北京楼市：大局已定，数据不会骗人

北京楼市的“小阳春”悄然落下帷幕。

数据很抢眼：

三月二手房网签19886套，新房网签3670套；

四月二手房网签17893套，新房网签6290套。

截止到5月10号，绿中介后台挂牌142300套，前台挂牌120400套。

三、四月，北京新房和二手房网签共计47739套，相较于去年小阳春的43277套。

从已公布的三月份北京价格指数看，北京新房环比持平，同比下降2.1%；二手房环比上涨0.6%，同比下降8.3%。

表面上，似乎北京的“小阳春”真的很不错。

若再增加一些维度，则可能看出一些其他趋势来。

根据蝴蝶指数统计的近几年北京二手房溢价率数据，整体呈现一种波浪式上升的态势。

2021年时，房价尚处于高峰，溢价率仅超过2%；但到了2026年，溢价率则超过7%。

从近12个月溢价率看，今年有一个小的波动趋势。

2025年8月，5.1%；

2025年11月，跳涨到6.23%；

2026年1月，增加到6.6%；

2026年2月，跳增至7.53%；

2026年3月，回调至7.46%；

2026年4月，7.24%。

溢价率数据变动的背后，反映的是业主心态的变化。

2026年，愿意接受市场价格的业主更多，溢价率也维持在了相对高位。

结合溢价率与“小阳春”成交量，“以价换量”始终都是二手房市场的主旋律，供需结构没有发生改变。

这期间也不乏涨价成交的情况。具体问题具体分析，这里只是说一个总体趋势。

例如，最近昌平紫金书院就有一套房，“涨价”成交了。

5月2号，这套111平的房子以488万成交，刷新小区低价。

5月5号，业主赔付违约金，重新上架出售。标价556万，最终，5月7号以509万出售，上涨21万。

我看了一下，目前紫金书院110平户型房源挂牌价586万。

咱们结合宅心统计数据，看一下北京“小阳春”期间，各区成交排名靠前的一些小区：

东城区：望坛新苑、新景家园东区、和平里七区

西城区：荣丰2008、裕中西里、裕中东里

朝阳区：芍药居北里、望京新城、弘善家园

海淀区：上地东里、柳浪家园南里、马连洼北路1号院

丰台区：花香四季、南庭新苑南区、南庭新苑北区

石景山区：远洋山水、永乐东区、模式口西里

通州区：富力惠兰美居、京贸国际城、东惠家园3号院

昌平区：天通苑中苑、天通苑东一区、新龙城

大兴区：广安康璟家园、保利春天里、金融街融汇

亦庄：上海沙龙、万科金域东郡、北京城建海梓府

顺义区：京奥港枫泉花园、万科城市花园、东方太阳城

房山区：康泽佳苑南区、加州水郡三期、加州水郡四期

门头沟区：云泽嘉苑、四季怡园南区、四季怡园三区

怀柔区：裕华园一区、顶秀美泉小镇B区、湖光小区

密云区：龙湖长城源著2号院、龙湖长城源著1号院、果园西里

延庆区：城建万科城、龙聚山庄、兴隆南街1号院

平谷区：世外桃苑、中弘由山由谷

北京近期成交依然以“刚需”为主。无论是为学位、自住，还是落户。

市场风云变化，数据不会骗人。