仅剩高区部分。

可以看出，产品创新终于开花结果。

越晚登场的项目，流速越高！板块内的改善需求，迎来集中爆发。

4月河北区的新盘冲击还仅仅是一个序章。

五一期间，津铁格调麟凤来仪首开炸场。

开盘前升级客户就超过了350组，104套房源当天全部售罄，而且还不够卖。

紧急加推了两栋洋房和一栋小高。

6栋洋房，包含102、117、130平米三个户型，总价260万—400万，均价在2.7万/平米左右。

不止现在，未来一段时间它都将成为区域楼市的成交主力。

同时，金地代建的北宁公园地块也出规划了。

由5栋7-10层的洋房组成，首层均带有小院，主打中小户型，面向地缘改善。

粗略估算，社区约有96户，户均面积在107平米左右。

此前，金地上湾玖峯B地块也发布规划。

相比目前在售的A地块，B地块的容积率更低，仅有1.6。

根据规划，项目是5-10层的纯洋房全架空社区，大致为一梯两户的配置，共28栋楼。

粗略估算有462户，户均面积约100平米。

值得注意的是，A地块的洋房100平米几乎没有什么房源了，新地块正好可以接棒。

再来看地块规划细节。

除10层洋房和南侧一排楼栋之外，其余首层均配备庭院，分为地上和架空层下两种。

社区主入口位于东南侧，规划有业主会所。

此外，金钟板块的两宗宅地将会联合开发。

地块西侧为金钟河大街，紧挨东丽区，临近地铁6号线金钟河大街站。

津北增（挂）2026-02号地块包含住宅、商业用地，其中住宅建筑面积约为42975.06平米，容积率2.7，预计为高层社区。

津北增（挂）2025-41号地块，周边规划有大型综合商业TOD、主题公园、幼儿园、中小学等城市配套资源。

也就是说，未来板块内的配套会很齐全。

除了以上新盘之外，土地市场也不容忽视。

天津推介的61宗地当中，新大路南地块据了解已经有多家开发商开始关注。

地块的区位优势非常明显。

相比三十五中的群雄激战，这里算作老城改善带，多年以来无新盘供应。

要知道，昆纬路是河北区的一条“大腿”，很多地缘还是比较认可的。

最具代表性的项目就是首创大都汇，汇集的都是当年的高端改善客群。

可这已经是10年前的作品了，而且还是大高层。

2.0的容积率能做出部分洋房产品，肯定会对改善有很大的吸引力。

同时，地块体量也并不是很大，对于房企来说在成本上更好接受。

如果产品跟得上，量价都有保证。

沉寂多年的“市区老末“，组成了“复仇者联盟”，开始颠覆格局了。

尤其今年，它的势头越来越猛。

注：文中的户型面积，均为建筑面积。